‘Tesis Yönetim Hizmetleri’ düzenlemesi sektöre kalite getirecek!

Gayrimenkul hukuku uzmanları, bakanlığın apartman ve sitelerdeki sorunları gidermek için hazırlıklarını yaptığı Tesis Yönetim Hizmetleri düzenlemesinin sektöre kalite getireceğini söyledi.

Konut sitelerindeki yüksek aidatlar, hesap vermeyen yönetimler, denetimsizlik ve harcamalarla ilgili bilgilere erişimin kısıtlı olmasıyla suç örgütlerinin yönetimleri ele geçirme girişimlerine karşı düğmeye basan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki "Tesis Yönetim Hizmetleri"ne ilişkin mevzuat düzenlemesi üzerinde çalışıyor.

Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylara göre söz konusu bu düzenlemeyle konut sitelerinin yönetiminde faaliyet gösterecek şirketler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sınıflandırılacak ve belgelendirilecek. Faaliyetler ve yapılan harcamalar yine Bakanlıkça yetkilendirilecek bağımsız denetim şirketleri tarafından gözden geçirilecek.

Denetimlerin senede en az bir defa yapılmasının zorunlu olacağı bu düzenlemeyle kat malikleri denetim talebinde bulunabilecek.

Verilen bilgilere göre ayrıca, kat maliklerinin iskan ettikleri yapıların yönetimine dair bilgi ve belgelere sistem üzerinden şeffaf erişimi için Bakanlıkça kurulacak olan elektronik yazılım sisteminin ortak kullanıma açılması da amaçlanıyor.

DÜZENLEME, USULSÜZLÜK VE YOLSUZLUKLARA KORUMA KALKANI OLACAK

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada konut sitelerinde yaşanan sorunların bazen insanlar için katlanılamaz duruma geldiğini dile getirdi.

Yaptığı açıklamada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Tesis Yönetimi Genel Müdürlüğü kurmasının çok doğru olacağını kaydeden Kiraz, “Ülkemizde site hayatı ciddi biçimde çoğaldı. Buna paralel şekilde de kayıt dışılık ve yolsuzluk oluştu. Mevcut tüm süreçler denetlenmediği için ilk aşamada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından genel müdürlük kurulması doğru bir adım oldu. 

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, profesyonel olarak yöneticilik yapacak şirketlere bir standart belirliyor. Buna eğitimler, sermaye yeterliliği, çeşitli standartlar, kıstaslar getirecektir." Diye konuştu.

Ali Güvenç Kiraz ayrıca açıklamasında teminat sunulması mecburiyetinin de gelebileceğini, yönetim şirketinin birtakım usulsüzlükler yaptığı takdirde bedelinin teminattan kullanılabilmesine imkan sağlanabileceğini dile getirdi.

Yaptığı açıklamada bakanlığın söz konusu bu düzenlemesiyle şeffaflaşmanın sağlanacağını, maliklerin çalışacağı şirketin yönetimini tanıyacağını, kat maliklerinin seçebilmesi açısından yetki almış firmayla çalışmanın güvence oluşturacağını dile getiren Ali Güvenç Kiraz, bunun usulsüzlük ve yolsuzluklara karşı koruma kalkanı olabileceğini söyledi.

Ali Güvenç Kiraz, konut sitelerindeki iç denetimlerin çoğunlukla genel kurullarda yönetim kurulunun isteği doğrultusunda oluştuğuna değinerek, “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Türk Ticaret Kanunu'ndaki dış denetime tabi şirketlerde olduğu gibi dış denetim zorunluluğu getiriyor. Şimdi şirket sertifikalı ve sermaye yeterliliği var ise belli güvence verecek ama yine de bu şirket usulsüzlükler yapabilir. 

Yapılacak olan dış denetimlerle şirketin hizmet, personel alımları ve ödemeleri takip edilebilir. Denetçi var ise  usulsüzlükleri savcılıklara şikayet edip kişilerin cezalandırılması yolunu açabilir." dedi.

Açıklamasında ayrıca merakla beklenen bu düzenlemelerin doğru ve faydalı olacağını dile getiren Ali Güvenç Kiraz, buna karşılık 1965 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunu'nun mevcut yapılara uygun olmadığı için ileride değiştirilmesini beklediklerini söyledi.

Bakanlık tarafından kat maliklerinin yönetimlere ilişkin bilgi ve belgelere sistem üzerinden şeffaf erişimi için elektronik yazılım sistemi kurulmasının önemli ve değerli olduğunu belirten Ali Güvenç Kiraz, şöyle konuştu:

"Bir binada konut satın alırken ya da kiralarken mutlaka yönetim planı okunmalı. Yani yönetim planına göre o konut sitesinde aidatların ne şekilde toplanacağını öğrenmelerini kesinlikle öneriyorum. 

Okumadığımız zaman çok ciddi mağduriyetler ortaya çıkıyor. Özellikle kat malikleri hatta maliklerden vekalet alarak kiracılar da genel kurullara katılmalı. Eğer var ise raporlara itirazlarını yaparak genel kurul tutanağına geçirmeliler.

Eğer tüm süreçlerde hukuka aykırılıklar olduğunu görüyorlarsa bunları da mutlaka yazılı bir hale getirmelerini, ilgili kurumlara yani önce kendi iç denetimine bildirmelerini, daha sonra da eğer birtakım usulsüzlük ve yolsuzluklar görüyorlarsa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddesi kapsamında hakimin müdahalesi yolunu mutlaka tercih etmelerini öneriyorum."

SİSTEM DAHA ŞEFFAF İŞLEYECEK

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Ali Yüksel de konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1965 yılında kabul edildikten sonra pek çok kez değişikliğe uğradığını fakat yapılanların "yama" şeklinde kaldığını belirtti.

Ali Yüksel, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın site ve tesislerdeki yönetim sistemini ele almasının çok önemli olduğunu dile getirerek "Site yönetimi ve işletmesinin belli lisans alan şirketler tarafından işletilebilmesi, bunların kar oranlarının belli ve şeffaf olması hem malikler hem de kiracılar açısından yararlı olacak.

Böylelikle kiracılar da almadıkları hizmetler ya da  sorumlu olmadıkları giderlerin ödemesinden kurtulacaklardır. Yönetim şirketlerinin doğrudan Bakanlığa ait bir veri tabanında, aldıkları kararlar, genel kurul kararları, işletme projeleri alım ve harcamalarının yer alması, söz konusu bu alanda belli kalite getirecektir. Diğer yandan hem maliklerin hem de kiracıların bu sisteme istedikleri zamanda ya da en azından belli zamanlarda girebilmesi, sistemin daha şeffaf işlemesine destek olacaktır." dedi.

Açıklamasında bu alandaki belirsizliğin ve suistimallerin kanundaki yetersizlikten de kaynakladığına değinen Yüksel, Türk Borçlar Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bulunan gider, aidatlar ile kiracı ve mal sahibinin sorumluluk kurallarının da ele alınması gerektiğini dile getirdi.

Yaptığı açıklamada bu kanunlarda kiracı-mal sahibi ilişkilerini düzenleyen bir yönetmelikle belirsizliklerin giderileceğini kaydeden Yüksel, "Mevcut  durumuyla her iki yasada açık olmayan hükümler içerdiği için taraflar mağdur oluyor.

Site yöneticiliği, Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tanımlanmalıdır, bu alandaki Bakanlık çalışmaları çok yararlı olacaktır.

Meslek standardı hazırlanmalı, yönetici şirketlerin sermayesi güçlü olmalı, site yönetimlerindeki şikayetler giderilmesi için şeffaf yazılım üzerinden yürütülmelidir. Bu yazılım sisteminin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı üzerindeki bir yazılım aracılığıyla yürütülmesi faydalıdır.”