Türkiye'den konut almak hayal mi oldu?

Ülke genelinde barınma krizi  gittikçe artıyor. Yüksek kira bedelleri ve konut fiyatları vatandaşların barınma özgürlüğünü kısıtlıyor. Konut sahibi olmanın zorlaştığı ülkemizde vatandaşlar, ev sahibi olabilmenin yollarını araştırıyor. Bu kapsamda binlerce yatırımcı ise konut alımlarında yurt dışını tercih etmeye başladı çünkü yatırımcılar yurt dışında kira öder gibi ev sahibi olabiliyor.

Peki Türkiye'de ev sahibi olmak hayal mi oldu? Konut piyasasına dair paylaşımları ile dikkatleri üzerine çeken Finansal Özgür isimli analist sosyal medya hesabı X'ten Belçika ile Türkiye'de konut almanın arasındaki farkları anlattı. İşte ayrıntılar... 

Türkiye'de Konut Almak Hayal mi Oldu? 

Konuta erişim konusunda Türkiye ile Avrupa arasındaki farkları görmek için küçük bir çalışma yaptım. Örnek olarak Belçika’yı seçtim. Çıkan sonuçlar ise beklediğimden çok daha çarpıcı oldu. Daha en başta söyleyeyim: Belçika’da insanlar kira öder gibi ev sahibi olabilirken, Türkiye’de konut kredisi ödemeleri maaşın %160’ına denk geliyor. 

Üstelik sadece aylık taksitler değil, işin en başındaki peşinat koşulları da vatandaşın önüne neredeyse aşılmaz bir duvar koyuyor. Türkiye’de hiçbir harcama yapmadan yemeden içmeden 4,7 yıl boyunca maaşınızı biriktirirseniz ancak peşinatı karşılayabiliyorsunuz. Belçika’da ise bu süre 1,6 yıl. Yani Avrupa’da orta sınıf için ev sahibi olmak ulaşılabilir bir hedefken, Türkiye’de daha ilk adımda hayale dönüşüyor.

Şimdi gelin, bu iki ülkeyi rakamların diliyle yan yana koyalım.

Konut Fiyatları

Belçika’da ortalama metrekare fiyatı 2.500 Euro. 100 metrekare bir daire için 250.000 Euro gerekiyor.
Türkiye’de ise aynı büyüklükte bir konutun fiyatı 3.383.200 TL.

Kağıt üstünde iki rakam da ciddi görünüyor. Belçika'daki ev Türkiye'nin 3,5 katı fiyatında. Ancak sorun, bu fiyatların ortalama maaşlarla nasıl örtüştüğünde ortaya çıkıyor.

Gelir – Fiyat Dengesi

Belçika’da medyan maaş 2.600 Euro
Türkiye’de medyan maaş 30.000 TL. (Geçen senenin verilerine göre normalde asgari ücrete yakın olarak görünüyor ama sigortaları eksik yatırmak isteyen patronları hesaba katarak 30.000 TL'ye yuvarladım.)

Bu gelirlerle konut fiyatlarını kıyasladığımızda, Belçika’da orta sınıf için ev sahibi olmak hâlâ “eskiye göre zor ama mümkün” kategorisinde. Türkiye’de ise bu denklem en baştan çökmüş durumda. Nedenini birazdan anlayacaksınız.

Peşinat Bariyeri

Belçika’da %20 peşinat şartı var. Bu 50.000 Euro’ya denk geliyor. Yıllık gelirle kıyaslandığında 1,6 yıl maaş biriktirmek yeterli oluyor.

Türkiye’de ise BDDK'nın son regülasyonuna göre ikinci el bir konutun fiyatı 2 milyon ile 5 milyon aralığında ise %50 peşinat şartı var. Bu da ortalama konutta 1.691.600 TL demek. Bu rakam 4,7 yıllık maaşa karşılık geliyor.

Daha peşinat aşamasında bile Türkiye’de milyonlarca kişi sistemin dışında kalıyor.

Aylık Kredi Ödemeleri

Belçika’da yıllık %2,99 faizle 25 yıl vadeli kredi kullanıldığında aylık 947 Euro ödeme çıkıyor. Bu da maaşın %36’sı. Yani yaşamı sürdürebilecek makul bir oran.

Türkiye’de ise vadeler çok daha kısa ve faizler yüksek. Bu nedenle 10 yıl vadeli kredi için aylık ödeme 48.999 TL oluyor. Ortalama maaşa oranladığınızda bu tam %163 ediyor. Yani bırakın tasarrufu, vatandaş maaşının tamamını kredi taksitine ayırsa bile yetmiyor. Aslında şöyle demek daha doğru olur: Bu gelir seviyesine bankalar kredi vermiyor. Aylık 49.000 TL ödemek için aylık gelirinizin en az 98.000 TL olması gerekiyor.

Bu tabloya bakınca, Türkiye’de aslında konut erişilebilirliği diye bir şeyin medyan gelire sahip birisi için fiilen olmadığını görüyorsunuz.

Devletlerin bu konuda adımları var mı?

Avrupa'da pandemiden sonra ev krizi ve konut erişilebilirliği uzun süre gündem oldu. Ülkeler teşvik paketleri üzerinde çalışıyor. Şu an Avrupa'da faizler 2020 öncesi döneme göre yüksek olmasına rağmen durum bu ve Avrupa Merkez Bankası faiz indirimlerine devam edecek. 

Türkiye’de ise tablo tam tersine dönmüş. BDDK'nın konut kredi limitlerindeki son regülasyonu 2023 yılında Şubat ayında yaptı ve ardından yeniden değerleme oranında bile güncellemedi. Sonuç olarak ev almak toplumun büyük çoğunluğu için uzak bir hayal oldu. 100 metrekarelik ortalama bir daire, maaşın 56 katı peşinatla başlıyor, sonra maaşın bir buçuk katını aşan taksitlerle devam ediyor.

Çözüm Önerisi

Bir ülkede konut piyasası vatandaşına güvenli bir gelecek sunarken, diğerinde toplumun büyük çoğunluğunu daha baştan sistem dışına itiyor. Ve bu fark, aslında sadece ekonomi değil, bir ülkenin vatandaşına verdiği değer ile ilgili. 

Yapılması gereken ilk adımlar şunlar olmalı:

1) İlk ev için peşinat oranını düşürmek. Bu sayede insanlar 1 senelik maaşlarını biriktirerek ev alma sistemine girebilirler.
2) İlk yıllarda faiz oranının bir kısmını teşvik ile devletin karşılamasını sağlamak. 
3) Ödeme sürecini daha uzun yıllara yaymak. 

Bu sayede insanlar aylık daha az ödeme ile "kira öder gibi" ev sahibi olabilirler.