17 maddede sitelerde yönetici atanması!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "sitelerde yönetici atanması" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
Siteler, genel kural olarak, kat maliklerinin kanuna, yönetim planına ve resmi senede aykırı olmayacak şekilde kart malikler kurulunun alacağı karar göre yönetilir. Kat malikler kurulu bu aldıkları kararı doğrudan hayata geçiremezler, bunun için kanun koyucu yönetici veya yönetim kurulu olarak adlandırılabilecek bir yürütme organını öngörmüştür.
Yönetici Atanması Hakkında Temel Bilgiler:
1. Sitelerin yönetiminde yönetici-yönetim kurulu yeterince önemli bir unsurdur. Yönetim kurulu siteyi kat malikleri/temsilciler kurulu adına, onların aldıkları kararlar doğrultusunda yönetir. Yönetim kurulu, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetim planında, yönetim kurulundan bahsedilmişse, seçilen kurul kendi arasında varsa yönetim planındaki esaslara, yoksa kendi anlaşacakları bir şekilde görevlendirme yapar.
2. Halk arasında seçim dense de, yönetici seçilmez, kurul kararı ile atanır. Bu ikisinin arasında fark olduğu muhakkaktır.
3. Sekizden aşağı, yani yedi ve daha az bağımsız bölüme sahip olan gayrimenkullerde yönetici atanması zorunlu olmamakla birlikte, malikler kendi aralarından yönetici atayabilir, ya da hakimden yönetici atanmasını isteyebilir.
4. Yediden az da olsa, kat mülkiyetine tabi, tüm gayrimenkullerde yönetim planının oluşturulmasının kanuni bir zorunluluk olduğunu da burada hatırlatma fayda bulunmaktadır.
5. Anataşınmazın tüm bağımsız bölümleri bir tek kişiye ait ise, bu malik aynı zamanda yasal yönetici konumundadır.
6. Aşağıdaki açıklamalar, yönetim planlarının yönetici- yönetim kurulu atanması hakkında bu konuda da ne kadar bağlayıcı olacağı hakkında fikir veremsi açısından da önemlidir.
7. Yönetici, kanuna göre, kat malikleri arasından veya dışarıdan atanabilirse de, eğer yönetim planında açıkça yöneticinin kat malikleri arasından atanacağına dair özel bir madde varsa, artık o anagayrimenkulde yönetici, kat maliklerince dışarıdan atanamaz. Bu durumun, yönetici atanmasını mümkünsüz hale getirmesi durumunda, yönetici atanması için hakime başvurulacaktır.
8. Hatta yönetim planında açıkça, bu yönetim işi daire numarası verilerek belli bir sıraya sokulmuşsa, bu durumda da o sıra takip edilir. Sırası gelen yönetim işini üstlenmemek isteyebilir. Yönetim planında bununla ilgili bir çözüm öngörülmemişse, yönetici atanması hakimden istenecektir.
9. Yönetim planında, tek bir yönetici ataması yapılacağı öngörülmüşse, bir yönetim kurulu atanması mümkün değildir.
10. Sonuçta, yönetici ya kat malikleri kurulunca ya da hakimce tarafından atanır.
11. Yönetici, yönetim planına göre yıllık (toplu yapılarda toplantılar iki yılda bir yapıldığından, yeni bir toplantıya kadar mantığı ile iki yıllık) olarak atanır. Aynı yönetici, tekrar atanabilir.
12. Atama süresi geçen yöneticinin, yeniden atanmasına veya bir başkasının atanmasına kadar tüm yetki ve sorumlulukları devam eder.
13. İstifa, ölüm, ağır hastalık ile yönetici pozisyonu boş kalırsa, yönetim planında da buna öngörü olarak yönetici yedeği atanmışlığı vb. bir çözüm öngörülmemişse, olağanüstü toplantı ile atama imkanı oluşturulur.
14. Yönetim planında aksi bir madde yoksa, yönetici kat malikleri arasından olabileceği gibi, dışarıdan biri de olabilir. Rızası olmadan bir kişi yönetici olarak atanamaz, buna zorlanmaz.
Yöneticinin Hakim Tarafından Atanması:
15. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz, toplanıp da bir yönetici seçemezlerse, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine, kat maliklerinden birinin başvurusu ile, hakim mümkünse diğer malikleri de dinleyerek o anagayrimenkule yönetici ataması yapar.
16. Hakim tarafından atanan yönetici, malikler arasından veya dışarıdan olsun, kat malikleri kurulunca atanan yönetici gibi; kanunda, yönetim planında, önceki kurullarda alınan kararlarda ve atama kararında kendine verilen tüm yetkilerle kat maliklerine karşı aynı bir vekil gibi sorumlu olur.
17. Hakimce haklı bulunacak bir sebep olmadıkça, kat malikleri üzerinden altı ay geçmedikçe hakimin atadığı yöneticiyi değiştiremez, yerine kurul toplayıp atama yapamaz.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
