26 maddede site yönetimlerinin denetimi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerinin denetimi" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu; Kat Mülkiyet Kanunu 41. madde ile hükme bağlanmıştır.
2. Siteler, her şeyi ile kat maliklerinindir. Yöneticiyi de kat malikleri atamıştır. Kat maliklerinden irade ortaya koyabilenler kat maliklere kurulunu oluşturur. Çünkü, kat malikleri, kararları ancak kat malikleri kurulunda alabilir. Bu kurulların da usulüne uygun olarak yapılmışlığı şarttır.
3. Kat malikleri irade ortaya koyup, kat malikleri kurulunda malikler arasından veya dışarıdan yönetici atamış olabilirler.
4. Kat malikleri yöneticiyi planlı veya gözlemle bu yöneticiyi her zaman denetleyebilir. Kendilerinde oluşan olumsuz bir kanaat varsa, kat malikleri kurulunu toplarlar. Bu toplantılar usulüne uygun olmalıdır. Bu toplantıda yöneticiden faaliyet raporu talep ederler. Yönetici dönemi içinde yaptığı faaliyetleri, yaptığı harcamaları anlatır, soruları cevaplar. Kat malikler kurulu raporları, evrakları inceler ve isterse yöneticiyi değiştirebilir.
5. Kat maliklerinin yöneticiyi değiştirmesi, ancak seçilmesindeki nitelikli çoğunlukla olabilir.
6. Kat malikleri kurulu bu denetim işini bir rutine de bağlayabilir, dışarıdan KMK detayında denetim yapan bir firma ile de anlaşabilir, aldığı kararla aylık, üç aylık vb. aralıklarla yönetimi rutin olarak denetletebilir.
7. Yöneticinin denetiminden, kat malikleri kurulu sorumludur. Kat malikleri kendi aralarından olmak şartı ile bu denetim işini bir denetici veya bir denetim kuruluna da verebilir. Kat malikleri kurulunun verdiği, denetim sorumluluğu veya yetkisi değildir; verilen denetim raportörlüğüdür.
8. Bu seçilecek deneticilerin seçilme esas ve usulleri, görev ve yetkilerini yönetim planında belirtilmiş olabilir. Yönetim planında böyle bir konu geçmemişse, kat malikleri kurulu alacağı kararlarla deneticilik müessesesini düzenleyebilir.
9. Kat malikleri yöneticiyi, yöneticinin bu görevdeki tutumunu, hesapları devamlı olarak denetleyebilir ve haklı bir sebebin ortaya çıkması durumunda onu her zaman değiştirebilir, hesapları belli bir aralıkta denetleme kararı alabilir veya hesap denetlemesi için kanundaki süre ve dönemleri tercih edebilir, bununla birlikte haklı bir sebep ortaya çıkarsa, hesap denetlemesini her zaman yapabilir veya bu denetim işini (yetki ve sorumluluk kendisinde kalmak üzere) kendi aralarından seçecekleri denetici veya denetim kuruluna verebilir.
10. Yukarıda, kanun maddesinin özetini yaptığımız cümleden çıkan sonuç; deneticilerin yetkilerini de belirliyor. Deneticiler de (kanunda böyle bir cümle olmamasının sebebi, kanunen denetici bulundurulmasının gerekmemesinden dolayıdır) kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
11. Yöneticiler de, deneticilerin bu vekilliğini ciddiye almalıdır.
12. Deneticiler; yönetim planındaki ilgili hükümler, kat malikleri kurulunda bu konuda alınan kararlar yetki ve görev-sorumluluk görevlerine istinaden, yönetimi maddede belirtilen esas ve usuller ile yetki/sorumlulukla denetlerler.
13. Sahada bu konularda ciddi tartışmalar, sürtüşmeler, uyuşmazlıklar sonrasında davalar açılması yaşanmaktadır.
14. Deneticiler, kat maliklerinin sayı ev arsa payı çoğunluğu ile, yönetimi denetlemek üzere seçilmişler, kanun maddelerinde ve yönetim planındaki hükümler üzerinden hukuki bir merci olmuşlarsa, yöneticiler bu merciye kat maliklerine olduğu gibi saygılı olmalılar.
15. Deneticiler, kat maliklerinin raportörüdür. Bu raporlarından biri de “kendisine verilen yetki ve sorumluluğun yönetimce engellendiği” detayda olabilir.
16. Tüm bunları yaşamamak için, deneticiler ile ilgili hak-görev-sorumluluk-yetki konularının yönetim planında açıkça belirtilmesinde, kat malikleri kurularında bu konuda netleşmeye ilişkin kararların alınmasında çok büyük faydalar vardır.
17. Deneticinin, kat malikleri arasından seçilmesi şarttır. Dışarıdan bu anlamda denetici görevlendirilemez.
18. Denetici bulundurmak, seçmek kanuni bir mecburiyet değildir.
19. Kat malikleri, “denetici yok veya istifa etti, aramızdan denetici seçemedik” diye hakimden denetici atanmasını isteyemezler.
20. Görevini yapmayan bir denetici mahkemeye verilemez.
21. Deneticiler, kat malikler kurulunu olağanüstü toplantıya çağırmaya yetkilidir.
22. Denetici raporlarının muhatabı kat malikleridir.
23. Denetici raporları yalnızca mali konulardan değil, anagayrimenkulün yönetimi hakkındaki düşünceleri ve diğer iş ve işlemler hakkında olur.
24. Deneticiler, yönetim planında belirtilmiş bir zaman varsa, o zamanda raporlarını kat maliklerine taahhütlü olarak gönderirler.
25. Kanunen, ayrıca bir denetim defteri tutulmaz, deneticiler raporlarını ve alacakları kararları, anagayrimenkulün yönetim defterine yazarlar ve tarihli olarak altını imzalarlar. Ayrıca bir defterin tutulmasında da bir sakınca yoktur. Ancak raporun, temel yönetim defterinde yer alması hem kanuni bir zorunluluk, hem de yönetimin uyarılması adına etik bir davranıştır.
26. Uygulamada deneticilikle ilgili konuya, kitabın ilerideki bölümlerinde özellikle yer verilmiştir.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
