Anadolu yakasının yeni cazibe merkezleri!

Eva Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, bu bölgelerdeki gayrimenkul piyasasına projektör tutan bir araştırmaya imza attı. Bu bölgelerdeki inşası tamamlanan ve inşa halindeki konut projelerini tüm yönleriyle ele aldı.

Anadolu yakası, 2000'li yılların başından itibaren İstanbul nüfusundaki artışa paralel olarak, orta-üst gelir grubunun konut seçimindeki farklılaşan beklentileri sonucunda inşaat firmaları açısından cazip bir bölge olmaya başladı.

2008 yılında İstanbul'da oluşturulan sekiz yeni belediyeden Çekmeköy, Sancaktepe ve Ataşehir, Anadolu yakasında yer alıyor.
Anadolu yakasında 2005 ve sonraki yıllarda projelendirilen konutların 2012 yılma kadar kullanıcılara sunulmasıyla birlikte bu bölgede yaklaşık 52 bin 500 konutun alıcıya ulaşması bekleniyor. Anadolu yakasının son dönemde markalı konut üreticilerinin en çok tercih ettiği bölgelerin başında Çekmeköy, Sancaktepe, Pendik, Kurtköy, Kartal ve Maltepe geliyor. Eva Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş bu bölgelerdeki gayrimenkul piyasasına projektör tutan bir araştırmaya imza attı. Bu bölgelerdeki inşası tamamlanan ve inşa halindeki konut projelerini tüm yönleriyle ele aldı.

Çekmeköy'ün yıldızı parlıyor

İstanbul'un çiçeği burnunda ilçelerinden Çekmeköy, Anadolu yakasının gayrimenkul yatırımları açısından en hızlı ilerleyen bölgeleri arasında. 2000'li yılların başında villa projeleriyle öne çıkan Çekmeköy, o dönemde Ümraniye'ye bağlıyken, yerel seçimlerde Alemdağ, Taşdelen ve Ömerli'yi de sınırları içine alarak ilçe oldu.

Yeni oluşturulan ilçenin doğusunda Çekmeköy askeri kışlası, batısında Ümraniye sınırı ve Şile Otoyolu, güneyinde Ümraniye ve Sarıgazi, kuzeyinde Alemdağ Ormanları ve Çavuşbaşı beldesi yer alıyor.

Çekmeköy'de özellikle 2008 ve sonraki yıllarda yaklaşık 7 bin 500 adet konut kullanıma sunuldu. Çekmeköy'ün Alemdağ ve Ömerli mevkileri ile Sancaktepe'nin Şamandıra mevkisinde villa tipi konut yerleşmelerinin ağırlıklı olarak bulunduğu görülürken,  Çekmeköy Merkez ve Taşdelen ile Sancaktepe'nin Sarıgazi ve Yenidoğan mevkilerinde ise konut ağırlıklı projeler yer alıyor.

Ömerli ve Alemdağ'a dikkat

Özellikle Ömerli ve Alemdağ mevkilerinde çoğunlukla villa tipi konut projeleri göze çarpıyor. Bu bölgelerdeki villaların metrekare birim fiyatları bin 300 ile 7 bin 500 TL arasında değişirken, daire tipi konutlarda bu fiyat aralığı 900 ile 4 bin TL seviyesinde. Bölgede ağırlıklı olarak oturum amaçlı konut alımı tercih ediliyor.

1/100 bin ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı'nda gelişme bölgesi lejantında yer alan, Tuzla'da Akfırat ile Tepeören bölgeleri, Alemdağ mevkii, Sancaktepe ve Sultanbeyli'nin doğu kesimleri ve Beykoz'da Çavuşbaşı mevkiinin, önümüzdeki beş yıl boyunca yeni nitelikli konut projelerinin gerçekleştirilmesi için elverişli bölgeler olmaya devam edeceği görüşü hâkim.
Ayrıca Sancaktepe ve Sultanbeyli ilçelerinde yer alan ve TEM Otoyolu aksına yakın konumda bulunan, sanayi alanlarından faydalı ömrünü tamamlayan gayrimenkullerin, önümüzdeki dönemde yeni konut ve ticari projelere ev sahipliği yapması bekleniyor.

Yeni cazibe merkezi

Çekmeköy'ün doğusunda yer alan ve bir diğer yeni ilçe olan Sancaktepe ise zeminin sağlamlığı, orman alanlarına ve bağlantı yollarına yakınlığı ve konut projeleri için yeterli arazilerin bulunmasından dolayı, 2000 yılının başında inşaat firmalarının rağbet gösterdiği bir bölge haline geldi. Ağaoğlu, Teknik Yapı, Ekşioğlu, Sinpaş, Dap Yapı, Suryapı, Taşyapı ve Metav Yapı gibi önemli inşaat firmaları bu bölgelerde birçok yeni konut projesine imza attı. Bölgede yeni yapılan konutların sayısının 5 bin civarında olduğu belirtiliyor.

Yaklaşık iki yıl önce ilçe statüsüne kavuşan Sancaktepe, Anadolu yakasının en hızlı gelişen bölgelerinden biri. Şamandıra, Sarıgazi ve Yenidoğan beldelerinin birleşiminden oluşuyor. Güneyinde Kartal, batısında Ataşehir-Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik'le komşu.

Bölgenin revaçta olmasının başında ulaşım imkanlarının kolavlığı geliyor. Sabiha Gökçen Havaalanı'na olan bağlantı yolları,TEM Otoyolu-Kartal bağlantı yolu nedeniyle rağbet görüyor. Daha önce kısmı imarın olduğu bölgede, 2010'nun başında veni imar iznin çıkması nedeniyle talep hiçe artmış durumda. Bölgede son bir yılda emlak fiyatlarının yüzde 40 civarında arttığı belirtiliyor.

Nereler ilgi görüyor

Sancaktepe'nin Şamandıra ve Sarıgazi'yi içine alan bölümü talebin en yoğun olduğu, dolayısıyla emlak piyasası açısından da en hareketli yerler. Şamandıra'da Fatih ve Eyüp Sultan mahalleri en rağbet gören yerler arasında. Abdurrahman Gazi ve Osman Gazi mahallelerine de talep var. Sarıgazi'de ise Emek, Atatürk, Kemal Türkler mahalleleri ilgi görüyor.

Markalı konut projelerinin yoğun olarak bulunduğu bölgede, bu tip konutlara genelde ortanın üstü kesim rağbet gösteriyor. Fiyatlar ortalama olarak 150-170 bin TL'den başlayıp 400-500 bin TL'ye kadar çıkıyor. Örneğin 60-75 metrekare 1+1'lerin satılık fiyatı 175-250 bin, 2+1'lerin 330-350 bin TL aralığında. Celal Yıldız, talebin yoğun olduğu bu tip konutların elden çabuk çıkarıldığını, 3+1 ve daha büyük olanlara ise talebin çok fazla olma olması nedeniyle çokça yer verilmediğini belirtiyor.

Fiyatlar ne kadar

Mahalle aralarında yeni yapılan sıfır ya da ikinci el konutlar ise genelde dar gelirliler tarafından ihtiyaçtan satın almıyor. Buralarda ise 1+1 konutlara pek rastlanmıyor. Genelde oturanların kalabalık aileler olması nedeniyle daha çok 2+1 ve 3+1'ler ilgi görüyor. Örneğin 80-90 metrekare olan 2+1'lerin fiyatı 110-115 bin TL civarında, 100-150
metrekare büyüklükteki 3+1'lerise 120-140 bin TL'den satılıyor.

Markalılarda 1+1'lerin kiralık fiyatları ise 600-650 TL'den başlıyor. 2+1'lerin ise site içinde olanları 750-800, dışındakileri 700-750 TL'den kiraya veriliyor. 3+1'lerin site içine bakanlarının kiralık fiyatı minimum bin TL'den başlıyor. Site dışına bakanlar ise 850-900 TL'ye kiralanabiliyor. Markalı olmayan normal apartman dairelerinde kiralar, 2+1'lerde 500 TL'den başlıyor. 110-120 metrekare büyüklükte olan 3+1'lerde 750 TL'ye kadar çıkıyor.

Arsalar 550 TL'den başlıyor

Bölgede ara sokaklardaki dükkanların metrekaresi 2 bin 500 TL'den başlayıp ana caddelerde 5-6 bin TL'ye kadar çıkabiliyor. Dükkan ve mağazalar genelde binaların en alt katma, 75-135 metrekareye olacak şekilde yapılıyor.

Sarıgazi'de ofislerin metrekare kiralık fiyatı 20-25 dolar. Metrekare satılık fiyatı ise 2 bin 500-4 bin 500 TL aralığında. Yani 400 metrekare bir ofis katı 700-800 bin TL'den satılabiliyor.

Bölgede 350 metrekarenin altındaki arsaların metrekare fiyatı genelde 550 TL'den satılıyor. Müteahhitlerin büyük çaplı arsaların metrekaresini ise 400 TL'den toplandığı ifade ediliyor.

Sancaktape'nin en çok talep gören bölümlerinden Sarıgazi'de arsaların metrekare fiyatı, bin 500 TL'den başlayıp yerine ve konumuna göre 2 bin 500 ile 4 bin 500 TL'ye kadar çıkabiliyor. Revaçta olan diğer bir bölüm, Şamandıra'da ise konut ve ticaret imarlı arsaların metrekare fiyatı ise bin 500-2 bin TL aralığında.

İKi şehirden birisi Kartal'a

Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın seçim beyannamesi kapsamında açıkladığı İstanbul'a iki yeni şehir projesi kapsamında Anadolu yakasında yeni merkez Kartal, olarak belirlendi. Kartal, teknoloji, konut merkezi olacak. Kartal'da dünyaca ünlü mimar Zaha Hadid tarafından yapılacak ve 5 milyar dolara mal olması beklenen Kentsel Dönüşüm projesi kapsamında yer alan çok sayıda arazi büyük holdingler tarafından satın alınmıştı. Şirketler iddialı projelere start verilmesi için ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nden planların geçmesi bekleniyor.

Kartal'da Kentsel dönüşüm projesinin ilk açıklandığı 2006'dan bu yana emlak değerlerinde üç kat artış görülürken emlak uzmanları Başbakan'ın açıklamasının ardından asıl değerlerin ortaya çıkacağını savunuyor. Bölgede Kentsel Dönüşüm kapsamında projeye başlayacak şirketler arasında Eczacıbaşı Holding, Doğuş Gayrimenkul, Kibar Holding, Siemens, Mutlu Akü, Metal Holding ve Exta Export gibi şirketlerin adı ön plana çıkıyor.

Kadıköy Kartal metrosu ile metro bağlantısı, İDO ile deniz seferleri hafif raylı metro gibi altyapı çalışmalarını tamamlayan Kartal'da Adliye Sarayı gibi bölgeyi Anadolu Yakası'nın merkezi durumuna getirecek projeler çevresindeki konut projelerinin de değerini artıracak.

Farklı yatırımların ilçesi Pendik Anadolu Yakası'nın yıldızı parlayan bölgelerinden Pendik, son dönemde ulaşımdan altyapıya konuttan lüks gayrimenkule kadar farklı alanlardaki yatırımlarla dikkat çekiyor. Bir bölgenin olmazsa olmaz ihtiyaçlarını karşılayacak her türlü yatırımın son dönemde hayata geçirildiği Pendik, havalimanından marinaya üniversiteden hastane, alışveriş merkezi ve markalı konut projelerine yapılan yatırımlarla çehresini değiştiriyor. Bu değişim ise bölgenin kaderini ve hedef kitlesini önümüzdeki dönemde değiştireceğe benziyor. Pendik, ulaşım alanında Kadıköv-Kartal metrosunun hayata geçirilmesi ile şehrin merkezlerinden biri durumuna gelecek. Bölge Sabiha Gökçen Havalimanı'na yakınlığı avantajını ise her geçen gün sefer sayılarını artıran havayolu şirketlerinin personel istihdamı ile yaşıyor. Havalimanının uluslararası hale gelmesiyle birlikte burada istihdam edilen personelin çevreden konut yatırımına yönelmesi de Pendik'teki konut ihtiyacını artıran faktörlerin başında geliyor. Maltepe konut ile büyüyor Sadece Pendik değil, komşusu Maltepe ve Kurtköy de fiyatlar konusunda aynı beklenti içerisinde. Evko-Meot İnşaat tarafından yapılan Meridyen Evleri, Ataman İnşaat'm devam eden yatırımı Ataman Karina, Şua İnşaat'ın yeni başlayacağı Elit Side projesi bölgedeki markalı projeler arasında başı çekiyor. Bölgenin markalı

konutta adını duyuran projeler arasında ise Dumankaya İnşaat, FiYapı, Teknik Yapı ve DAP Yapı'nın projeleri geliyor. Dumankaya İnşaat'ın Kurtköy'de yapımı devam eden Gadde projesi bölgenin kaderini değiştirecek projeler arasında geliyor. Pendik'e komşu Kartal'da Dumankaya'nm Vizyon projesi, Teknik Yapı'nın Uprise Elit projesi bögedeki en büyük markalı projeler arasında.

Bunun yanı sıra sayıları hızla artan alışveriş merkezleri de (AVM) Pendik'in gayrimenkul alanındaki gelişiminde büyük rol oynuyor. Neomarin, Pendorya, Viaport, Marintürk Marina içinde yer alan Marintürk AVM ve Kurtköy'deki Atlantis AVM bölgenin tüketici profilini değiştiren yatırımlar arasında geliyor.
Ekonomist