Arsasını kat karşılığı satanlar dikkat!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu bugünkü köşesinde Danıştay'ın arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden arsa karşılığında edindikleri kişisel gereksinim ve servetin korunması dışında kalan ev ve dükkanların satışına ilişkin aldığı kararı kaleme aldı.

İşte Abdullah Tolu'nun 'Danıştay’dan arsa sahiplerine kötü haber' başlıklı yazısı...

Arsasını kat karşılığı verip karşılığında ev veya dükkan alıp satan arsa sahiplerine Danıştay'dan kötü haber geldi.

Bu defa kötü haberi Maliye değil, Danıştay verdi.

Kötü haber ne ile ilgili?

Kötü haber, arsasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verip karşılığında aldığı ev veya dükkanları satan arsa sahiplerinin vergilendirilmesine ilişkin oldu. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında müteahhide verilen arsanın karşılığında alınan ev ve dükkanların arsa sahipleri tarafından aynı veya birbirini takip eden yıllarda satışı gerçekleştirilebiliyor. 

Maliye, bu satışları ticari faaliyet şeklinde belirtirken, Danıştay, arsanın kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile müteahhide verilmesi sonucu elde edilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon şeklinde belirtilemeyeceği, elde edilen kazancın ticari kazanç şeklinde görülmeyeceğini ve KDV’ye tabi tutulamayacağını savunuyordu. Ancak, Danıştay son dönemde aldığı kararlarda, arsa sahipleri lehine olan bu görüşünü bu kez Maliye lehine çevirdi. 

Bu yeni bir konu mu?

Hayır, Türkiye'de şehirleşmenin başladığı 1980'den bu yana kamuoyunun gündeminde olan bir konu. Hatta, en çok ihtilaf yaratılan ve davaya konu olan unsurların başında yer alıyor.

Maliye’nin görüşü tam olarak ne?

Maliye, bu şekilde iktisap edilen ev ve dükkanların arsa sahiplerince,

- Toplu olarak bir defada satılması durumunda, bu satış işleminin ticari faaliyet kapsamında vergilendirilemeyeceği ve KDV’ye olmayacağı,

- Ticari bir organizasyon içerisinde satılması veya bu tür bir organizasyon kapsamında satılmamakla birlikte, aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen senelerde, bir kısmının teslim alındığı yıl içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden yılda satılması durumunda ise, satış işleminin ticari faaliyet olduğu ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği

görüşünü savunuyor.

Ayrıca, Maliye, kat karşılığı alınan ev ve dükkanları yeni bir iktisap olarak görüyor.

Danıştay’ın konu ile ilgili görüşü ne?

Danıştay’ın bu konuya ilişkin geçmişten bugüne iki farklı görüşü var, üstelik de birbirine tam olarak zıt görüşler. Bu konuda alınan kararlar arsa sahipleri lehine içtihat haline gelmiş iken, son bir iki yıldır verilen kararlar bir anda Maliye lehine döndü.

Danıştay’ın ilk kararları arsa sahipleri lehineydi

Danıştay, son 2 yıla kadar verdiği kararlarında, kişinin arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi ve yapılan binada kat sahibi olmasını servetin değerlendirilmesi ve servetin biçim değiştirmesi şeklinde kabul ediyor, sözleşmeye istinaden edinilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak nitelendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşünü savunuyordu. Bu konuda verilen kararlar ise, arsa sahipleri lehine içtihat olmuştu. (Dn. 4. D.nin 7.2.2013 tarih ve E.2012/6722, K.2013/547, 9.4.2013 tarih ve E.2012/9089, K.2013/2111 sayılı Kararları)

Danıştay son 2 yıldır Maliye lehine görüş değiştirdi

Danıştay özellikle son 2 yıldır verdiği kararlarında, yukarıda belirtilen ilk kararlarındaki görüşünü değiştirerek, Maliye lehine karar almaya başladı. 

Görüş değişikliğinin nedeni ise, kat karşılığı inşat sözleşmesine göre alınan birden çok ev ve dükkanın satışının işlem sayısındaki fazlalık dikkate alındığında, kazanç sağlama amacının da göstergesi olarak görülmesi gerektiği, bu sebeple söz konusu satışların ticari faaliyet, elde edilen kazancın ise ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği şeklinde belirtiyor.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından alınan bir karar;

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edinilen dairelerin 2 adedinin 2007, 10 adedinin 2008, 1 adedinin 2009, 2 adedinin 2010 yılında satılarak devamlılık koşulunun gerçekleştiği dolayısıyla kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksi yönde verilen mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır.”

şeklinde oldu (Danıştay VDDK’nın 29.01.2020 tarihli ve E.2019/175, K.2020/44 sayılı Kararı).

Konu hakkında verilen bazı kararların özetleri ise şu şekilde:

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir. Ayrıca, kişisel gereksinim nedeniyle gayrimenkul ediniminde sayının sınırlı olacağı ve servetin korunması amaçlı ediniminde de tekrar satış gerektirmeyeceği dikkate alındığında, bu iki nedenden birine dayanılarak edinilen gayrimenkullerin gereksinimin ortadan kalkması veya servetin nakde dönüştürülmesini haklı kılan nedenlerle kanıtlanmadığı takdirde, işlem sayısındaki çokluk, kazanç sağlama amacının da göstergesi kabul edilmelidir. Davacı tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılığında edinilmiş olan gayrimenkullerin 2012 yılında farklı tarihlerde farklı kişilere satışının gerçekleştirilmesi ile elde edilen gelir yönünden devamlılık koşulunun gerçekleştiği açık olup, kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksine yönde verilen vergi mahkemesi kararında hukuka uyarlık görülmemiştir.” (Danıştay 4. Dairesi’nin 17.11.2020 tarihli ve E.2016/17874, K.2020/4424, 19.10.2020 tarihli ve E.2016/14238, K.2020/3958, 10.12.2020 tarihli ve E.2016/8541, K.2020/5516 sayılı Kararları).

“Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine göre, arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen bu payların elden çıkarılmasına olanak sağladığı, tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılmasının sürekliliğin göstergesi olduğu, gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağının açık olduğu, ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçünün muamelelerin çokluğu olduğu, muamelenin çokluğunun gayrimenkullerin aynı yıl içinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda alınması ve satılması olduğu, ticari sermayenin parçası olmayan gerçek kişilere ait servetin, vergilendirilmiş veya vergilendirilmesi gerekmeyen kazanımlarda oluşan değerler bütünü olduğu ve 193 sayılı Yasanın konusunu oluşturan gelirin esasen ve çoklukla bu değerlerle girişilen ekonomik faaliyetlerden oluştuğu dikkate alındığında, faaliyetin servetin biçim değiştirmesi olarak nitelendirilmesinin de mümkün olmadığı, satışların ticari kazanç sağlamak amacıyla yapılmadığını kanıtlama yükü kendisine düşen davacının bu yükümlülüğünü yerine getiremediği, davacının söz konusu faaliyetinin taşınmaların sayısı ve faaliyetin belirli bir organizasyon içinde devamlılık arz etmesinden yapılan satışların KDV yönünden mal teslimi, olarak görülmesi gerektiği ve davacının faaliyetinin ticari faaliyet kapsamında olduğu sonucuna varılmıştır. Bu durumda, davacının uyuşmazlık konusu vergilendirme döneminde ticari olarak gayrimenkul alım satımı faaliyetinde bulunduğunun sabit olduğu anlaşıldığından, aksi yönde verilen kararda hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”  (Danıştay 4. Dairesi’nin 22.10.2020 tarihli ve E.2018/5219, K.2020/4054, 06.10.2020 tarihli ve E.2016/17457, K.2020/3472 sayılı Kararları).

Danıştay görüş değiştirdi, arsa sahiplerinin yargı kalesi düştü

Danıştay’ın son kararlarına bakıldığında, arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden arsa karşılığında edindikleri kişisel gereksinim ve servetin korunması dışında kalan ev ve dükkanların satışı ticari faaliyet şeklinde görülüyor, bu satışlardan elde edilen gelirler ise ticari kazanç kapsamında gelir vergisine ve KDV’ye tabi tutuluyor. Yani, bu konu yargı tarafında da iyice netleşmiş durumda.

Ortada herhangi bir mevzuat değişikliği veya yeni bir düzenleme yapılmamasına rağmen Danıştay neden görüş değiştirdi diye düşünülebilir.

Haklısınız, son kararlar yukarıda açıklanan nedenlerle Maliye lehine oluyor. 

Bu Konuda artık yasal bir düzenleme yapılması şart

Gerçekten de bu konu henüz şehirleşme olayını tam olarak bitirememiş olan ülkemiz açısından son derece önemli ve hassas bir unsur. Fakat, KDV uygulaması haricinde bugüne kadar kat karşılığı inşaat işleri ile ilgili gerek vergi gerekse hukuki yönden hiçbir yasal bir düzenleme olmadı. KDV düzenlemesi de, maalesef ancak 33 yıl sonra hayata geçirilebildi. Uygulama, hala Maliye özelgeleri ve Danıştay kararları dikkate alınarak yapılıyor.

Konut satışlarındaki KDV iadesinde hangi düzenlemeler yapıldı?

Müteahhit ve arsa sahibi arasındaki sözleşmelerde KDV ayrıntısı!

Müteahhitlere KDV iadesi müjdesi!

Kentsel dönüşümde KDV düzenlemesi!