AVM yatırımcılarının danışmanları alışveriş merkezlerini anlattı!
Alışveriş merkezini nerede kurmalı, hangi mimariyi tercih etmeli, marka karmasını ne şekilde oluşturmalı, nasıl yönetmelik.. AVM yatırımcılarının adeta sağ kolu olan danışmanlar, mağaza sahipleri için de hayat kurtarıcı olabiliyor
SON dönemlerin en gözde yatırım alanı olan AVM'ler, marka sahibi yerli ve yabancı firmaların büyümesinde en önemli etken olarak gösteriliyor. Bu merkezlerin çoğalması, bir yandan da kiralama, yönetim ve danışmanlık şirketlerinin artmasını sağlıyor.
Bir yerde AVM'lere 'koçluk' yapan bu firmaların sayısı şu anda 30 civarında. Ancak bunların bir kısmı sadece kendilerine ait AVM'leri kiraya veriyor. çeşitli AVM'lere hizmet vermek üzere kurulan danışmanlık firmalarının görevi ise sadece kiralamayla sınırlı değil. AVM kurulacak bölgenin belirlenmesinden projenin hazırlanmasına hemen her konuda yatırımcının 'sağ kolu' konumundalar. Hatta birçok AVM'nin yönetimini de onlar yürütüyor...
AYDIN YURDUM
Listesi hayli kabarık
AVM'lerle perakende şirketler arasında köprü görevi gören firmalardan biri de yönetim kurulu başkanlığını Aydın Yurdum'un yürüttüğü AVM MFİ Partners...
Yurdum, perakende sektörünün yakından tanıdığı bir isim. Adidas, Bata, Giysa ve Ece Türkiye'de üst düzey görevlerde bulunduktan sonra 2006 yılında AVM Partners'i kurdu. 2008 yılından bu yana Alman MFI (Management für Immobillien) AG ile yüzde 50 ortak.
Yurdum'un şirketi yurtiçi ve yurtdışında kiralama, AVM yönetimi, proje geliştirme gibi konularda hizmet veriyor. AVM MFI Partners, son 5 yıl içinde toplam kiralanabilir alanı 1.5 milyon metrekareyi bulan 3 bin 200 mağazanın kiralamasını yaptı. Halen 400 bin kiralanabilir alana sahip bin 100 mağazanın kiraya verilmesi için çalışıyor. Bu AVM'ler arasında Palladium, Cepa, Meysu Outlet, Anatolium, 212 İstanbul Power Outlet, Setur Yalova ve Kuşadası Marina yer alıyor. Bunlardan 212 İstanbul Power Outlet, Palladium, Meysu Outlet ve Anatolium'un yönetimi de AVM MFI Partners'te.
Halen inşaatı devam eden ve 2 yıl içinde açılması planlanan Antakya, Grandia (İstanbul), Next Level (Ankara). Taurus (Ankara) ve Kadıahmetoğullarının (Antalya) kiralamasını da yine bu şirket yapıyor. Listesinde kiralaması henüz başlamayan 9 proje daha var.
AVM MFI Partners Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Yurdum, bu AVM'ler arasında en çok talep görenin Palladium olduğunu, birçok perakendecinin burada mağaza açmak için sıra beklediğini vurguluyor:
'Bazı AVM'ler yüksek müşteri giriş sayıları yüzünden çok fazla rağbet görüyor. Bunda kiralama ve yönetimini üstlenen şirketlerin büyük payı var. Doğru mağaza karması ve profesyonel yönetim sonucunda ziyaretçi sayısındaki artış doğal olarak o AVM'de yer almak isteyen perakendeci sayısına da yansıyor. Palladium'da boş mağaza olmamasına rağmen sürekli kiralama talebi alıyoruz.'
AVİ ALKAş
Gözde projelerde onun imzası var
AVM deyince ilk akla gelen isimlerden biri de kuşkusuz Avi Alkaş. 1997 yılından bu yana birçok AVM'nin kiralamasına imza atan Alkaş, 2007 başından itibaren İngiliz gayrimenkul şirketi Jones Lang Lasalle'nin (JLL) Türkiye başkanlığını yürütüyor.
Son yıllarda hizmete giren ve yüksek doluluk oranına sahip birçok AVM'nin kiralamasında Alkaş'ın imzası var. Bu AVM'lerin başında IstinyePark, Cevahir ve Via/Port geliyor. Bunların yanı sıra Özdilekpark (Antalya), Malatyapark, Demirpark (Zonguldak), Akvaryum (İstanbul), İkbal Outlet (Afyonkarahisar), Modezz (İstanbul), Optimum Silivri, ORA İstanbul, Kulesite (Konya), (Selenium) İstanbul, Gebze Center, Armonipark (İstanbul), Kent Meydanı (Osmangazi), çorlu Park, Optimum Adana, Pendik Marina, Panora (Ankara), Kent Park (Ankara), Mozaik (şanlıurfa) ve Sanko Park (Gaziantep) AVM'lerinin kiralamasını da JLL gerçekleştiriyor. Firma, bu AVM'lerin bir kısmının yönetimini de üstlenmiş durumda.
Kiralamasını JLL'nin yürüttüğü AVM'ler içinde en gözdesi Zorlu Center. 2012'nin eylül ayında hizmete açılması planlanan merkezdeki dükkanlar için geçen aylarda perakende firmalardan ön talep toplandı. Daha çok lüks markaların yer alacağı AVM'ye hangi firmaların gireceği henüz belli değil.
2012'nin üçüncü çeyreğinde açılması planlanan Ankara Nato veya İzmir Bayraklı AVM ile önümüzdeki yılın ilk çeyreğinde faaliyete geçecek Mersin Tarsus AVM'nin kiralamasını da JLL'nin yürüttüğünü belirtelim.
MURAT İZCİ
Anadolu'da çok etkin
Bu alanda hızla büyüyen bir diğer firma ise KDM Danışmanlık. Bu firmanın patronu Murat tzci, perakende sektörünün içinden gelen bir isim. Beltaş ve Makrocenter'ın ardından Olivium Outlet'in genel müdürlüğünü yapan İzci, 2008 yılından bu yana KDM'nin başında. Bugüne kadar Kütahya Outlet Park, Perla Vista (İstanbul), Eskule (tstanbul), Olimpa (İstanbul), Margi Outlet (Edirne), Sarar Outlet (Eskişehir) ve İnegöl AVM'nin kiralamasını bu şirket gerçekleştirmiş. Halen 7 AVM'nin kiralama çalışmalarını sürdürüyor. Bunlar Yasa (Akçay), Park 328 (Osmaniye), Arnelia (Kahramanmaraş), Arena Park (İstanbul), Ofim (Ankara), Salihli Outlet ve Ispartakule (İstanbul) olarak sıralanıyor.
Bu AVM'lerden Salihli Outlet ve Ispartakule'nin 2012 yılında, diğerlerinin ise bu yıl sonuna kadar hizmete girmesi planlanıyor.
KDM ayrıca, İstanbul'da bulunan ArmoniPark, Town Center, Kale Outlet, Eskule ve Pendorya ile Arasta Park (İzmit). Kütahya Outlet, Ulusoy Outlet (Susurluk). Muğla Outlet, Ege Outlet (Söke) Aydın ve Pnene Country (Söke) AVM'lerine yönetim danışmanlığı ve yeniden kiralama hizmeti veriyor. Yurtdışında ise Sarajevo City Center (Bosna Hersek), Ruby Mail (Kırgızistan), Royal Mail (Irak) ve Al Kendi (Irak) AVM'lerinin kiralamasını yapıyor.
Murat İzci, kiralamasını veya yönetimini üstlendikleri AVM'ler arasında perakendecilerin en çok Margi Outlet'e ilgi gösterdiğini söylüyor. Geçen mayıs ayında hizmete giren ve 39 mağazası bulunan Margi'de mağaza açmak için 10'un üzerinde firmanın sıra beklediğini, bu doğrultuda AVM'nin yatırımcısı GND'nin 15 bin metrekare kiralanabilir alanı olan ilave bir yatırım daha, yapacağını söylüyor. İzci, Margi'nin Yunanistan ve Bulgaristan'dan gelen ziyaretçiler sayesinde ciddi talep gördüğünü vurguluyor.
MUZAFFER GÜLÖZ - SİTARE ALGAN
İran pazarına da girdiler
Inside AVM Danışmanlık, 2010 yılında Muzaffer Gülöz ve Sitare Algan ortaklığıyla kuruldu. 1991 yılından beri bu alanda çalışan Gülöz, Akmerkez, Carousel, Kayseri Park, Via/Port, Armoni Park ve Ataköy Plus'ta çeşitli görevlerde bulundu. Son olarak JLL'in kiralama direktörlüğü görevini üstlenen Sitare Algan ise şimdiye kadar yaklaşık 20 AVM'nin kiralama çalışmalarını yürütmüş.
inside, alışveriş merkezi ve perakende sektöründe proje geliştirmeden fizibilite ve raporlamaya, kiralama şartlarının oluşturulmasından bire bir kiralama görüşmelerinin yürütülmesine ve proje yönetimine kadar birçok konuda hizmet veriyor. Ataköy Plus ve Torium AVM'nin kiralamasını da bu firma yaptı. şu anda Mardin Outlet Park, Mega Mail (Erbil-Irak), Cityplus (Tebriz-İran) ve Rings İstanbul'un kiralama çalışmaları sürüyor. Bu projelerin tümünün 2012 yılında hizmete açılması planlanıyor. Kiralamasını yine Inside'ın yürüttüğü Koru Florya (İstanbul) Mart 2013'te, NinovaPark (Diyarbakır), Yunus (çankırı) ve Prime Mail (Antakya) ise bu yıl açılacak.
Muzaffer Gülöz, son dönemlerde AVM yatırımlarının Anadolu'da daha çok yoğunlaştığına dikkat çekiyor: 'Genel olarak son dönemde perakendecilerin Anadolu'ya olan talepleri çok daha fazla. Nüfus olarak da yoğun olan bu bölgeler, henüz AVM ile tanışmamaları ve perakendeciliğin caddelerde yapılması nedeniyle AVM yaunmcıları ve perakendeciler açısından son derece cazip. Bu bölgelerdeki AVM'lerin mağaza karmasını projenin ilanında bulunan demografik yapıya göre planlıyoruz.'
Perakendecilerin sıra beklediği AVM'ler
En gözde AVM'lerin başında İstinyePark geliyor. 284 mağazanın bulunduğu İstinyePark'ta 100'e yakın firmanın boş dükkan beklediği belirtiliyor. 200 mağazanın bulunduğu Cevahir'de de mağaza bekleyen çok sayıda firmanın olduğu söyleniyor. Beylikdüzü Migros, Capacity ve Olivium da talep gören AVM'ler arasında.
Marka sahibi firmaların Anadolu yakasında ise en çok ilgi gösterdikleri AVM'ler Palladium, Via/Port ve Capitol. Ancak bu konuda en çarpıcı olanı Zorlu Center. 180 civarında mağazanın bulunacağı Zorlu Center'ın henüz kaba inşaatı bile tamamlanmadı. 2012 yılında açılması planlanan bu AVM'de mağaza açmak için yaklaşık bin 200 firmanın ön talepte bulunduğu belirtiliyor.
Henüz bekleneni veremeyenler
Gerek bulundukları lokasyon gerekse büyük alanları nedeniyle bazı AVM'ler beklenen ilgiyi henüz görebilmiş değil. Bu tür AVM'lerin başında Beylicium ve Markacity geliyor. Haramidere'de geçen yıl açılan Torium'un da perakendecilerin listesinde ön sıralarda yer almadığı belirtiliyor. 95 bin metrekare kiralanabilir alanı bulunan bu AVM'ye yeterince ilgi duyulmamasına gerekçe olarak yerleşim bölgelerine uzaklığı gösteriliyor.
Hayal kırıklığı yaşayan bir başka AVM de Marmara Forum. 320 mağazanın bulunduğu bu AVM'de bazı dükkanlar halen boş. Üstelik daha geçen nisan ayında açılmasına rağmen bazı firmaların çıkmak istedikleri belirtiliyor. Halen boş dükkanın bulunduğu bir başka AVM de 212 İstanbul Power Outlet...
Para/Özbey Men
