Bergama'da 8.8 milyon TL'ye icradan satılık fabrika!

Bergama İcra Müdürlüğü tarafından  İzmir  ili, Bergama ilçesi, Bölcek Mahallesi, 224 ada 1 parselde yer alan fabrika binası, ekipmanları ve müştemilatı 8 milyon 796 bin 147 TL'ye icradan satışa çıkarıldı. İcra ihalesi 28 Şubat 2020 tarihinde saat 11:00'de gerçekleştirilecek. 

İlan metni:
T.C. BERGAMA İCRA DAİRESİ
2018/376 TLMT.
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : İzmir İli, Bergama İlçesi, Bölcek Mahallesi, Sahancı Mevkii, 36.119,00 m2 Yüzölçümlü, İdare Binası, Fabrika Binası, Üç Adet Ambar ve Arsası nitelikli taşınmaz. Dava konusu taşınmaz, İzmir İli, Bergama İlçesi, Bölcek Mahallesi, Soğancı Mevkii ve tapunun 224 Ada, 1 Parselinde kayıtlı olup, Bergama, Bölcek karayolu üzerinde ve Bölcek mahallesi girişinde bulunmaktadır. Etrafında tarla vasıflı parseller bulunmaktadır. Taşınmazdan biri doğusunda bulunan Edip sokağı vasıtasıyla olmak üzere, üç ayrı güzergahtan Bölcek mahallesine ulaşım sağlanmaktadır.
Dava konusu 224 ada, 1 parsel, "İdare Binası Fabrika Binası, Üç adet Ambar ve Arsa" vasfıyla tapuda kayıtlı ve parsel toplam 36.119,00 m2 yüzölçümlüdür. Parsel üzerinde biber ve domates salçası üretimi yapılan bir fabrika tesisi ile bu tesise ait makine, ekipman ve yardımcı tesisler bulunmakta, parselin arka kısmı ise arazi niteliğindedir.
Parsel üzerinde yer alan Biber ve Domates Salçası fabrika tesisi ana yapı olup, bitişiğinde dik olarak konumlanan ürünlerin konulduğu ve sevkiyatın sağlandığı iki adet depo, sağ tarafında atölye olarak da kullanılan ve malzeme konulan depo ile kazan dairesi, trafo binası, iki katlı idari bina, girişte sağ tarafta kantar odası ve kantar ekipmanları, girişte sol tarafta ise güvenlik binası ve bitişiğinde daha önce personelin kaldığı, ancak halihazırda kullanılmayan tek katlı bir müştemilat yapısından ibarettir.
Parselin girişte sağ tarafta kalan Edip sokağı cephesi betonarme çerçeveli 290 metre tuğla duvar ile geriye kalan üç tarafı ise her 3 metrede bir 2,40 metre yüksekliğinde beton direkler konularak etrafı, 1,30 metre yüksekliğinde kafes telle çevrilmek suretiyle olmak üzere toplam 550 metre uzunluğunda tel çit ile çevrili olduğu tespit edilmiştir. Arsa zemini üzerindeki yapılar dışında kalan kısmı, kısmen toprak, diğer kısmı ise yaklaşık 6000 m2 saha betonu ile kaplıdır. Fabrika binasının önünde ise beton indirme rampaları bulunmaktadır.
Dava konusu taşınmazın; 02.09.1994 tarih ve 4/16 belge nolu, 205,00 m2 alanlı "İdare Binası, 1126,00 m2 alanlı "Fabrika Binası", 3 adet 960,00 m2 alanlı "Depo" (Anbar) olarak alınmış Yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.
2.5. Dava Konusu Taşınmazın üzerindeki yapıların özellikleri:
İDARİ BİNA: (Zemin+l.ci kat) olmak üzere iki katlı betonarme tarzı ile inşa edilmiş, ahşap üzeri kiremit çatılı bir yapıdır. Zemin katında yemekhane, mutfak, depo ve yatak odaları bulunmaktadır. Kapı ve pencere doğramaları plastik doğramalı ve ısı camlı, zeminler kısmen perdahlı beton ve kısmen seramik kaplı olup sıvalı ve boyalıdır.1.Kata dışarıdan bir merpenle çıkılmakta olup, bu katta idari bürolar, wc ve duşlar, dinlenme odaları bulunmaktadır. Kapılar ahşap, pencere doğramaları alüminyum doğramalı, zeminler seramik kaplı olup sıvalı ve boyalıdır.
02.09.1994 tarih ve 4/16 belge nolu Yapı kullanma izin belgesinde idari binanın tek katlı (zemin kat) ve 205,00 m2 olduğu, bilahare 1.Katının yapılmış olduğu anlaşılmaktadır Her iki katın toplam kullanım alanı 410,00 m2'dir. Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Hizmetlerine esas yapı sınıfı itibariyle III-A sınıfı bir yapıdır. Halihazır durumu ve yaşı itibariyle % 20 yıpranma paylıdır.
FABRİKA BİNASI :Tek katlı yan yana 2 bölümden oluşmaktadır. Tek katlı çelik profil makas taşıyıcılı ve üzeri trapez sac çatı örtüsü ile kaplıdır. Tavanı plastik lambri ile kaplıdır. Zemini perdahlı beton ile kaplıdır. İçinde mutfak olarak kullanılan plastik doğramadan imal edilmiş oda şeklinde bir bölüm bulunmaktadır. Giriş kapısı demir doğramalı, geniş, yüksek ve sürgülüdür. İnşaat kullanım alanı 1.920,00 m2'dir. Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Hizmetlerine esas yapı sınıfı itibariyle 1I-B sınıfı bir yapıdır. Halihazır durumu ve yaşı itibariyle % 20 yıpranma paylıdır.
ÜRÜN VE SEVK DEPOSU : Fabrika yapısının devamında bu yapıya dik olarak konumlu olup, iki bölümden oluşmaktadır. Tek katlı olup üzeri çelik makas taşıyıcılı ve trapez saç çatı örtüsü ile kaplıdır. Her iki bölümün çelik çatı makasları ayrıdır. Tavan kaplaması bulunmamaktadır. Depo uzun istikamette tuğla duvar ile ikiye bölünmüş durumdadır. Zemini perdahlı beton ile kaplıdır. Giriş kapısı demir doğramalı geniş ve yüksektir. İnşaat kullanım alanı 1.920,00 m2 dir.
Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Hizmetlerine Esas yapı sınıfı itibari ile II B Sınıflı bir yapıdır. Hali hazır durumu ve yaşı itibari ile %25 Yıpranma paylıdır.
MALZEME DEPOSU:Fabrika yapısının sağında yer almakta olup, tek katlı çelik makas taşıyıcılı ve üzeri trapez sac çatı örtüsü ile kaplıdır. Zemini perdahlı beton ile kaplıdır. 2 Bölümden oluşmakta ve giriş kapısı demir doğramalı, geniş, yüksek ve sürgülüdür. İnşaat kullanım alanı yaklaşık 275,00 m2'dir. Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Hizmetlerine esas yapı sınıfı itibariyle II- B sınıfı bir yapıdır. Halihazır durumu ve yaşı itibariyle % 20 yıpranma paylıdır.
KAZAN DAİRESİ:Sundurma tarzı bir yapı olup, çatısı profil makas taşıyıcılı olup trapez sac ile kaplıdır. Duvarları profil iskelet üzeri trapez duvarlar ile kaplıdır. Bu sac duvarlar çatıya 2 metre mesafeye kadar kaplanmış olup, aradaki bölüm boş bırakılmıştır. Zemini beton ile kaplıdır. İnşaat kullanım alanı yaklaşık 500,00 m2'dir.Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Hizmetlerine esas yapı sınıfı itibariyle I- B sınıfı bir yapıdır. Halihazır durumu ve yaşı itibariyle % 25 yıpranma paylıdır.
TRAFO BİNASI: Tek katlı betonarme tarzı ile inşa edilmiş birbirine bitişik iki ayrı bölümden oluşan bir yapıdır. Çatısı ahşap üzeri kiremit çatı örtüsü ile kaplıdır. Kapı ve pencere doğramaları demir doğramalıdır. İnşaat kullanım alanı yaklaşık 50,00 m2'dir.Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Hizmetlerine esas yapı sınıfı itibariyle II- A sınıfı bir yapıdır. Halihazır durumu itibariyle % 10 yıpranma paylıdır.
KANTAR BİNASI VE KANTAR ALT YAPISI: Kantar binası 10,00 m2 büyüklüğünde betonarme bir yapı olup, kantarın üzerine konulduğu alt beton platformu ile betonarme olarak imal edilmiş kantar çıkış rampası ve iniş rampasından ibarettir.
GÜVENLİK BİNASI : 12,00 m2 büyüklüğünde betonarme tek katlı, beton çatılı bir yapı olup, Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Hizmetlerine esas yapı sınıfı itibariyle I-B sınıfı bir yapıdır. Halihazır durumu ve yaşı itibariyle % 25 yıpranma paylıdır.
MÜŞTEMİLAT: 180.00 m2 büyüklüğünde betonarme tek katlı, ondulin çatılı bir yapı olup, halihazırda kullanılmamaktadır. Yapı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mimarlık Hizmetlerine esas yapı sınıfı itibariyle I-B sınıfı bir yapıdır. Halihazır durumu ve yaşı itibariyle % 45 yıpranma paylıdır.
3.DEĞERLENDİRME:
3.1. Zemin değeri:
Dava konusu taşınmaz, Bergama-Bölcek Karayolunun kuzeyinde yer almaktadır. Göçbeyli mahallesine 4700 metre mesafede, Bölcek Mahallesine yaklaşık 400 metre mesafede, Bergamaya 28 kilometre mesafededir.
Keşif tarihi itibariyle bölgede yapılan incelemede:
Kınık, Poyracık Mahallesi’nde 3750,00 m2 kapalı alanlı, 21.500,00 m2 yüzölçümlü kat, Domates ve Biber Salça Fabrikası için 8.000.000 TL satış bedeli talep edilmektedir.
Yukarıda değerlendirilen emsal taşınmaz fikir verici bir mahiyette olup; dava konusu taşınmazın konumu, mevkii ve ulaşım durumu, geometrik ve topoğrafık yapısı, elektrik vb. donanımlara haiz olması, imarlı bir parsel olması, 3194 sayılı kanun gereğince uygulamaya tabi olması hususu, üzerinde salça fabrikası tesisi inşa edilmiş olması, yerleşim birimlerine mesafesi, arz/talep durumu, ekonomik durum, serbest piyasa koşullarındaki rayiç değerler de dikkate alındığında, zemin değerinin 2.000.000,00 TL mertebesinde olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
3.2. Zemin Üstü Yapı değerleri:
Yapı değerlerinin hesaplanmasında; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2019 yılı yapı yaklaşık birim fiyatları belli olmadığı için, 2018 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri kullanılmış olup, 2018 yılı yeniden değerleme oranı (1.2373) kullanılarak ve yıpranma payları düşülerek yapıların keşif tarihi itibariyle rayiç değerleri elde edilmiştir.
• İdari Bina: 410,00 m2 x800,00 TL/m2 x 0,80 x 1,2373 =324.668,00 TL *Fabrika Binası: 1.920,00 m2 x 483,00 TL/m2 x 0,80x 1,2373 = 917.938,00 TL
• Ürün ve sevk deposu: 1.920,00 m2 x 483,00 TL/m2 x 0,75 x 1,2373 =860.567,00 TL,
• Malzeme Deposu: 275,00 m2 x 483,00 TL/m2 x 0,80 x 1,2373 =131.475,00 TL *Kazan Dairesi: 500,00 m2 x 228,00 TL/m2 x 0,75 x 1,2373 =105.789,00 TL
• Trafo Binası: 50,00 m2 x 800,00 TL/m2 x 0,90 x 1,2373 =44.543,00 TL *Kantar binası ve Kantar alt yapısı: Maktuen = 25.000,00 TL *Güvenlik Binası: 12,00 m2 x 228,00 TL/m2 x 0,75 x 1,2373 =2.539,00 TL ^Müştemilat: 180,00 m2 x 228,00 TL/m2 x 0,55 x 1,2373 =27.928,00 TL
*Çevre Düzenlemesi (Saha Betonu, Tuğla duvar, Altyapı, Beton İndirme Rampası, Tel Örgü vb.) Maktuen = 300.000,00 TL
Zemin Üstü Yapı değerleri Toplamı: 2.740.447.00 TL
3.3. Zemin ve Zemin Üstü Yam değerleri toplamı:
Zemin (Arsa) Değeri : 2.000.000,00 TL
Zemin Üstü (Yapı) Değerleri : 2.740.447,00 TL;
Toplam : 4.740.447,00 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Satışa konu makine ekipmanları ve eklentiler;
1-KATI YAKITLI BUHAR KAZANI + BRÜLÖR ÜNİTESİ DEGIOZER TANKI KONDENS+SU POMPASI
2-VİDALI KOMPRESÖR
3-HAVA TANKI
4-ELEKTRONİK KANTAR 60 T
5-DOMATES İNDİRME HAVUZU 17M/ELEVATÖR/7M
6-TARHİ KODLAMA MAKİNESİ BANT SİSTEMİ
7-SOĞUTMA HATTI
8-DOMATES PASTÖRİZATÖR
9-YIKAMA VE AYIKLAMA BANDI
10-EVAPARATÖR(T-14)
11-KIRICILAR
12-ÖN ISITICILAR
13-ELEKLER
14-ŞIRA TANKLARI
15-DOMATES PASTÖRİZATÖR
16-SOĞUK DOLUM MAKİNESİ
17-SU TAKVİYE MOTORU
18-OTOMATİK PALET DİZER
19-BİBER RAMPASI
20-BİBER PATLATMA MAKİNESİ
21-BİBER AYIKLAMA BANDI
22-BİBER AYIKLAMA TAMBURU
23-BİBER KIRICISI
24-BİBER ÖN ISITICISI
25-BİBER ELEĞİ
26-BİBER ŞIRA TANKI
27-OTOMATİK KAPAMA 0.5-1-5-10KG(5 ADET=1 ADET)
28-BULL MAKİNESİ
29-BİBER DOLUM MAKİNESİ
30-TARİH KODLAMA MAKİNESİ VE BANT SİSTEMİ
31-ETİKETLEME MAKİNESİ
32-ŞİRİNG MAKİNESİ
33-FOLYO KAPATMA MAKİNESİ
34-SU YUMUŞATMA SİSTEMİ
35-KATI ATIK AYIKLAMA TAMBURU
36-DERİN KUYU POMPALARI
37-1000 KVA TRAFO, ELEKTRİK PANOLARI VE FABRİKA İÇİ ELEKTRİK TESİSATI
Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan makine ve ekipmanların değerlemesinde maliyet değerleri üzerinden bunların değer kayıpları (amortismanları) düşülmek suretiyle geriye kalan değerler üzerinden hesaplamalar yapılmıştır.
Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan makine ve ekipmanları ile elektrik tesisatının toplam değeri 3.805.700,00 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
3.5. İŞLETME DEĞERİ :Dava konusu taşınmazın üretime hazır bir halde bir işletme niteliğinde olması durumu göz önüne alındığında işletme değerinin 250.000,00 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
TAŞINMAZIN TOPLAM(ARSA+YAPILAR) +MAKİNE EKİPMANLAR VE ELEKTRİK TESİSAT DEĞERİ
YAPI DEĞERLER TOPLAMI :2.740.447,00 TL
MAKİNE EKİPMANLAR VE ELEKTRİK TESİSATI TOPLAMI:3.805.700,00 TL
İŞLETME DEĞERİ :250.000,00 TL
ARSA DEĞERİ :2.000.000,00 TL
------------------------
TOPLAM :8.796.147,00 TL
4. SONUÇ VE KANAAT:
Yukarıda detaylı bir şekilde arz ve izah edildiği üzere;
Dava konusu, İzmir İli, Bergama İlçesi, Bölcek Mahallesi, Soğancı mevkii, 224 ada, 1 parselde kayıtlı, 36.119,00 m2 yüzölçümlü, İdare Binası Fabrika Binası Üç adet Anbar ve Arsa nitelikli, tam hissesi davacı Özbulut Gıda Sanyi Ticaret ve Pazarlama Limited Şirketi'ne ait taşınmazın;
Keşif tarihi 15/02/2019 itibarı ile dava konusu taşınmazın Arsa + Yapılar + Makine Ekipmanları + Elektrik Tesisatı + İsletme Değeri) olmak üzere yapılan hesaplamalar sonucu satışa esas toplam değerinin 8.796.147,00 TL olabileceği ve bu bedelle alınıp satılabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Adresi : İzmir İli, Bergama İlçesi, Bölcek Mahallesi, Sahancı Mevkii, 224 Ada, 1 Parsel, Bölcek karayolu üzerinde ve Bölcek mahallesi girişinde bulunmaktadır.
Yüzölçümü : 36.119,00 m2
Hissesi : Tam
İmar Durumu : İnşaat tarzı " Bergama Belediyesi 6360 sayılı "On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" kapsamında 2014 mahalli idareler genel seçimlerinde mücavir alan sınırı ilçe sınırına genişletilmiş, Bölcek Beldesi Bergama Belediyesi'nin bir mahallesi olarak mücavir alan sınırına dahil olmuştur. Tarafımıza teslim edilen dosyalarda yapılan incelemeye göre, parselin 1/1000 Ölçekli Bölcek Uygulama İmar Planına girdiği, kısmen "Sağlık Tesisi", kısmen "Otopark Alanı", kısmen "İnkişaf Konut Alanı", kısmen "Park Alanı", kısmen "Belediye Hizmet Alanı", kısmen "Taşıt Yolu", "Yaya Yolu", kısmen de "Meskun Konut Alanı", olarak planlandığı, "Sağlık Tesisi", için tüm bahçe çekme mesafelerinin 5 m, "Belediye Hizmet Alanı" için tüm bahçe çekme mesafelerinin 10 m, "Meskun Konut Alanı" için yapılaşma koşullarının 2 katlı "Bitişik Nizam", bina yüksekliğinin 6.50 m olduğu "İnkişaf Konut Alanı" için yapılaşma koşullarının; "Ayrık Nizam", 2 katlı, ön bahçe çekme mesafesinin 5 m, yan bahçe çekme mesafesinin 3 m, Taks değerinin:0,25, Kaks değerinin 0.50 verildiği, ayrıca "3194 Sayılı İmar Kanununa göre parselin, İmar Uygulaması görmesi gerektiği" şeklinde belirtilmiştir.
Kıymeti : 8.796.147,00 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler :Taşınmaz üzerindeki Bergama 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/440 E. Sayılı dosyasından konmuş ihtiyati haciz mahiyetindeki ihtiyati tedbir şerhinin satışa engel teşkil edip etmediği sorulmuş olup; Mahkeme tarafından; "konulan şerhin ihtiyati haciz mahiyetinde olduğu, ihtiyati tedbir niteliğinde olmadığından cebri satışa engel teşkil etmediği, taşınmazın satışının yapılması halinde üzerindeki şerhlerle birlikte intikal edeceği mahkemece bildirilmiştir.
1. Satış Günü : 28/02/2020 günü 11:00 - 11:05 arası
2. Satış Günü : 25/03/2020 günü 11:00 - 11:05 arası
Satış Yeri : Bergama Adliyesi, Zemin Kat, İcra Müdürlüğü Önü BERGAMA
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.

2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)

3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.

4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.

5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.

6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2018/376 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.27/12/2019

(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.