Bilge Özdemir: İyi bir kira çarpanı için bölgeyi iyi tespit etmek gerekiyor!

Emlakchi Gayrimenkul Bilge Özdemir'in konuşması: 

Gayrimenkulü ikiye ayırmakta fayda var; ticari gayrimenkuller ve konutlar diye. Çünkü hepsinin kendi özünde kira çarpanları farklılık gösterebiliyor. Özellikle ticari gayrimenkulleri ele aldığımızda kira çarpan alanlarının daha çok 10 yıllar 15 yıllar seviyelerinde yer bulduğunu görürken konutlardaysa bunun çok uzun zamana yayıldığını görüyoruz. Bugünkü kira çarpanlarında en büyük etken. Babamın kira çarpanı farklı benimki farklı. Onunki 10 yıllar seviyesindeydi. Çünkü kriz döneminde. Kriz döneminde yapmış olduğu satın almalarla normal ekonomik dönemlerde aldığınız gayrimenkullerin kira çarpanları ve değersel farklılıkları aynı olmuyor. Onun için ya krizi beklemek gerekiyor iyi bir kira çarpanı elde edebilmek için ya da bölgeyi iyi tespit etmek gerekiyor. İstanbul'un merkezi noktalarında kira çarpanı değişkenlik gösterirken kent içine yaklaştıkça kira çarpan oranlarının daha süresel olarak yukarı çıktığını görüyoruz. Bununla birlikte tabii ki kira çarpanı bir yatırımcı için önemli etkenlerden birisi olabilir satın alma kararlarında ama burada en önemli etken bir konut projesinde kira çarpanından ziyade yatırımcı ve yaşam oranı da önemli bir etken. Çünkü yaşayan bir proje, yatırım için değil yaşam için alınan bir projede kira çarpanı arzu edilen seviyelere kısa sürede gelirken bu yatırımcı oranı eğer yüzde 60-70'leri buluyorsa o zaman arzu edilen kira çarpanı kağıt üzerinde kalıyor. Çünkü herkesin aynı noktada aynı beklentiyle hareket ettiği noktada o beklentilerin oluşabilmesi için çok uzun sürelere ihtiyaç oluyor. 2014'ü değerlendirdiğimizde özellikle Temmuz ayından sonra piyasada 2. elde başlayan hareketin projelere doğru yöneldiğini görüyoruz. Bu talebi körükleyen bir yabancı eksenli talep, bir de yerli eksenli talep var.  Aslında yabancı eksenli talep ciddi boyutlarda devam ediyor. Lüks segmentte özellikle körfez ülkelerinden gelen rezidans tarzında rakamsal fiyatları 5-10 bin civarında ve villalara olan talepte bir yükseliş söz konusu. Özellikle bunu da Bahçeşehir bölgesinde bizzat gözlemliyorum. Fiili olarak da bu talep satışa dönüyor. 2014 yeni projelerin satışa çıkacağı bir durum söz konusu değil. 2014 yılı şu dönemlerinde fiyat stratejilerini satış koşullarını iyi idare edebilen müşterinin nabzını tutabilen firmalar kazasız belasız 2014'ü atlatırlar. Ayakların biraz daha yere bastığı yıl oldu 2014. Ne yazık ki sektörde üretilen konutların yüzde 5-10 arasında olduğu için kendimizi şanslı ilan ediyoruz. Doğru şeyler yapıldığı zaman başarının geldiğini gözlüyoruz. Son dönemlerde bir dönem yaşadığımız ben hep gayrimenkulün yatırım enstrümanı olmadığını düşünen kişiler arasındayım ekonomi okumuş kişi olarak son dönemlerde kar payı dağıtır noktaya geldi. Müteahhidin kar payı dağıtmasını hazmedemiyorum. Satın aldığınızda yüzde 40-50 garantisi. Bu garantilerin müteahhit tarafından verilmesi. Kira garantilerinin verilmesi biz proje geliştiricisi miyiz kar payı dağıtıcısı mıyız... İkinci bir konu özellikle kentsel dönüşüm projelerinde yatırım özellikli talebin olduğu ya da olacağı öngörüsü söz konusu. Önümüzdeki dönemde normal müteahhitler için söylüyorum çünkü normal müteahhitler hem  TOKİ  hem  Emlak  Konut hem de Kiptaş'la yarıştığı için bu kentsel dönüşümdeki projelerde yatırım özellikli talep için yeni bir arz yarattığından yatırım özellikli talebi bu taraflara doğru mu yönlenmiş göreceğiz acaba...Fikirtepe karşıtı gibi kaldım. Fikirtepe'yle ilgli herhangi bir şey söylemedim. Sadece kentsel dönüşümde ortaya çıkacak konut projeleri önümüzdeki dönemde diğer rekabet koşullarında rakip olacak mı dedim. Şehir olgusu içinde gerçekleştirebilirseniz Başakşehir bulvarlarıyla ticari üniteleriyle master planlarıyla o zaman başarıyı yakalayabiliyorsunuz. Ispartakule söz konusu olduğu için... Ispartakule sitelerle gelişen bir yer olduğu için her site kendi içinde ticari aktivitesini gerçekleştirdiği için bir kent gelişmiyor bölge gelişiyor. Bahçeşehir bile aynı planda değil. Sorun başlanmıyor sorun bu. Dünyaca ünlü bir mimarla çalışıyoruz dedi dünyaca ünlü mimarlar Türk halkının beklentilerini konut anlayışını ne kadar tatmin edebiliyor. Bir rekabet avantajı getirecek mi...