Büyük site projelerinde yönetim problemi!

Mgc Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Avukat Mustafa Güneş, kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payının kural olarak eşit dağıtılmasını öngördüğünü aktardı. 

Güneş, “Bu durumda örneğin arsa üzerinde 10 daireli bir apartman yapılması gerektiğinde ön tarafın tamamına 12 pay, arka tarafa 8 pay vererek yapılaşma yapmanız gerekir. İlk etapta bu mantıklı gelse de bu durum kurumsal firmalar için doğru olmayabiliyor. Çünkü 100 üniteli büyük bir konut projesinde bu mantıkla bakıldığında bir üniteye 1/100 oranında arsa payı vermeniz gerekebiliyor. Bu uygulama ise fiyatların yüksek olmasına neden oluyor. Eğer 1/100 arsa payı vermek yerine, bir üniteye 99/100 gibi bir arsa payı verildiğinde geriye kalan 99 üniteye de binde bir gibi bir arsa payı verildiğinde 99 daireye arsa payı maliyetini yansıtmamış olursunuz. Bu da 700 ila 800 bin liraya sattığınız bir yeri 300-350 bin TL’ye ev satma imkanı sunuyor. Dolaylı bir finansman modeliyle alıcı sayısının artmasına neden olacaktır” açıklamasında bulundu.

Özel sektörle devlet arasındaki haksız rekabeti de çözüyor

Özel sektör ile kamu arasında arsa maliyeti açısından haksız bir rekabet olduğunu ifade eden Güneş, bu modelin bu konuya da çözüm getirdiğini belirtti. Güneş, bu sistemde proje finansmanı kullandığınız da o arsanın yüzde 99’nu teminat gösterip projeyi yapacak kadar fon alındığını söyledi.

Güneş, “Böylece inşaatınızı da teslim ediyorsunuz ve nihai müşterileriniz olan konut alıcıları da arsa maliyetine katlanmamış oluyor. Burada barınma ihtiyacını çözmek isteyenlerin sorunlarını da çözmüş oluyorsunuz” ded.

Avukat Mustafa Güneş, büyük site projelerinde problemler oluşmasına neden olan yönetim problemini de anlattı. Güneş, konunun altın arsa payı yöntemiyle çözülebileceğini vurguladı. 

Güneş, şu ifadeleri kullandı: “Örneğin site yönetimi ulaşımı olmayan yerlerde kendi servislerini koyarak mülkün değerini artırırlar Çok sayıda insanın yaşadığı sitelerde emekli çiftlerin, bekarların ve çocuklu ailelerin çıkarları farklı. Bu da sitelerde karar almayı zorlaştırıyor. Ancak yönetimde altın arsa payına öncelik verildiğinde mülkün değeri de düşmeyecektir. Çünkü profesyonel bir şirketin aldığı karar mülkün değeri açısından tek tek bireylerin aldığı karardan daha isabetli olur.”

Yönetmelikle bakanlığın yetkileri genişletildi

Temmuz ayında yayınlanan Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne de değinen Güneş, bu yönetmelikle birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilerinin artırıldığını belirtti. Eski yönetmelikte belediyelerin yönetmeliğe atıfta bulunarak kendi yönetmeliklerini hazırlayabildiğini ifade eden Güneş, Yeni İmar Yönetmeliği’nin ise bu uygulamayı kaldırdığını savundu.

Güneş, “Yapı ruhsatından yapı kullanma izin belgesine kadar, iş yeri açma ruhsatına kadar her şeyi bakanlığa verdiler” diyen Güneş, “Bakanlık dilerse bir yerde gayrimenkul projesi geliştirebilir ve geliştirdiği yerde kuaförden tutup, hipermarket ve hatta okula kadar açılacak iş yerlerinin ruhsatını verir hale geldi. Ancak Bakanlığın belediyeler kadar yaygın teşkilat ağı yok. Sadece İl Müdürlükleri var. Onlarda kentsel dönüşümle kilitlenmiş durumda. Çünkü kentsel dönüşüm nedeniyle oluşan ihtilaflı durumlara il müdürlükleri baktığı için açıkçası teşkilat ne kadar yeterli olur tereddütlerim var” dedi.

Karma projede konutu olan AVM’ye müdahale edebiliyor

Türkiye’de giderek yaygınlaşan karma projelerde şu anki kanuni düzenlemelerden dolayı, bazı yönetimsel sıkıntılar ortaya çıkabiliyor. Bu sorunlar daha çok karma projedeki konut sahiplerinin AVM’de yapılacak değişiklilere müdahil olmasından kaynaklanıyor. “Örneğin AVM’ye bir rüzgar engeli yapılması gerekebiliyor. Bu mimari değişiklik gerektirdiğinden ve tek bir adada olduğunda oradaki 1200 malikin onayını almanız gerekebiliyor. Ya da boş alan ve kullanacağı emsal olduğunda AVM’yi büyütme kararı gerektiğinde o adada ana gayrimenkulün bir parçası olduğu için eklenti yapamıyorlar.

Çünkü oradakilerin onayını almak gerekiyor” diyen Avukat Mustafa Güneş, “Bunun bir diğerinin hakkına tecavüz edilmeyen konular olarak tanımlanıp düzenlenmesi lazım” diye konuştu.

Dünya