Cendere Vadisi nazım imar planı değişiyor!

İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Şişli Ayazağa Cendere Vadisi 1/5000 ölçekli  Nazım İmar Planı plan notları değişiyor. 16 Mayıs 2014 tarihinde yapılan toplantıda değişiklik kararına ilişkin oylama, CHP Grubunun muhalefetiyle oyçokluğu ile kabul edildi.

Cendere Vadisi Nazım İmar Planı değişikliğinin sebebi ise, DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve KOP (Kamu Ortaklık Payı) oranı farkı. Cendere Vadisi imar planında DOP ve KOP oranı farkı ile ilgili talep ve karar şu şekilde;

İlgi: a) Şişli Belediye Başkanlığının 18.02.2014 gün, 2014-92-1704397 sayılı yazısı ve eki   teklif dosyası.

 b) Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 20.08.2004 gün, S/89 sayılı Genelgesi ve 20.08.2004 günlü, S/90 sayılı Başkanlık Onayı.

 TALEP:İlgi (a) yazı ile; Şişli Ayazağa Mahallesi’nin bir kısmını kapsayan 25.03.2011 tt.li 1/5000 ölçekli Cendere Vadisi Nazım İmar Planının plan notlarının B. Uygulama Hükümlerinin 2. maddesinde “…Uygulamanın etaplar halinde yapılması durumunda, etaplar arasındaki DOP ve KOP oranı farkı %2’yi geçemez.” notunun uygulamadaki sıkıntıları (İmar Kanununun 18. Maddesi gereğince yapılacak uygulamalar) çözebilmek için DOP ve KOP oranının farkının %2-%10 olarak tadil edilmesine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notu değişikliği teklifinin incelenerek Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talep edilmektedir.

 MERİ PLANLARDAKİ DURUMU:25.03.2011 tt.li 1/5000 ölçekli Cendere Vadisi N.İ.P plan notlarının Uygulama Hükümleri başlığı altındaki 2. maddesinde “Planlama alanında Şişli İlçesi sınırları içerisinde, İmar Kanununun 18. Maddesi gereğince imar uygulaması yapılacaktır. Uygulama sınırları, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı aşamasında netleştirilecek olup, uygulama etaplar halinde yapılabilir. Uygulamanın etaplar halinde yapılması durumunda, etaplar arasındaki DOP ve KOP oranı farkı %2’yi geçemez.” ve 5. maddesinde “Kaks değerleri  net alan üzerinden hesaplanacaktır. Yapılacak 18. madde uygulamalarında kamulaştırmaya konu DOP alanları ve KOP alanları kamuya bağış yoluyla ya da bilabedel terk edilmesi koşulu ile, terk edilen alan kadar kaks hesabına dahil edilir.” denilmektedir.

01.10.2013 tt.li plan tadilatı ile; 25.03.2011 tt.li 1/5000 ölçekli Cendere Vadisi N.İ.P plan notlarının Uygulama Hükümleri başlığı altındaki 2. maddesine “3 ada 1,14 parseller ile 423 parsel 18. madde uygulama dışında tutulacaktır. Bu durumda C bölgesinde etaplar arasındaki DOP ve KOP farkı oranı %5 olarak uygulanacaktır.”  plan notunun ilave edildiği görülmektedir.

Söz konusu bölgede 25.03.2011 tt.li 1/5000 ölçekli Cendere Vadisi N.İ.P doğrultusunda hazırlanmış Şişli İlçesine ait 30.09.2011 tt.li 1/1000 ölçekli Şişli-Ayazağa Cendere Vadisi Doğu B-D Alt Bölgeleri U.İ.P. , 20.03.2012 tt.li 1/1000 ölçekli Şişli-Ayazağa Cendere Vadisi Doğu C Alt Bölgesi U.İ.P. bulunmaktadır.

 KURUM VE KURULUŞLARIN GÖRÜŞLERİ:  Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 05.03.2014 gün, 2194-2700 sayılı yazısında;

 “3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 2. fıkrasında, belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar sahanın düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebileceği, ancak alınacak düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %40'ını geçemeyeceği kurala bağlanmış, anılan yasa kuralının uygulamasına ilişkin yönetmeliğin 11. maddesinde de düzenleme ortaklık payı oranının bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin yüz ölçümü miktarına oranı olduğu belirtilmiş bulunmaktadır.

 Dolayısıyla Şişli Belediye Başkanlığının 18.02.2014 gün, 2014-92-1704397 sayılı yazısında belirtilen talep bölge planında belirtilen donatı alanları miktarını arttırıcı veya azaltıcı nitelikte olmasa da, ilgili plan notuyla; imar uygulamasının etaplar halinde yapılmasına imkan veren hükmün donatı alanı kullanımı İçin İdare tarafından terk ettirilen alanlara ilişkin mağduriyetlerin oluşmaması adına, uygulama etapları arasında da oransal olarak benzerlik göstermesi gerektiği görülmüştür.

 Bu kapsamda yapılacak imar uygulamasının detaylı çalışmalar ile desteklenmesi gerekirken, konuya ilişkin detaylı analiz çalışmalarının 24.02.2014 gün, 1980-1528 sayılı yazı ekinde olmadığından ayrıntılı değerlendirme yapılamamaktadır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı marifetiyle yapılacak olan imar uygulamalarında bölge planı bütününde hakkaniyetin sağlanmasına yönelik; uygulama etap sınırlarının revize edilmesi ile etaplar arasındaki oransal DOP-KOP farklılığının giderilmesine yönelik çözümler bulunabilir.” denilmektedir.

 DEĞERLENDİRME –SONUÇ: İlgi (a) yazı ile; Şişli Ayazağa Mahallesi’nin bir kısmını kapsayan 25.03.2011 tt.li 1/5000 ölçekli Cendere Vadisi Nazım İmar Planının plan notlarının B. Uygulama Hükümlerinin 2. maddesinde “…Uygulamanın etaplar halinde yapılması durumunda, etaplar arasındaki DOP ve KOP oranı farkı %2’yi geçemez.” notunun uygulamadaki sıkıntıları (İmar Kanununun 18. Maddesi gereğince yapılacak uygulamalar) çözebilmek için DOP ve KOP oranının farkının %2-%10 olarak tadil edilmesine ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notu değişikliği teklifinin incelenerek Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talep edilmektedir.

 Söz konusu teklif plan paftaları incelendiğinde; teklifin 1/5000 ölçekli 01.10.2013 tt.li plan  notu tadilat paftası üzerine hazırlandığı, B.Uygulama Hükümlerinin 2. maddesinde yer alan “Uygulamanın etaplar halinde yapılması durumunda, etaplar arasındaki DOP ve KOP oranı farkı %2’yi geçemez.” plan notunun tasdik sınırı içerisine alınarak “Uygulamanın etaplar halinde yapılması durumunda, etaplar arasındaki DOP ve KOP oranı farkı %2-%10’u geçemez.” şeklinde revize edildiği görülmektedir.

 İlgi (a) teklife ilişkin Şehir Planlama Müdürlüğü’nün “Dolayısıyla Şişli Belediye Başkanlığının 18.02.2014 gün, 2014-92-1704397 sayılı yazısında belirtilen talep bölge planında belirtilen donatı alanları miktarını arttırıcı veya azaltıcı nitelikte olmasa da, ilgili plan notuyla; imar uygulamasının etaplar halinde yapılmasına imkan veren hükmün donatı alanı kullanımı İçin İdare tarafından terk ettirilen alanlara ilişkin mağduriyetlerin oluşmaması adına, uygulama etapları arasında da oransal olarak benzerlik göstermesi gerektiği görülmüştür. Bu kapsamda yapılacak imar uygulamasının detaylı çalışmalar ile desteklenmesi gerekirken, konuya ilişkin detaylı analiz çalışmalarının 24.02.2014 gün, 1980-1528 sayılı yazı ekinde olmadığından ayrıntılı değerlendirme yapılamamaktadır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı marifetiyle yapılacak olan imar uygulamalarında bölge planı bütününde hakkaniyetin sağlanmasına yönelik; uygulama etap sınırlarının revize edilmesi ile etaplar arasındaki oransal DOP-KOP farklılığının giderilmesine yönelik çözümler bulunabilir.” şeklinde görüşü bulunmaktadır.

Teklif ile, “…Uygulamanın etaplar halinde yapılması durumunda, etaplar arasındaki DOP ve KOP oranı farkı %2’yi geçemez.” bölge plan notundaki “%2’yi geçemez” ifadesinin “%2-%10’u geçemez” şeklinde değiştirilmesi talep edilmektedir. “…DOP ve KOP oranı farkı %2-%10’u geçemez” şeklindeki teklifteki “%2-%10’u geçemez” ifadesi anlatım olarak yanlış  olduğundan, teklifin uygun görülmesi halinde söz konusu ifadenin “…DOP ve KOP oranı farkı %10’u geçemez” şeklinde düzeltilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir. "denilerek. 

İlgi (a) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifi ekte olup; yazımız ve eklerinin ilgi (b) Başkanlık Onayı ve Genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Sarıyer İlçesi, 25.03.2011 onanlı 1/5000 ölçekli Ayazağa Cendere Vadisi Nazım İmar Planı plan notu değişikliği teklifi incelenmiş olup, C Bölgesi rumuzlu alanda 18. Madde uygulaması yapılabilmesi için 01.10.2013 t.t.li planla düzenleme yapıldığı ve bu bölgede 18. Madde uygulamasının bitirildiği görüldüğünden teklife konu plan notundaki “DOP ve KOP oranı farkı %2’yi geçemez.” Şeklindeki ibarenin “DOP ve KOP oranı farkı C Bölgesi dışında kalan bölgelerde %5’i geçemez.” Şeklinde düzenlenmesiyle Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 1. Toplantı Yılı, Mayıs Ayı Toplantılarının 16 Mayıs 2014 tarihli 5. birleşiminde okunarak, müzakereye açıldı: CHP Grubunun muhalefetiyle yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.

DOP nedir?

KOP nedir?

Gülcihan YELKENCİ / Emlakkulisi.com