Gayrimenkul sektörü tüm yatırımcılara hitap ediyor!
GYO, Gayrimenkul Yatırım Fonları, Gayrimenkul Sertifikaları ve Kira Sertifikaları ve tapu sigortası gibi finansal araçlar gayrimenkul sektörüne derinlik kazandırıyor. Sektör bu sayede daha çok yatırımcıya hitap ediyor.
GYO, Gayrimenkul Yatırım Fonları, Gayrimenkul Sertifikaları ve Kira Sertifikaları ve tapu sigortası gibi finansal enstrümanların çoğalmasıyla birlikte gayrimenkul sektörü de derinlik kazanıyor. Böylece gayrimenkul sektörü derinlik kazanarak daha çok yatırımcıya hitap ediyor.
Forbes Dergisi'nden Tuğra Gönden'in yazısına göre gayrimenkul sektörü daha çok yatırımcıya hitap ederek değeri artıyor. İşte o yazı...
Türkiye’de gayrimenkul sektörünün yaşadığı en somut ve önemli sıkıntı, sermayenin kısıtlı olması. Rakamlar incelendiğinde sadece kentsel dönüşüm süreci için önümüzdeki 10-15 yıl içinde gereken kaynak 400 milyar dolar dolayında. Üstelik bu sadece yapım maliyeti. Satış değerleri ise mevcut rakamların oldukça üzerinde.
Diğer taraftan küresel gayrimenkul yatırım hacimlerine bakıldığında bu rakam sadece ticari gayrimenkul için 1,8 trilyon dolar dolayında. Türkiye gayrimenkul sektörünün bundan aldığı pay ise yok denecek kadar az. Bu iki çarpıcı bilgi ile gelişen gayrimenkul pazarlarında yaşanan sıkıntıları ve gelişmiş gayrimenkul pazarlarının geçirdikleri döngüyü yedi temel ilke ile ilişkilendirebiliriz.
Bu ilkelerin başında “Düzen” geliyor. Adil bir düzen için ise güçlü bir hukuki alt yapının yanında denetleyici kurumlara ihtiyaç vardır. Türkiye’de de kentsel dönüşüm, gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin mevzuat, taşınmaz ticareti hakkında yönetmelik ve imar barışı gibi alanlarda köklü düzenlemeler yapıldı ve ilerleyen dönem için kapsamlı değişiklikler üzerinde çalışılıyor. Tüm bunların yanında uygulamada, şekillenen satılabilir alanın tanımı veya aidatın kapsamı ve dağıtımı gibi konular özelinde ise standartlar belirlenmeli.
Düzenden sonra gelen ikinci ilke “Veri”dir. Düzenin çizdiği çerçevenin en önemli sonuçlardan biri tanım ve
standartları ortaya koymasının yanı-sıra nitelikli veri üretimi yapılmasını sağlamasıdır. Mevcut veri ile anlamlı istatistikler üretilip her türlü kritere göre detaylı analizler yapılabilirken bu sayede satış fiyatları veya satış hızı gibi performanslar ölçülebilir.
Küresel gayrimenkul yatırımlarına bakıldığında; toplam yatırımların yaklaşık üçte ikisinin tam şeffaf pazarlara yapıldığına ilişkin önemli bir detay göze çarpıyor ki bu da şeffaflığın temel ilkeler asında yer almasını sağlıyor. Dünyanın en şeffaf pazarına sahip olduğu kabul edilen Londra’nın aynı zamanda en çok küresel gayrimenkul yatırımı alan kent olması bu duruma örnek olarak gösterilebilir.
Bir yatırımcının satın alma yapması, kiracının taşınması, bankaların finansman sağlaması veya mal sahibinin satış kararı noktasında gönül rahatlığı ile kararlar almasını destekleyen diğer ilke “güven”dir. Örneğin özellikle yabancı yatırımcının aldığı risk karşılığında cezbedici bir getirisi olduğuna güvenmesi şarttır.
Güven ortamında karar almak kolaylaşırken bu ortamda satın alma süreçleri hızlanır ve diğer bir ilke olan “işlem”in hacmine olumlu etki eder. Zira işlemin gerçekleşmesini engelleyen en önemli unsur olumlu veya olumsuz gelişmeler değil, belirsizliklerdir. Son 10-15 yıldır Türkiye ile ilgilenen yabancı yatırımcı profilinin Türkiye gayrimenkul sektörünün gelişmesine paralel şekilde evrildiğini söyleyebiliriz. Buna örnek olarak küresel ekonomide bir oyuncu olarak yer alan ve her ortamda aksiyon alan yatırımcılar yerine Türkiye’deki ekonomik gelişmelere ve dünyanın gelişmiş gayrimenkul pazarlarında yaşanan aşırı fiyat artışlarına paralel olarak risk iştahını ön planda tutan yatırımcıların yakın zamanda daha görünür olması verilebilir.
Son ilke olarak ise “derinlik”ten söz edebiliriz. Artan işlem hacmi ile birlikte doğrudan gayrimenkul yatırımı gibi geleneksel yatırım yöntemlerinin yanı sıra dolaylı gayrimenkul yatırım araçlarına talepte de artış oluyor. Bu talebe yönelik gelişen Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, (GYO), Gayrimenkul Yatırım Fonları, Gayrimenkul Sertifikaları ve Kira Sertifikaları (sukuk) ve tapu sigortası gibi finansal enstrümanların çoğalmasıyla birlikte gayrimenkul sektörü de derinlik kazanıyor. Gayrimenkulün menkul kıymetleşmesi de tam burada devreye giriyor ve daha geniş bir yatırımcı kitlesine hitap etmesini sağlıyor. Bu döngünün içinde özellikle veri ve şeffaflık aşamalarında teknolojinin kritik bir yere sahip olduğunu söylemeliyim.
Özetle gayrimenkule dayalı finansal enstrümanlar Türkiye’deki gayrimenkul sektörü için kısa ve orta vadede çözüm sunmuyor olsalar bile her biri ayrı birer araç olarak kullanılabilir. Bu yolda ilerlerken ülkedeki ölü sermayeyi canlandırmak ve yurt dışı kaynaklı sermayeyi cesaretlendirme1 mümkün olabilir. Bunu sonu olmayan; bir yolculuk olarak kabul etmeli ve çözümün kendisinin de bu yolda ilerlemek olduğunu bilmeliyiz.
