Gayrimenkul ve girişim sermayesi fonları sektör için can suyu oldu!

Gayrimenkul ve girişim sermayesi fonları sektör için can suyu oldu!

Gayrimenkul ve girişim sermayesi fonları sektör için can suyu oldu. Sadece bu alanda uzmanlaşacak yeni şirketler kuruldu. Halihazırdaki şirketler ise yeni fonlar kurarak pazar payı kapma savaşına başladı bile...



Enflasyon ve faizin artmasıyla yatırımcı mevduata yönelirken portföy yönetim şirketleri zorlu bir döneme girdi. Şirketler, yatırımcıları mevduat dışına çekmenin yollarını arıyor. Ünlü Portföy geliştirdiği VDMK ve GMYF ile bu yönde ilk adımları attı.

Yaklaşık üç-dört sene önce Türkiye’de portföy yönetim şirketleri (PYŞ) önemli bir ivme yakaladı. Hem banka iştiraki olan hem de bağımsız yeni şirketler kuruldu, eski şirketlerin portföyleri büyüdü. Portföy yönetim şirketleri yatırımcılar için cazip bir kapı haline gelirken, ürün çeşitliliği de arttı. Şüphesiz bu hareketlenmenin en büyük nedeni mevduat faizlerinin aşağı gelmesi ve sermaye piyasalarının liberalleşmesi için yapılan çalışmalardı. Faizlerin düşük seviyelerde seyretmesiyle yatırımcılar mevduattansa daha çok gelir elde edebilecekleri yatırım ürünlerine yöneldi. Sermaye Piyasaları Kurulu ve Takasbank’ın iştirakiyle açılan Türkiye Elektronik Fon Dağıtım Platformu (TEFAS) gibi mecralar da bu büyümeyi tetikledi. 2018’de ise işlerin seyri biraz değişti. Yüksek enflasyon ve faiz artışları ile portföy yönetim şirketleri yeni bir durgunluk dönemine girdi. Merkez bankasının faiz artışı kararı alması da mevduat yarışında faiz oranlarının yüzde 30’lara kadar yükselmesine neden oldu. Yatırımcılar da doğal olarak yükselen mevduat faizlerinin cazibesine kapıldı.

Tablo ortada; bu durum portföy şirketlerini kısa vadede zorlayacak ve belli bir küçülmeye neden olacak.

Forbes'te yer alan habere göre; Her şirket bu süreci en iyi şekilde atlatmak hatta fırsata çevirmek için uğraşacak. Yeni ürünler ve risk yönetimi ise daha da önem kazanacak. Ünlü Portföy Genel Müdürü Altuğ Dayıoğlu, “Önümüzdeki dönem bizim için durgunluk ve daralma dönemi. 2019’un ikinci yarısında ise yeni bir ivmelenme yaşayacağız” diyor.

Şüphesiz PYŞ’lerin yönetimsel stratejilerini iyi belirlemeleri ve aktif olmaları bu piyasa şartlarında öne çıkabilmek için çok büyük önem taşıyor. Zira özellikle 2018’in son çeyreği ve 2019’un ilk yarısında PYŞ’lerin akıbetini bu süreci nasıl yönetecekleri ve atacakları adımlar belirleyecek. Her PYŞ’de kapalı kapılar arkasında çeşitli planlar, projeler yapılandırılıyor. Stratejiler belirleniyor. Yeni ekipler kuruluyor, fonlar kapatılıyor ya da yönetim değiştiriliyor. Geçtiğimiz aylarda yönetim değişikliği yaşayan PYŞ’lerden biri de Ünlü Portföy... Nisan ayında Genel Müdür olarak göreve başlayan Altuğ Dayıoğlu liderliğinde, şirket yeni dönem stratejisini ürün yelpazesini genişletmek, iyi yönetim sağlamak, aktif ve yenilikçi olmak olarak belirlemiş. Hatta ilk adımlar atılmaya başlanmış bile. İlk olarak yönetim biçimini değiştiren Dayıoğlu, ürün yelpazesi konusunda da önemli adımlar atarak işe başladı. Son beş ayda değişken fonlara odaklanıldı. Hisse fonu ve yeni bir Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) kuruldu. Önümüzdeki aylarda ise küresel bir yatırım fonu, Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK) benzeri alternatif ürünlerin yönetileceği bir serbest fon ve Girişim Sermayesi Yatırım Fonu (GSYF) devreye girecek. Dayıoğlu “Maksimum 13-14 fona çıkmayı planlıyoruz” diyor, bu fonlarla müşterinin beklediği her türlü risk skalasma cevap verebileceklerinin de altını çiziyor.

2018’in olumsuz koşullarına rağmen portföy yönetim pazarı sene başında 161 milyon liralık büyüklüğe sahipken, ağustos ayı itibariyle 173 milyonluk büyüklüğe ulaştı. Piyasada banka iştiraki olan kuruluşların hakimiyeti ise devam etti. Sene başında 148,5 milyon liralık büyüklükle yüzde 92’lik pasta payına sahip olan banka iştiraki olan kuruluşlar sekiz ayda yüzde yedi oranında büyüme sağladı ve 159 milyon liralık hacme ulaştı. Fakat hacimdeki büyümeye rağmen sektördeki payları yüzde 0,3 oranında azaldı ve yüzde 91,7 oldu. Bağımsız PYŞ’ler ise GYF’ler ve GSYF’ler için özel olarak kurulan şirketlerin sayısının artmasıyla yeni bir ivme yakaladı. Sene başında 12,4 milyon liralık portföy büyüklüğüne sahip olan bağımsız kuruluşlar,ağustos itibariyle yüzde 15,7 büyüyerek 14,4 milyon liralık büyüklüğe ulaştı. Pazar paylarını ise yüzde 8,3’e yükseltti.

Bağımsız PYŞ’lerin sayısının artmasıyla pazardaki etkinliklerinin arttığı aşikar. Son sekiz ay içerisinde beş yeni bağımsız PYŞ (Akfen Gayrimenkul PYŞ, Feronia Girişim Sermayesi PYŞ, Maqasid PYŞ, Maxis Girişim Sermayesi PYŞ ve Vera TYT Gayrimenkul PYŞ) kurulmuş. Yeni kurulan PYŞ’ler arasında ise gayrimenkul ve girişim sermayesi yatırım fonları için kurulan şirketler özellikle dikkat çekiyor. Sadece GYF ya da GSYF yönetmek için açılan bu şirketler sektöre de yeni bir soluk getiriyor. Bankalar ve bağımsızlar arasındaki rekabette bu alana odaklanmış durumda. Önümüzdeki dönemde hem bankalar hem de bağımsız şirketler GYF’ler, GSYF’ler ve döviz cinsinden ürünlerle öne çıkmaya çalışacak.

Ünlü Portföy yeni rekabet koşullarına uyum sağlayan şirketler arasında yer alıyor. Dayıoğlu’nun yüksek faizli günler için kurduğu stratejide şimdiden kurulmuş iki GYF’ye bir tane daha ekleniyor. Ünlü Portföy, Akfen İnşaat için kurulan yeni GYF ile hem 210 milyon lira olan portföy büyüklüğünü arttırmayı hem de GYF’lerde öncü olmayı hedefliyor.

TEFAS’IN ÖN PLANA ÇIKARILMASI GEREKİYOR

SPK’nın izniyle 2015’de kurulan TEFAS, Türkiye’de kurulmuş olan ve sermaye piyasasında faaliyette olan tüm yatırım fonlarına tek bir terminal üzerinden erişim imkanı sağlıyor. TEFAS devreye girmeden önce yatırımcılar, yatırım hesaplarından sadece hesaplarının bulunduğu bankanın ya da aracı kurumun fonlarını alıp satabiliyordu. Dolayısıyla, diğer fonlara erişim imkanı sınırlıydı. TEFAS'ın devreye girmesiyle birlikte, yatırımcının sadece yatırım hesabının olduğu kurumun fonlarına değil diğer tüm fonlara da erişimi mümkün hale geldi. Böylelikle yatırım fonu alma kararı verirken, diğer yatırım fonları ve diğer yatırım alternatiflerini de varlık dağılımı ve performans açısından karşılaştırıp kendisi için uygun olan fonu seçme imkanına sahip oldu. TEFAS aynı zamanda PYS'lerin dağıtım kanallarının çeşitlendirilmesi ve fonların bilinirliğinin artması konusunda da aktif rol oynadı. Bağımsız PYS’lerin banka iştiraki olan şirketlerle rekabetinde de daha etkin olmasına imkan veren TEFAS’tan her gün onlarca yeni müşterinin geldiğini belirten Dayıoğlu, "TEFAS henüz istenilen boyuta gelmedi. Yatırımcının TEFAS konusunda farkındalığının artırılması lazım. Devlet kanalıyla TEFAS’ın daha çok ön plana çıkarılmasıyla hem yatırımcı hem de PYŞ’ler kazanacak’’ diyor.

Dayıoğlu “En az iki-üç tane daha GYF kurmayı düşünüyoruz. Piyasadaki en çok GYF kuran şirketlerden birisi olacağız” diyor ve hedeflerinin doğru ürünlerle özellikle yabancı yatırımcıyı bu alana çekmek olduğunu ekliyor. Ünlü’nün GYF’lerden sonraki hedefi ise girişim sermayesi yatırım fonları. Kurulacak GSYF ile emeklilik fonlarından büyük bir ' ilgi bekleniyor. Henüz GSYF pazarına giriş yapmadıklarını fakat şirket içinde bu alanda tecrübeli bir ekip oluşturduklarını belirten Dayıoğlu “İlerleyen zamanlarda bir GSYF kurup bu fonu ciddi bir şekilde iyi bir noktaya getirmek istiyoruz” diyor.

Ünlü’nün yeni dönem stratejilerinden bir diğerini ise tek bir ürüne odaklanmaktansa birbirinden farklı hareket eden varlık sınıflarından oluşan ürünlerin olduğu yeni bir yatırım fonu kurmak oluşturuyor. Risk yönetiminin önemli olduğunu belirten Dayıoğlu, birçok ürünü içinde barındıran bu fonla yatırımcı riskini en aza indirmeyi planlıyor. Türkiye’nin kendi risklerine ve piyasa dalgalanmasına uygun bir stratejik dağılım yapıp dönemsel olarak da taktiksel belli ağırlık değişimleri ile düşük oynaklıkta getiriler elde etmesi planlan bu fonla risk almayı sevmeyen yatırımcı hedefleniyor. Dayıoğlu bu konuda Ünlü’nün tecrübesine güveniyor ve ‘Varlıklar arasındaki ağırlıkların iyi yönetildiği bir fon kurmak tecrübe, piyasa hissiyatı, ürün ve ekonomi bilgisi gerektiriyor’ diyor. ‘Fonlarımızda ağırlık verdiğimiz şeyler mutlak getirili ürünler olacak’ diye de ekliyor.

Öte yandan her PYŞ gibi Ünlü Portföy’ün en önemli silahını da yeni kurdukları euro-bond fonu oluşturuyor. Dövizdeki dalgalanmalar eurobond’ları genel olarak piyasa ve yatırımcılar için cazip hale getirdi. Geçtiğimiz aylarda eurobondlarda büyük bir satış dalgası oldu. Özellikle banka eurobondları ciddi değer kaybetti. Faiz oranları yüzde 17-18’lere kadar çıktı. Birçok PYŞ de euro-bondlara yöneldi. Ünlü de döviz cinsinden giriş yapılabilen bir eurobond fonu kurarak bu akıma dahil oldu. Dayıoğlu her ne kadar bu alanda “haksız” bir satış dalgası olduğunu düşünse de şirket içinde bu durumu bir fırsata çevirdiklerini belirtiyor ve son zamanlarda fonlarına giren paranın çoğunu kısa vadeli eurobondlara yatırdıklarını açıklıyor.

PYŞ’ler özel sektör tahvillerine (ÖST) ise temkinli yaklaşıyor. ÖST piyasasında geçtiğimiz yıllarda birçok şirketin tahvil ödemesini gerçekleştirememesinden kaynaklı güven sorunu hala devam ediyor. En son Bis Enerji ve Derindere Otomotiv tahvil ödemelerini gerçekleştiremedi. Dolayısıyla hem PYŞ’ler hem de yatırımcı ÖST konusunda bir hayli yıprandı. Birçok PYŞ bir süredir ÖST’lere yatırım yapmama yolunu tercih ediyor. Ünlü’nün yeni ÖST stratejisi ise şöyle: Sadece leasing, factoring ve banka bonolarına yatırım yapılacak. Bu alanlar dışındaki yatırımlarda ise öz sermayesi büyüyen, nakit akımını yönetebilen, net karı sürekli artan, kısa vadeli borcu az uzun vadeli borcu ise zamana yayılmış ve döviz cinsinden borcu olmayan şirketlere yatırım yapılması planlanıyor.

Ünlü’nün ÖST’ye alternatif oluşturabilecek alanlarda çalışmaları ise devam ediyor. Geçtiğimiz aylarda Ünlü Yatırım Menkul Değerler tarafından tarım alanında ilk defa bir VDMK çıkarıldı. 2019’da ise VDMK sayısının artırılması planlanıyor. Borçlanma araçları sektöründe VDMK alanında Aktif Bank’ın hakimiyeti mevcut. Fakat Ünlü de bu alanda aktif olmaya hazırlanıyor. VDMK’lerin önem verdikleri bir alan olduğunu söyleyen Dayıoğlu “VDMK’ler kredi riski dağılan ürünler olduğu için ÖST’lerden daha avantajlı hale geldi. VDMK’yi bir ürün haline getirip fonlar altında bireysel yatırımcıya dağıtmak istiyoruz” diyor.

2018’in son çeyreği ve 2019’un başı PYŞ’ler için şüphesiz bir durgunluk ve alışma dönemi olacak. Şu anda herkes yeni piyasa koşullarına uyum sağlama sürecinde. Fakat 2019’un ikinci yarısı itibariyle bir toparlanma sürecine girilmesi ve özellikle 2020’de tekrardan büyümenin yakalanması ihtimali oldukça yüksek. Devletin yeni ekonomi politikası ve PYŞ’lerin alacağı önlemler süreci nasıl yönetileceğini belirleyecek. Her durumda sektör yeniden bir pozisyon alacak. Risk yönetimini aktif olarak yapan ve GYF’ler ve GSYF’ler gibi yenilikçi ürünlere yatırım yapan şirketler krizi fırsata çevirip yeni hikayeler yazarken bazıları ise ortadan kaybolacak.