Hakan Bucak: Gayrimenkulde hatalı fiyatlama hem üreticiyi hem tüketiciyi mağdur eder!

Gayrimenkul Girişimcisi ve Mars Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Bucak sektör ile ilgili çok önemli açıklamalar yaptı.
 
Gayrimenkul projelerine pazarlama ve satış yönetimi hizmeti veren Hakan Bucak, son senelerde yapılan fiyatlama hatalarına değinerek şunları söyledi: “Amerikalı biri, evini Zillow’a satışa koyduğu zaman fiyat kontrol sistemi ile sistem sizi uyarıyor. “Konutun bu fiyat eder ya da etmez” diye. Herkes bunu görüyor.

Sistem ‘dur bakalım konutunun fiyatı o değil’ dediği için istediğiniz fiyatı yazamıyorsunuz. Bizde ise öyle bir sistemsizlik var ki fiyat piyasası kişisel, iki dudak arasında. Mesela bir patron yüzde 30 oranında zam yaptım diyor, diğeri o zaman ben de yüzde 40 yapayım diyor. Üstelik fiyatlar tırmandıkça bu kez 2. elde evini satacak vatandaş da bu suni artışa uyuyor ve piyasa gerçeklerinden uzak rakamlar ortaya çıkıyor. 

Biz bu sorunu satışını üstlenmiş olduğumuz Yedi Mavi projesi bölgesinde de gördük. Biz fiyatı bilime sorduk, değerleme yaptırıp ona göre fiyat belirledik. Bunun meyvesini de ‘hızlı satış’ olarak almış olduk. Gördük ki fiyatlama esaslarına göre fiyat koyunca satışta da kriz yaşanmıyor.”

Konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada “Taşınmaya hazır, doğru bir yaşam ve yatırım kalitesi sunan projelerde ise fiyat konusu çok fazla sorun oluşturmuyor” ifadelerini kullanan Hakan Bucak, sözlerini şu şekilde sürdürdü: “Çünkü Yedi Mavi’de de olduğu gibi kira getirisi ile fiyat arasında doğru bir ilişki kurulmuş oluyor. Biz satışlarımızın yüzde 90’ını oturmak için konut alanlara sattık. Kira çarpanıyla fiyatlar birbiriyle paralel seyrediyor. İş yapabilmek için pazardaki belirsizliği yönetmeniz gerekli. 

Doğru zamanda doğru lokasyonda maliyetini ve satış fiyatını yönetebileceğiniz proje geliştirmeniz gerekli. Yani gerçekten çok zorlu bir sistem var. Biz tüm bu kaygan zemine rağmen hesaplarımızı iyi yapıyor, doğru satış stratejisi ve planlamasıyla üretici-tüketici arasındaki dengeyi doğru kurguluyoruz. 

Dijitalin gücünü de kullanıp Yedi Mavi projesini milyonlarca kişiye ulaştırdık. Anadolu'dan da çok talep aldık. Konya'dan almış olduğumuz yüksek talepten ötürü Konya'ya, Gaziantep’e, Bursa’ya gittik. “Ayda minimum 10-15 gün buradayım. “Geldiğim zaman kalacak düzgün bir yerim olsun.” diyerek konut alan ciddi bir kitle gördük. Bunun dışında kira gelirini görüyor, bir de kira geliri ile doğru ilişkili satış fiyatını görüyor, tamam diyor.”
 

DEĞERLEME RAPORU ZORUNLU OLSUN 

Hakan Bucak sözlerine şu şekilde devam etti: “Senede  300-350 milyar dolarlık işlem yapılan bir sektörüz. Fakat bugün kurumsal inşaat şirketi dışında tapuda gerçek değerinden işlem yapan yok. Rayiç değer üzerinden işlem yapmak usulsüzlük olsa da bu adeta Türk toplumunun alışkanlığı haline geldi.

Konut 30 milyon Türk Lirası, tapuda 5 milyon gösteriliyor. 1 milyar TL’lik arsa için 20 milyon üzerinden harç ödeniyor. Biz diyoruz ki, tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zorunlu olsun. Mesela konutun değeri 3 milyon Türk Lirası çıktı. Devlet ‘Ben bu rakamdan harç alırım’ desin. Ama şu an yüzde 4 olan tapu harcı da düşürülsün. 

Zaten oran çok yüksek olduğu için yurttaş gerçek değerini göstermiyor. Eğer harç oranı düşer ve gerçek değer üzerinden tapu işlemi zorunluluk olursa devletin geliri bugünden çok daha fazla olur. Toplanmış olan vergilerden kentsel dönüşümde ihtiyaç duyulan finansman başta olacak şekilde inşaat şirketlerinin ve konut almak isteyen vatandaşların finansman ihtiyaçları bile çözülebilir. 

Tüm paydaşlar kazançlı çıkar. Vatandaşlar alırken ‘acaba bu rakam doğru mu’ endişesinden kurtulur, devlet vergi gelirini artırır, sektörde haksız rekabet yerini adil ortama bırakır.

Eğer tapuda gerçek değer gösterilirse, yapay zekâ desteğiyle sistem kurulur, tüketici il, ilçe ve hatta mahallede yapılan işlemleri adeta borsadaki gibi takip edebilir. Böylelikle hatalı fiyata geçit verilmez. Söz konusu bu sistemin olduğu ülkelere 2.5 milyar dolar döviz çıktı 2024 yılında ülkemizden. Bu sistemleri ve şeffaflığı gören her vatandaş Türkiye’ye yatırım yapmaktan çekiniyor artık.”

KONUT ALMAK İÇİN FIRSAT YILINDAYIZ

Açıklamasında konut fiyatları artacak öngörüsünün piyasayı hareketlendirdiğini dile getiren Hakan Bucak, “Geçen sene Temmuz ayından itibaren satışlar artışa geçti. Faiz düşünce fiyatlar uçar, ben treni kaçırmamalıyım diyenler ev aldı. Hareketlilik bu sene de devam eder. Emlak Konut kampanyası da bu anlamda piyasaya canlılık getirdi. İnsanlar evlerinden çıkıp konut bakmaya başladı” dedi.
 
Konut fiyatlarındaki değişim ile ilgili de konuşan Hakan Bucak, “İkinci el piyasada bir iki ay daha gerilemeye sürebilir. Ticari hayatta zorluk yaşayan kesimin satışa geçmesiyle satılık arzı da artar. Aslında bu da alıcı için fırsat. Çünkü böyle bir durumda yüzde 20’ye kadar pazarlık marjı oluşuyor.

Ancak sonrasında fiyatlar artmaya başlar. Hem azalan arz hem de talep fiyat artışını tetikler. Yeni konut tarafında da zaten fiyatlar hiç düşmesi, fakat  istenen zam da yapılamadı. O tarafta da bekleyen zamlar yılın 2.  yarısında devreye girmeye başlar. Bu sebeple, konut alacaklar için fırsat dönemindeyiz. Doğru lokasyonda, doğru fiyata bir seçenek bulanlar zaman kaybetmeden almalı” diye konuştu.
 
Konut yatırımında amortisman süresinin cazip hale geldiğine de değinen Bucak, “Geçtiğimiz senelerde konut yatırımının geri dönüş süresi 30 yıla kadar çıkmıştı. Bugün 16-17 seneye geldi. Bu da yatırımcıyı harekete geçiren bir etken” dedi.

 
LÜKS KONUTA İLGİ HIZ KESMİYOR

Lüks konutta sanılanın aksine satış sorunu yaşanmadığına değinen Hakan Bucak, “Faiz hassasiyeti olan kesim ve ticaret yapanlar bu alanda oldukça istekli. Bu sebeple 20-25 milyon liranın üzerinde fiyatla satılan lüks konutta satış sorunu yok. Hem konutlarını yenilemek hem de yatırım için alım yapıyorlar. 

Bunu İstanbul Zeytinburnu’ndaki Yedi Mavi projesinde de gördük. Marmara Vizyon Gayrimenkul AŞ’ye ait 356 konutun satışına 2024 yılının Mayıs ayında başladık. Şeffaf bir duruş sergiledik, gerçekçi fiyat politikası benimsedik ve alıcıların ihtiyacını merkeze koyduk. 1. el satışların yavaşladığı, yatırımcıların bekle-gör politikası izlediği bir dönemde satışa çıkardığımız dairelerin yüzde 50 sini kısa bir sürede satmayı başardık” diye konuştu.