İmarda düzenleme ortaklık payı

İmarda düzenleme ortaklık payı

İmar düzenlemesi yapılırken, düzenleme yapılan gayri menkulden "düzenleme ortaklık payı" (DOP) alınması uygulamasının özü nedir?



DOP uygulaması mülkiyet hakkına bir müdahale midir? DOP uygulamasında uyulması gereken ilkeler neler?

İmar uygulaması ile amaçlanan, düzgün yapılaşma sağlamak ve bunun yanı sıra düzenleme yapılan alanda yaşayan vatandaşların ulaşım-dinlenme-sosyal,kültürel ve güvenlik ihtiyaçlarına karşılık bulmaktır. Bunun sağlanması için ise, park, dinlenme tesisi, karakol,ibadet yeri benzeri yapıların yapılması zorunludur. Düzenleme ortaklık payı, tamda bu ihtiyaçların karşılanması için kamu yetkisi kullanılarak, imar düzenlemesine konu edilen yerdeki özel mülkiyet sahiplerinden alınmaktadır.

1) Düzenleme ortaklık payı kesintisi; sınırlı ve belirli amaçlar için gerçekleştirilebilir. 3194 sayılı İmar kanunun 18 nci maddesine göre, DOP; imar planında sadece,

 -MEB `na bağlı ilk ve ortaöğrenim kurumları,

-Yol,

-Park,

-Otopark;

-Çocuk bahçesi,

-Yeşil saha;

-İbadet yeri,

-Karakol sahası olarak belirlenmiş yerler için kesilebilmektedir.

Yukarıda belirtilen amaçlar dışında, mesela; devlete gayrimenkul sahası kazandırmak için, DOP kesintisi yapılamaz.

2) DOP Oranı %40 tan fazla olamaz.

 İmar Kanunun 18 nci maddesinde, 03.12.2003 tarih, 5006 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, düzenlemeye tabii tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %40 ndan fazla bir miktarda düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaz.

İmar düzenlemesi sırasında; yukarıda belirtilen ihtiyaçlar için; düzenlemeye tabii tutulan parsellerde %40 dan fazla kesinti yapılması zorunlu olsa dahi; yasanın sınırlayıcı hükmü karşısında daha fazla kesinti yapılamayacaktır. Böyle bir durumda, devlet kuruluşunun, bağış-kamulaştırma benzeri diğer yol ve yöntemleri uygulayarak ihtiyacı gidermesi gereklidir.

3) DOP kesintisi düzenlemeye konu olan parsellerden eşit oranda yapılmalıdır.

Düzenleme ortaklık payı; imar düzenlemesi nedeniyle, taşınmazların değerinde meydana gelen artışa karşılık olarak alınmaktadır. Bu şekilde yapılan kesintiler; o düzenleme sahasındaki parsel maliklerinin tümünün yararına sunulan yol, meydan, yeşil alan, karakol vs tesisler için kullanılmakta olduğundan, Anayasal eşitlik ilkesi çerçevesinde davranılması gerekmektedir.

Dolayısıyla; bir düzenleme sahasında DOP %35 olarak belirlenmiş ise, uygulama sahasındaki bütün parsellerden %35 DOP alınmalıdır.

4) Birden fazla Dop kesintisi yapılamaz.

İmar düzenlemesi yapılmış olan bir sahada, ortaya çıkan ihtiyaçlara bağlı olarak ikinci bir düzenleme yapılması hukuken mümkündür.

Ancak, önceki düzenleme sırasında ilgilinin özel mülkiyete konu olan taşınmazından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmış ise; sonraki düzenlemede yeniden DOP kesintisi yapılması, hukuka ve İmar Kanununa aykırılık teşkil edecektir.

5) DOP kesintisi idari yaptırım olarak kabul edilemez.  İmar düzenlemesi esnasında taşınmazdan yapılan DOP kesintisi, hukuken bir idari işlem mahiyetindedir. DOP kesintisi,bir ölçüde kamulaştırma işlemine benzemekle beraber, uygulanan yöntem; amaç ve usul bakımından daha farklı olup; ilgilisine kamulaştırmada olduğu gibi bir bedelin ödenmesi de söz konusu değildir.

İmar düzenlemesi yapılırken yapılan DOP kesintisi, hukuksal olarak; bir idari yaptırım olarak kabul edilemez. Ancak; idari işlem olması nedeniyle idari davaya konu edilebilmesi mümkündür.

E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com