İstanbul'da ofis kiraları ne durumda?

2017 yılının üçüncü çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $25,58/metrekare/ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $24,87/metrekare/ay’a gerilemiştir. 2017 yılının üçüncü çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $19,40/metrekare/ay iken 2017yılının son çeyreğinde bu rakam $19,67/metrekare/ay’a yükselmiştir.

2017 yılının son çeyreğinde ortalama kira rakamlarının, Ümraniye bölgesi dışında Avrupa ve Asya Yakası’ndaki bölgelerde net değişiklikler ortaya koymadığını görüyoruz. Bu dönemde kira rakamlarındaki artış ve düşüşleri ancak ondalık rakamlarla telaffuz edebiliyoruz.

Tek tek bölgelere baktığımızda ise ortalama kira rakamlarındaki değişiklikler aşağıdaki şekilde karşımıza çıkmaktadır;

Maslak bölgesinde ortalama kiralar 2017 yılı üçüncü çeyreğinde $22,9/m2/ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $22,31/m2/ay’a gerilemiştir. Ayrıca 2016 yılının son çeyreğinde bu rakamın $25,58/m2 /ay olduğunu görüyoruz. 

MİA bölgesinde ise ortalama kiralar 2017 yılı üçüncü çeyreğinde $28,38/m2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $27,42/ m2/ay’a gerilemiştir. MİA’da istenilen ortalama kiralar çok uzun bir aradan sonra son iki çeyrektir $30/m²/ay’nin altında seyretmektedir. Bu düşüşün en önemli nedeni, kiralamada zorluk çeken projelerin
fiyatlarını aşağıya çekmeleridir. Ayrıca 2016 yılının son çeyreğinde bu rakamın $33/m2 /ay olduğunu görüyoruz.

Ümraniye bölgesinde ortalama kiralar 2017 yılı üçüncü çeyreğinde $15,63/m2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $17,76/m2/ ay’a yükselmiştir. Bu suni yükselişin nedeni aslında geçen çeyrekte 50.000 m2 ’lik bir alanın düşük rakamdan kiralanması nedeniyle bir önceki çeyreğin ortalama kira rakamının düşmesidir. Ek olarak 2016 yılının son çeyreğinde bu rakamın $18,67/m2 /ay olduğunu görüyoruz. 

Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ortalama kiralar 2017 yılı üçüncü çeyreğinde $21,96/m2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $22,02/m2 /ay’a yükselmiştir. 2016 yılının son çeyreğinde bu rakamın $23,44/m2/ay olduğunu görüyoruz. 

Tüm bölgelerdeki kira rakamlarının gerilemesinin bölgesel bazda özel nedenlerinin olduğunu söylememiz pek mümkün olmayıp tüm bölgelerde kira rakamlarının düştüğünü görüyoruz. 2016 yılı son çeyreği ile 2017 yılı son çeyreğini karşılaştırdığımızda bölgesel bazda kira rakamlarının %5 ile %20 arasında değişen oranlarda gerilediğiniz görmekteyiz. 2017 yılında da 2015 ve 2016 yıllarında olduğu gibi kiralama işlemleri oldukça kısıtlı kalmış, dolayısıyla mal sahipleri kısıtlı olan talebi yakalamak için ciddi bir rekabete girmişlerdir. Bunun sonucu olarak da kiracı piyasası olarak adlandırdığımız dönemin ortaya çıkması kaçınılmaz olmuştur. Mevcut piyasa koşulları dolayısıyla hemen her bölgede birçok bina kira rakamlarında daha esnek olmaya başlamış, bunun yanında diğer ticari şartlarda da kiracılar için ciddi avantajlar sağlamaya başlamıştır. Bu gelişmeler kira rakamlarının tüm bölgelerde gerilemesine neden olmuştur. 

İstanbul Ofis Piyasası'nda son durum ne?