İstanbul'un en pahalı ofis kirası Levent'te!

İstanbul'un en pahalı ofis kirası Levent'te!

PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek 2020 Raporu yayımlandı. Rapora göre; İstanbul'da 2020 dördüncü çeyrek dönemde talep edilen en yüksek kira rakamının 30 ABD Doları/metrekare/ay (yaklaşık 236 TL/metrekare/ay) olduğu belirlendi.


PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek 2020 Raporu yayımlandı. PROPIN İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek 2020 Raporu'na göre; 2020 yılı tüm dünyada olduğu gibi, Türkiye'de de Kovid-19 salgınının etkisinde geçti ve salgın dünyanın ana gündem maddesi oldu. Salgının ekonomiye etkileri ve ekonominin daralması sebebiyle yaşanan belirsizlik, 2020'nin ilk yarısında işlemlerin yavaşlamasına neden oldu. 

Koronavirüs salgını sebebiyle birçok ofis çalışanı home-office çalışma veya ofiste dönüşümlü çalışma modeline geçiş yaptı. Pandemi sonrası süreçte ofis kullanımının nasıl olacağı konusu ise ofis çalışanlarının ve ofis pazarının ana gündemi oldu. 

2020 yılında değişen ekonomik şartlar ve dövizin TL karşısında artışı da yıl boyunca pazarı etkileyen faktörlerdendi. Son çeyrek dönemde İstanbul Ofis Pazarı'ndaki liste rakamları TL bazında değişmezken, kiralar ABD Doları bazında düştü. 

2011-2020 arasındaki İstanbul Ofis Pazarı'nda A sınıfı ofis binalarının kira ortalamaları değerlendirildiğinde, kira ortalamaları dolar cinsinden en düşük değerine geriledi. 2020 sonunda MİA'daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 15.6 ABD Doları / metrekare / ay seviyesindeydi. MİA'daki 2020 boyunca A sınıfı ofis binalarındaki talep edilen kira ortalamaları karşılaştırıldığında, kira ortalamalarının 2020 il çeyrek ile son 4 çeyrek arasındaki düşüşün yüzde 14 oranında olması dikkat çekti. 

İstanbul Ofis Pazarı'nda 2020 yılında değişmeye başlayan çalışma koşulları ofis alanlarını da fiziki olarak etkiledi. Bu etkiyle bazı kullanıcılar bulundukları ofis alanlarında küçüldü. Bazı kullanıcılarsa esnek kiralamaya olanak sağlayan işletmelere taşınmayı tercih etti. 2020 yılında İstanbul'daki ofis binalarının boşluk oranları geçtiğimiz yıla benzer seviyede kaldı. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları 2020 ikinci yarıda yüzde 30.9 olarak belirlenirken MİA Dışı-Asya'daki boşluk oranı yüzde 21.4 oldu. 

2020 yılı boyunca İstanbul Ofis Pazarı'ndaki 185 bin metrekare ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi kapandı. Kapanan işlem hacminin bir önceki yıla oranla yüzde 30 oranında daralması dikkat çekti. 

MİA'ya olan talep 2020 yılında da devam etti. MİA'da yer alan yaklaşık 68 bin metrekare ofis alanında gerçekleşen işlemler, İstanbul'daki toplam hacmin yüzde 37'si oldu. 

PROPIN olarak ofis geliştiricilerden aldığımız güncel verilerle hazırladığımız analizlere göre, İstanbul A sınıfı ofis stokunun 2024 sonunda yaklaşık 7 milyon 800 bin metrekare olmasını öngörmekteyiz. 

İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI

İstanbul

İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur.

İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.

Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.

Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar. MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır.

MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almakta.

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ 

A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI

İstanbul

İstanbul

2020 dördüncü çeyrek dönemdeki 'Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı' grafikte yer alıyor. 

MİA (Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu- Esentepe- Gayrettepe, Beşiktaş-Balmumcu): MİA'nın stok payı 2020 dördüncü çeyrek dönemde yüzde 33 oldu. 

MİA Dışı-Avrupa (Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı): 2020 dördüncü çeyrek dönemde Mia Dışı Avrupa'daki a sınıfı ofis stoku büyüdü. 2020 yılı sonunda Mİa Dışı-Avrupa'nın stok payı yüzde 18 seviyesindeydi. 

Mİa Dışı-Asya (Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye): 2020 dördüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya'nın stok payı yüzde 23 olarak kaydedildi. 

Gelişmekte olan ofis bölgeleri (Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir): Gelişmekte olan ofis bölgelerinin stok payı yüzde 26 olarak hesaplandı. Stok payının geçtimiz döneme göre yükselmesinde Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa'daki A sınıfı ofis stokunun büyümesi rol oynadı. 

2020 yılında İstanbul Ofis Pazarı'ndaki birçok ofis projesinde inşaat yavaşladı ve planlanmış açılışlar ertelendi. 2020 dördüncü çeyrek dönemde geçmiş yıllara kıyasla oldukça az sayıda ofis projesi işletmeye açıldı. 2020 yılında İstanbul Ofis Pazarı'ndaki A sınıfı ofis stokunun büyüme ivmesi geçtimiz yıllara oranla düşük kaldı. Ekonomik koşullar ve ofis pazarındaki durgunluğa ek olarak 2020 ilk çeyrek sonundan bu yana küresel olarak etkili olan pandeminin de İstanbul Ofis Pazarı'nın sınırlı büyümesinde rolü büyük oldu. 

Havaalanı Bölgesi'ndeki ofis stokundaki artış 2020 dördüncü çeyrek dönemde devam etti ve bölgedeki A sınıfı ofis stoku 930 bin metrekarenin üzerine çıktı. Havaalanı Bölgesi, İstanbul Ofis Pazarı'nda en büyük hacme sahip bölge olma özelliğini korudu. 

2020 dördüncü çeyrekte MİA'daki ofis stokunda değişiklik gözlenmedi. MİA'da yer alan Maslak (760 bin metrekare) ve Levent (690 bin metrekare) Havaalanı Bölgesi'nin ardından ikinci ve üçüncü en büyük stoklu bölgeler olarak sıralandı. 

Gelişmiş ofis bölgelerinde olduğu gibi 2020 yılında Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri'nde de arz yönünden durgunluk hakimdi. Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa 2020 yılı sonunda stoku büyüyen bölgeler olarak kaydedildi. Uzun süredir ofis stokunda değişiklik olmayan Bomonti-Piyalepaşa'daki büyümenin yüzde 25 olması dikkat çekti. 

A SINIFI OFİS STOKUNDA PLANLANAN BÜYÜME

A SINIFI BİNALARDA OFİS STOKUNUN YILLARA GÖRE ARTIŞI

Pazarda geliştiriciler tarafından paylaşılan veriler ışığında hazırlanan stok artışı grafiğinde görülebileceği gibi, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki ofis stoku 2019 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık %8 artışla 6.300.000 m2 oldu. Grafik incelendiğinde 2018 yılı sonundaki tahmine –gri renkle gösterilen- göre İstanbul Ofis Pazarı’ndaki stokun

2019’da 6.800.000 m2 ve 2020 sonunda 7.200.000 m2 olması beklendiği ancak bu planlamanın gerçekleşmediği göze çarpmaktadır. 2019 yılı sonunda ortaya çıkan COVID-19 virüsünün hızla yayılması ve 2020 yılı birinci çeyrekte küresel bir pandemiye dönmesi, pek çok sektör gibi ofis pazarını da derinden etkiledi. Getirilen kısıtlamalar, evden çalışmaya yönelen şirketler gibi unsurlar, ofis talebinde değişikliğe yol açtı. Sonuç olarak hali hazırda proje açılışlarındaki ertelemelerin olduğu ofis arzında, son gelişmelerle yaşanan yavaşlamanın ivmesi arttı. 2020 yılı sonunda İstanbul Ofis Pazarı’nda yaklaşık 200.000 m2 arttığı ve stokun 6.500.000 m2 seviyesinde olduğu belirlendi. Buna göre 2020 yılındaki büyümenin %2 seviyesinde olduğu kaydedildi.

İstanbul Ofis Pazarı’nın stok gelişimi incelendiğinde; 2008 yılında 2,2 milyon m2 seviyesinde olan stokun 2020 yılı sonunda yaklaşık üç kat büyüyerek 6,5 milyon m2 olması göze çarptı. Son 13 yıl detaylandırıldığında 2012-2017 arasındaki dönemin pazarın hızlı büyümesinde belirgin rol oynadığından söz etmek mümkündür. 2012 yılına kadar ağırlıklı olarak mevcut merkezi iş alanlarında büyüyen İstanbul Ofis Pazarı’nda oluşan talep karşısında yeni arz alanlarına olan ihtiyaç arttı. Batı Ataşehir’de konut alanlarının gelişmesi, İstanbul Finans Merkezi (İFM) inşaatının başlaması, Batı Ataşehir’i ofis yatırımları için alternatif bir bölge haline getirdi. İstanbul’un sınırlarını genişletmesiyle şehir içinde özellikle Kartal-Maltepe ve Kağıthane-Cendere aksındaki sanayi tesisleri şehir dışına taşınmaya başladı. Bu taşınmalar yeni yatırımlar için arsa stokunu ve yeni ofis bölgelerini ortaya çıkardı.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri olarak tanımladığımız bu dört bölge İstanbul Ofis Pazarı’ndaki stokun 2012-2017 arasındaki hızlı büyümesinde etkili oldu.

Hızlı büyüyen sektördeki doygunluğa bağlı olarak, 2018 yılı sonrasında stok hacminin büyümesinde yavaşlama öngörülen bir durumdu. Bu beklentinin yanı sıra ülkedeki ekonomik ve siyasi gelişmelere paralel şekilde inşaat sektöründe yaşanan sıkıntılar stok artış hızını olumsuz yönde etkiledi.

İstanbul Havalimanı (IGA)’nın 2019 yılında açılmasının da etkisiyle şehrin kuzeyinde farklı ölçeklerde yeni projeler geliştirildiği bilgisine ulaşılmıştır. Söz konusu bu projeler de dahil olmak üzere İstanbul’da münferit lokasyonlardaki projeler kapsamında yaklaşık 1 milyon m2 ofis alanının 2025 yılı içerisinde hizmete girmesi planlanmaktadır.

Mevcut ekonomik durum, rekabetçi pazar şartları ve pandemi koşullarının da etkisiyle önümüzdeki dönemde yeni ofis yatımları açısından açıklanan program dışına çıkılma ihtimali bulunmaktadır. Proje açılışlarının ertelenmesinin yanı sıra projelerin iptal edilmesi veya fonksiyon değişikliğine gidilmesi gündemdedir. Bu sebeplerle önümüzdeki dönem için öngörülen stok büyüme rakamlarında farklılık oluşması mümkündür.

Ofis geliştiricilerinden aldığımız güncel verilerle 2020 yılı sonunda hazırladığımız istatistiğe göre, İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun 2024 yılı sonunda yaklaşık 7.800.000 m2 olmasını öngörmekteyiz. Öngörülen bu stok büyüklüğü İstanbul’da yer alan Merkezi İş Alanları ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ni içermektedir. Ancak İstanbul Havalimanı çevresi gibi münferit lokasyonlarda (off-location) yer alan ve mevcut ofis kümelenme özellikleri göstermeyen ofis alanları hesaplanan stok büyüklüğüne dâhil edilmemiştir.

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE OFİS STOK ARTIŞININ YILLIK DAĞILIMI

Her iki grafikteki veriler, pazarda lansmanı yapılmış ve inşaatı devam eden projelerin açıklanan tarihlerde açılması halinde ofis stokunda gerçekleşecek büyüme tahminine dayanmaktadır.

Geçtiğimiz yıllarda hızlı stok artışına sahne olan MİA’da artan rekabetle birlikte 2020 yılı arz tarafında durağan geçti.

MİA’da 2020 yılında belirgin bir stok artışı gerçekleşmedi. 2020 yılı sonunda alanın stok payı %33 oldu. Gelecek dönemde bölgede gerçekleşmesi beklenen stok artışının Maslak ve Levent bölgelerinde olacağı öngörülmektedir. MİA Dışı-Avrupa’da yer alan Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis stoku 2020 yılında büyüdü. Son verilere göre

2021 yılında Şişli-Fulya-Otim’de beklenen stok artışı dışında sonraki dönemlerde MİA Dışı-Avrupa’nın göze çarpan bir stok artışına sahne olmayacağı tespit edildi. 2021 yılından sonra MİA DışıAvrupa stok payının %16 seviyesinde olacağı belirlendi.

2020 yılı sonunda MİA Dışı-Asya stok payı %23 seviyesinde oldu. Açıklanan yeni ofis proje verilerine göre önümüzdeki dönemde MİA Dışı-Asya’daki ofis stokunun büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki ofis stoku 2020 yılında büyüdü. Geçtiğimiz senelere göre 2020 yılındaki büyümesi sınırlı olan

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payı %26 oldu. Güncellenen son programa göre 2022 yılında açılması planlanan İstanbul Finans Merkezi’nin (İFM) hizmete girmesiyle Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri stok payı 2022 sonunda %35 seviyesine yükselecektir.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI

İstanbul

A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

2020 dördüncü çeyrek dönemde MİA'daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 30.8; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 17.3 seviyesindeydi. 

Mİa Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 22.2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 25.2 oldu.

MİA Dışı-Asya'da A sınıfı odis binalarındaki boşluk oranı yüzde 21.7; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 16.7 olarak gerçekleşti. 

2019 yılı ikinci yarısında %32,7 olarak hesaplanan MİA A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı son on yıldaki en yüksek değerine ulaştı. Kira rakamlarındaki düşüş MİA’daki talebi canlandırdı. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 ikinci yarıda %30,9 oldu.

MİA Dışı-Avrupa

MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı son on yıllık dönemi dalgalı bir seyirde geçirdi. MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2011 birinci yarıda %18,1 seviyesindeydi. Boşluk oranının 2012 birinci yarıda son on yılın en düşük seviyesi olan %8,9’a kadar gerilediği gözlendi.

MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2017 birinci yarıda %23,4’e tırmandı. Bu tırmanışta özellikle Havaalanı Bölgesi A sınıfı ofis stokunun 2015 ve 2016’daki hızlı büyümesi rol oynadı. A sınıfı ofis stokunun talep tarafından emilmeye başlamasıyla MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı geriledi. Ancak ofis stokunda devam eden hızlı büyüme 2019 yılı itibariyle boşluk oranının yeniden yükselmesine yol açtı.

MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 birinci yarıda %24,3 mertebesine yükseldi. Bu oranın son on yıldaki en yüksek değer olduğu tespit edildi.

MİA Dışı-Asya

MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2011 ile 2020 yılları arasındaki dönemde inişli-çıkışlı bir eğilimdeydi. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2011 birinci yarıda %14,7 oldu. 2013 birinci yarıda boşluk oranının %12,6’ya kadar gerilediği gözlendi.

MİA-Dışı Asya A sınıfı ofis alanlarına olan artan talep bu gerilemede etkili oldu. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 birinci yarıda %24,4’e tırmandı. Bu dönemde ofis stokunda belirgin bir büyüme olmazken, son on yıllık dönemdeki en yüksek boşluk oranı olarak kaydedildi.

En yüksek değerine ulaşan MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 ikinci yarıdan itibaren düşmeye başladı. 2020 ikinci yarıda %21,4 olarak hesaplandı.

B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

2011-2020 yılları arasındaki son on yılda MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı iki katından fazla arttı.

MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2011 birinci yarıda %7,4 seviyesindeydi. Boşluk oranı 2020 ikinci yarı sonunda %17,3 oldu.

MİA’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %6,4 ile 2012 birinci yarıda en düşük seviyesinde kaydedildi.

2011 ile 2014 yılları arasındaki dönemde MİA’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %6-8 bandında sabit seyretti. 2015 birinci yarıyla birlikte boşluk oranı yükselmeye başladı.

Bazı yarıyıllarda gerileme görülse de, MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ivmeli olarak 2020 birinci yarıya kadar yükseldi. Boşluk oranı bu dönemde %20,2 ile en yüksek değerine ulaştı. MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son on yıllık dönemin sonunda düştü.

MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis stokunun boşluk oranı 2011 birinci yarıda %30,9 olarak en yüksek değerindeydi. Bu dönemden sonra boşluk oranı gerilemeye başladı. 2013 birinci yarıdaki yükselişi dışında MİA Dışı-Avrupa’daki boşluk oranı 2015 ikinci yarıya kadar kademeli olarak düştü.

Boşluk oranı %19,3 olarak bu dönemde en düşük değerinde kaydedildi. Yeniden yükselmeye başlayan boşluk oranı 2019 birinci yarıda %27,9 seviyesini gördü. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yeniden düşmeye başlayarak 2020 ikinci yarıda %25,3 oldu.

MİA Dışı-Asya 2011-2020 arasındaki dönemde MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı inişli çıkışlı seyretti. MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2011 birinci yarıda %15,4 olarak hesaplandı. 2011 yılından sonra düşmeye başlayan MİA Dışı-Asya ofis stokundaki boşluk oranı %8,8 ile 2012 ikinci yarıda en düşük değerine ulaştı.

2012-2016 arasındaki dönemde sabit seyreden boşluk oranı, 2017 birinci yarıdan başlayarak yükselişe geçti. 2020 ikinci yarıda MİA DışıAsya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %16,9 oldu.

BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI

İstanbul Ofis Pazarı birinci çeyrek dönemin sonundan başlayarak 2020 yılını COVID-19 Salgınının etkisinde geçirdi. Oluşan yeni koşullar çerçevesinde çalışma koşulları yeniden şekillenmeye başladı. Bu dönemde ofis kullanıcıları ofislerinin alan büyüklüklerini ve niteliklerini değerlendirme sürecine girdi. Bazı firmalar bulundukları alanlarda küçülmeye giderken, bazı firmaların esnek ofis modeliyle çalışılabilen işletmelere geçtiği gözlendi. Yeni döneme adaptasyonun etkisiyle, 2020 yılının dördüncü çeyrek döneminde birçok şirketin yeni ofis alanlarında kiralama işlemlerini tamamladığı görüldü. Çoğu bölgede özellikle küçük ölçekli ofis alanlarında gerçekleşen kiralama işlemleri dikkat çekti.

2020 dördüncü çeyrek dönemde, Levent A sınıfı ofis binalarında kullandıkları alanları küçülten ve ofislerini kapatarak evden çalışma modeline geçen firmalar dikkat çekti. Diğer yandan, Levent’teki özellikle yeni nesil ofis alanlarına olan talebin sürmesi göze çarptı. Başka bölgelerde yer alan kullanıcılar bu ofislerde kiralama işlemlerini tamamladı. Dördüncü çeyrek dönemi dinamik geçiren Levent’te A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %38,4 olarak hesaplandı.

Maslak 2020 dördüncü çeyrek dönemini gerçekleşen kiralamalar tarafında hareketli geçirdi. Firmaların bulundukları ofislerde alan küçülttükleri görüldü.

Başta hazır ofis firmaları olmak üzere bölgedeki A sınıfı ofis alanlarındaki kiralama işlemleri tamamlandı. PROPIN’in aracılık yaptığı işlemde DRD Filo Kiralama’nın esnek ofis modeliyle Maslak No:1’de 1042 m2 alanlı ofis kiralaması, 2020’nin önemli işlemlerinden biri oldu. 2020 dördüncü çeyrekte, taşınma ve kiralama işlemlerinin birbirini dengelediği Maslak’ta, A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %24,9 oldu.

Beşiktaş-Balmumcu’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2020 dördüncü çeyrek dönemde %12,1’e geriledi. Bu gerilemede küçük ölçekli bir ofis binasının komple kiralanarak pazardan çıkması rol oynadı. Havaalanı Bölgesi A sınıfı ofis stokuna 2020 dördüncü çeyrek dönemde yeni ofis binaları eklendi. Bölgedeki kiralama işlemlerinin devam etmesi göze çarptı.

Havaalanı Bölgesi A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 dördüncü çeyrek dönemde %21,3’e geriledi.

Altunizade’de A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 dördüncü çeyrekte %22,6 seviyesindeydi. Küçük ölçekli ofis alanlarında gerçekleşen kiralama işlemleri bölgedeki boşluk oranının bir önceki çeyrek döneme göre gerilemesinde etkili oldu.

2020 dördüncü çeyrekte Kavacık A sınıfı ofis stoku büyüdü. Aynı dönemde Kavacık’tan başka bölgelere taşınan firmalar oldu. Kavacık A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 dördüncü çeyrekte %11,6’ya yükseldi.

A Sınıfı Binalardaki Boşluk Oranları Değişimi

MİA'daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2020 yılı boyunca durağan bir seyirdeydi. 2020 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı yüzde 29.9 seviyesindeydi. Boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte yüzde 31'e yükseldi. 2020 dördüncü çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı bir önceki çeyrek seviyesini korurken, yüzde 30.8 olarak kaydedildi. 

2020 yılı sonunda Mİa Dışı-Avrupa'da da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının düştüğü belirlendi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binaalrındaki boşluk oranı 2020 birinci çeyrekte yüzde 24.2 iken, takip eden çeyrekte MİA-Sışı Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 22.2'ye düştü. 

MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 yılında yüzde 21-22 bandında olduğu görüldü. 2020 yılının birinci çeyreğinde yüzde 21.6 olan boşluk oranı dördüncü çeyrek döneme kadar küçük düşüşlere sahne oldu. Mİa Dışı-Asya'daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2020 dördüncü çeyrekte hafif yükselişle birinci çeyrekteki seviyesinde yüzde 21.7 olarak kaydedildi. 

B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

MİA’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının 2020 yılı dört çeyrek dönem sonunda düştüğü belirlendi. Boşluk oranı 2020 birinci çeyrek dönemde %20,1 mertebesindeydi. 2020 ikinci çeyrekte bu seviyesini koruyan MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı üçüncü çeyrekte düştü.

2020 dördüncü çeyrekte, bir önceki çeyrek seviyesini koruyan boşluk oranı %17,3 oldu. Son dört çeyrek dönem sonunda MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %14 oranında düştüğü hesaplandı. 2020 yılında MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı durağandı. 2020 birinci çeyrekte %25,2 iken takip eden diğer çeyreklerde de bu seviyesini korudu.

MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2020 dördüncü çeyrekte %25,2 olarak kaydedildi. MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2020 yılı sonunda düştü. Boşluk oranı, 2020 yılının ilk üç çeyrek dönemini %17,2 seviyesinde durağan geçirdi. 2020 dördüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %16,7’ye gerilediği belirlendi. Yıl sonunda boşluk oranındaki düşüşün %3 olduğu tespit edildi.

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI 

İstanbul

MİA'daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 yılı dördüncü çeyrek dönemde 15.6 ABD Doları/metrekare/ay ve B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 7.2 ABD Doları/metrekare/ay oldu. 

MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 10.5 ABD Doları/metrekare/ay; B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 7.2 ABD Doları/metrekare/ay seviyesindeydi. 

MİA Dışı-Asya'daki kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 11.5 ABD Doları/metrekare/ay; B sınıfı ofis binalarındaysa 7.6 ABD Doları/metrekare/ay mertebesinde kaydedildi. 

İstanbul Ofis Pazarında 2020 yılına COVID-19 salgını damga vurdu. 2020 dördüncü çeyrekte kiralama işlemleri bir önceki dönemlere göre hız kazandı. Liste kira rakamları Türk Lirası üzerinden ölçümlendiğinde, kira rakamlarının bir önceki döneme göre benzer seviyelerde olduğunu söylemek mümkündür. 

Levent'teki A sınıfı ofis binalarında 2020 dördüncü çeyrek dönemde ağırlıkla yeni nesil ve kira rakamlarının bölge ortalamasından yüksek olduğu ofis alanlarında kiralama işlemleri gerçekleşti. Yüksek kiralı alanların kiralanarak pazardan çıkması, bölge kira ortalamasının gerilemesine yol açtı. 2020 dördüncü çeyrekte Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 19.0 ABD Doları/metrekare/ay oldu. 

2020 dördüncü çeyrek dönemini hareketli geçiren Maslak'ta genellikle düşük liste fiyatlı ofis alanlarında kiralama işlemleri tamamlandı. Öte yandan doların yükselişi karşısında bazı ofis binalarındaki kira rakamlarında düzenleme yapıldığı belirlendi. 

2020 dördüncü çeyrekte Maslak A sınıfı kira ortalaması bir önceki döneme göre Türk Lirası bazında seviyesini korudu. Maslak'taki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrekte 11.8 ABD Doları/metrekare/ay olarak hesaplandı. 

Zincirlikuyu- Esentepe- Gayrettepe'deki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 dördüncü dönemde 15.6 ABD Doları/metrekare/ay seviyesindeydi. 

Şişli-Fulya-Otim A sınıfı ofis binalarında 2020 dördüncü çeyrek dönemde farklı ölçeklerde kiralama işlemleri gerçekleşti. Hareketlenen bölgedeki ofis binalarının açıklanan liste rakamlarında indirime gidildiği gözlendi.

Şişli-Fulya-Otim A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrekte 11,9 ABD Doları /m² /ay’a indi. 2020 dördüncü çeyrek dönemde Kozyatağı A sınıfı ofis binalarından taşınan firmalar olduğu gibi kiralama işlemleri de tamamlandı.

2020 üçüncü çeyrek dönemle kıyaslandığında bölge kira ortalamasının ABD Doları seviyesinde sabit kaldığı kaydedildi. Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrekte 12,7 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

Altunizade A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrekte 12,3 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. Ofis binalarının liste fiyatlarında yapılan düzenlemelerle Türk Lirası’nın değer kaybından kaynaklanan kira ortalamasındaki düşüşün dengelendiği tespit edildi.

İstanbul Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları 

İstanbul'da 2020 dördüncü çeyrek dönemde talep edilen en yüksek kira rakamının 30 ABD Doları/metrekare/ay (yaklaşık 236 TL/metrekare/ay) olduğu tespit edildi. MİA'da yer alan Levent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe en yüksek kira rakamının talep edildiği bölgeler oldu. Bu bölgelerle birlikte Beşiktaş-Balmumcu'da talep edilen en yüksek kira rakamının 2020 yılı boyunca değişmediği gözlendi. 

Maslak'taki en yüksek kira rakamının bir önceki çeyrek döneme göre 2020 dördüncü çeyrekte 2 ABD Doları düşmesi dikkat çekti. Öte yandan aynı dönemde Etiler'de talep edilen en yüksek kira rakamı 2 ABD Doları yükseldi. 

2020 dördüncü çeyrek dönemde, MİA Dışı-Avrupa’da en yüksek kira rakamının talep edildiği bölge 21 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 165 TL/ m2/ ay) ile Taksim-Nişantaşı oldu. 2020 dördüncü çeyrekte TaksimNişantaşı ve Şişli-Fulya-Otim bölgelerindeki en yüksek kira rakamları 2 ABD Doları düştü. Havaalanı Bölgesi’ndeki en yüksek kira rakamının 2020 dördüncü çeyrekte önceki çeyreklerdeki seviyesini koruduğu görüldü.

MİA Dışı-Asya’daki en yüksek kira rakamının 2020 dördüncü çeyrek dönemde 23 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 181 TL/ m2/ ay) olarak Kozyatağı’nda talep edildiği belirlendi. Son dört çeyrek dönem sonunda Altunizade’de talep edilen en yüksek kira rakamının 5 ABD Doları düşmesi göze çarptı.

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 yılı boyunca kademeli olarak düştü. 2020 birinci çeyrek dönemde kira ortalaması 18,0 ABD Doları /m² /ay idi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasında birinci çeyrek dönemden sonra başlayan düşüş 2020 yılı boyunca devam etti. Kira ortalaması dördüncü çeyrekte 15,6 ABD Doları /m² /ay oldu. Dört çeyrek boyunca MİA A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasında yaşanan düşüşün yaklaşık %14 seviyesinde olduğu hesaplandı.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 yılını düşüş eğiliminde geçirdi. Kira ortalaması 2020 birinci dönemde 12,2 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekte 10,4 ABD Doları /m² /ay seviyesine kadar düşüşünü sürdürdü. 2020 dördüncü çeyrekte kira ortalamasının bir önceki çeyrek seviyesinde sabit olduğu gözlendi.

2020 yılında MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının aşağı yönlü hareket ettiği tespit edildi. 2020 birinci çeyrekte 13,4 ABD Doları /m² /ay mertebesinde olan kira ortalaması sonraki çeyreklerde düştü. MİA-Dışı Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının yılın ikinci yarısında 11,6 ABD Doları /m² /ay mertebesinde durağan olduğu görüldü. Böylece 2020 yılının birinci ve dördüncü çeyrekleri arasında kira ortalamasının %14’ün üzerinde düştüğü kaydedildi.

MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 yılı boyunca aşağı yönlü bir seyir izledi. 2020 birinci çeyrek döneminde 8,7 ABD Doları / m² /ay seviyesindeydi. Takip eden çeyreklerde boşluk oranı geriledi. Son dört dönem sonunda %17 oranında düşen MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2020 dördüncü çeyrekte 7,2 ABD Doları /m² /ay oldu. MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 yılı sonunda düştü. 2020 birinci çeyrek dönemde 7,6 ABD Doları /m² /ay mertebesinde olan kira ortalaması ilerleyen çeyreklerde durağandı.

MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2020 dördüncü çeyrekte 7,2 ABD Doları /m² /ay’a indi. Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının dalgalı seyrettiği gözlendi.

2020 birinci çeyrekte 7,7 ABD Doları /m² /ay olarak belirlenen kira ortalaması üçüncü çeyrekte 6,7 ABD Doları /m² /ay’a düştü. MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrekte yükselerek 7,6 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ

MİA

MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2011-2020 yılları arasındaki dönemde önce yükselen sonra sürekli düşen bir seyir izledi. Son on yılın sonunda kira ortalamasının %43 oranında düştüğü hesaplandı. 2011 birinci yarıda MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 27,5 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olduğu belirlendi. Takip eden dört yıl boyunca kira ortalaması genel olarak yükselişteydi. %20 oranındaki bir artışın sonunda 2014 ikinci yarıda MİA A sınıfı ofislerindeki kira ortalaması 32,9 ABD Doları /m² /ay oldu.

Bu kira ortalaması on yıllık dönemdeki en yüksek değer olarak kaydedildi. Kira ortalamasının yükselmesinde etkili olan yeni nesil ofis binalarının talep tarafından kiralanarak pazardan çıkmasıyla kira ortalamasındaki düşüş tetiklendi.

Artan stokla birlikte gün geçtikçe rekabetçi bir pazara dönüşen MİA’da, A sınıfı ofis alanlarının liste fiyatlarında indirim yapılmaya başladığı gözlendi. Bu indirimler sonucunda MİA’daki kira ortalaması kademeli olarak düştü ve 2019 yılında 20 ABD Doları /m² /ay seviyesinin altına geriledi. Son iki yılda dövizin Türk Lirası karşısında hızlı yükselmesinin de etkisiyle kira ortalaması grafiklerindeki düşüşün ivmesi arttı.

MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 15,8 ABD Doları /m² /ay olarak 2020 ikinci yarıda son on yılın en düşük seviyesindeydi.

MİA Dışı-Avrupa

2011-2020 yılları arasındaki dönemin sonunda MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının düştüğü gözlendi. Kira ortalaması 2011 birinci yarıda 18,2 ABD Doları /m² /ay idi. İnişli çıkışlı bir dönemin ardından 2013 ikinci yarıda en yüksek değeri olan 19,9 ABD Doları /m² /ay’a ulaştı. 2016 ikinci yarısından başlayarak MİA Dışı-Avrupa A sınıfı kira ortalamasının düşüş eğilimine girdiği görüldü.

Son beş yılda %44 oranında düşüşe sahne olan MİA Dışı- Avrupa’da A sınıfı kira ortalaması 2020 ikinci yarıda 10,4 ABD Doları /m² /ay’a indi.

MİA Dışı-Asya MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının son on yıllık dönemde durağan bir seyirden düşüş eğilimine geçtiği gözlendi.

2011 birinci yarıda MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 19,4 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.

MİA Dışı-Asya A sınıfı kira ortalaması 2012-2015 yılları arasındaki dönemde 19,0 - 22,0 ABD Doları /m² /ay bandına seyretti.

2014 ikinci yarıda kira ortalaması 21,7 ABD Doları /m² /ay ile son on yıldaki en yüksek değerinde kaydedildi. Uzun süre yüksek seviyesini koruyamayan kira ortalaması 2015 ikinci yarıdan sonra düşmeye başladı.

MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 ikinci yarıda 11,5 ABD Doları /m² /ay olarak son on yılın en düşük değerine indi. Böylece son üç yılda kira ortalamasındaki düşüşün %32 olduğu hesaplandı.

B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ

MİA

MİA’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının on yıllık dönemin sonunda yarı seviyesine düştüğü görüldü.

MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2011 birinci yarıda 15,8 ABD Doları /m² /ay mertebesindeydi.

Kira ortalaması, 2013 ikinci yarıda en yüksek değeri olan 18,1 ABD Doları /m² /ay’a ulaşana kadar inişli çıkışlı bir seyir izledi.

En yüksek değerinden sonra kira ortalaması takip eden dönemlerde ivmeli olarak düştü.

MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 ikinci yarıda en düşük değeri olan 7,3 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.

MİA Dışı-Avrupa

MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2011-2020 arasındaki dönemde dalgalı seyretti. 2011 birinci yarıda 9,7 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması 2020 ikinci yarıda 7,5 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.

MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması en yüksek değeri olan 13,4 ABD Doları /m² /ay’a 2015 ikinci yarıda ulaştı. 2018 ikinci yarıda belirgin düşüşle 10,0 ABD Doları /m² / ay seviyesinin altına inen kira ortalaması, son iki yılda 7-8 ABD Doları /m² /ay bandında sabit kaldı. MİA Dışı-Asya MİA Dışı-Asya B sınıfı kira ortalamasının inişli - çıkışlı seyrettiği, on yıllık dönemin sonunda düştüğü görüldü.

2011 birinci yarıda 13,6 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması 2014 ikinci yarıda 15,0 ABD Doları /m² / ay’a yükseldi. Bu rakam MİA Dışı-Asya B sınıfı kira ortalamasının en yüksek değeri oldu. Kira ortalamasının 2015 yılından başlayarak düşüş trendinde olduğu gözlendi.

MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması en düşük değerine 2020 ikinci yarıda 7,1 ABD Doları /m² /ay olarak erişti. Böylece kira ortalaması 2011-2020 dönemi sonunda %47 oranında düştü.

İstanbul'un en yüksek ofis kirası hangi bölgede?