Kentsel dönüşümde hızlı ve başarılı sonucun yolu doğru sözleşmeden geçiyor!

Depremlerin yine gündemin birinci sırasına oturduğu İstanbul’da hukukçular, gündemden düşmeyen kentsel dönüşümün hızlı ve güvenli bir biçimde tamamlanabilmesi için söz konusu bu sürecin avukat denetiminde ve doğru sözleşmeyle yürütülmesi gerektiğini dile getirdi.

Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylara göre Marmara Denizi Silivri açıklarında yaşanan ve çevre şehirlerden de hissedilen 6,2 büyüklüğündeki deprem, mega kent İstanbul'da yaşanabilecek büyük yıkımı yeniden gündeme getirirken kentsel dönüşümle riskli yapıların yenilenmesinin önemini bir defa daha anımsattı.

Pek çok kişi tarafından merak edilen ve araştırılan kentsel dönüşüm sürecinin hukuki boyutları konusunda önemli açıklamalar yapan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, söz konusu bu sürece giren mülk sahiplerinin önce belediyeye gidip imar durumunu öğrenmeleri, daha sonra da uzman kişiyle yeni binanın maliyeti üzerine hesaplama yapmaları gerektiğini dile getirdi.

Konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada “Yarısı Bizden" Kampanyası kapsamında sunulan 100 bin Türk Lirası kira yardımı, 700 bin Türk Lirası hibe ve 700 bin Türk Lirası kredi desteğinin iyi değerlendirilmesi gerektiğini dile getiren Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, sözleşme yapılmadan önce müteahhitle temel konularda mutabakata varılmasından sonra, bunun yazılı bir hale getirilmesi ve söz konusu sürecin mutlaka uzman avukat aracılığı ile yazılı inşaat sözleşmesiyle desteklenmesi gerektiğini belirtti.

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada, yapıdaki arsa paylarının yüzde 51'ini temsil eden konut sahiplerinin anlaşması halinde kentsel dönüşümün bu anlaşma çerçevesinde gerçekleştirilebileceğini belirtti.

Açıklamasında ayrıca hak sahipleri arasında anlaşmayı kabul etmeyenler için yürütülecek olarak sürece ilişkin olarak da Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören şunları kaydetti:  “Söz konusu binadaki 8 konut anlaşmış ve 2 konut bu anlaşmaya katılmıyorsa bu muhalif kişilerin konutları belediyeler tarafından 3. kişilere satılarak yeni maliklerin de sözleşmeye katılmasıyla dönüşüm yapılır.

Ayrıca devlet, maliklere yardımcı olarak varsa anlaşmayanların paylarının ya paydaşlara ya da 3. kişilere satışını organize eder, çoğunluğun kararına katılmayan arsa sahibinin payı satılıncaya kadar satış işlemini yeniler.

Eğer muhalifin payı satılmazsa bu payı almaz. Satılıncaya kadar satış işlemini yenilerler fakat kanunun ilgili maddesi gereğince riskli yapı yani yapı yıkılmışsa arsanın maliklerine yapılan tebligatı izleyen 30 gün içerisinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa Bakanlık, idare ya da Toplu Konut İdaresi Başkanlığı  tarafından bu arsa acele kamulaştırmaya konu olabilir."

Yaptığı açıklamada pek çok kişinin gündeminde yer alan kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan hukuki problemlerden bir tanesinin, çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan şartlar dayatması olduğunu kaydeden Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, söz konusu bu durumun mülkiyet hakkı açısından ciddi sorunlar doğurduğunu belirtti.

Açıklamasında ayrıca arsa payı dağılımının da dönüşüm sürecinde çok sayıda davaya konu olduğunu kaydeden Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Öngören, "Eski binada dikkate alınmayan arsa payları, dönüşüm süreciyle beraber büyük sorunlara sebep oluyor. Bu sebeple yurttaşların arsa payı düzeltme davası açma hakkının olduğunu bilmeleri gerekli.” diye konuştu.

Kat karşılığı inşaat projelerinde konut sahiplerinin, müteahhit tarafından sunulan sözleşmeyi çoğu zaman okumadan ya da tartışmadan imzaladıklarına da değinen Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Öngören şöyle konuştu:  "Müteahhit tarafından arsa sahiplerine sunulmuş olan sözleşmelerin müteahhidi koruyacak biçimde ve pek çok konuda arsa sahiplerinin aleyhinde düzenlendiğini de görüyoruz.

Özellikle inşaat ruhsatının kaç ayda alınacağı, inşaatın kaç ayda tamamlanacağı yazılmadan sözleşme yapılması durumunda arsa sahiplerinin müteahhidi inşaatı bir an önce tamamlama konusunda zorlama olanağı ortadan kalkar. Halbuki bunlar yapılmış ve ek olarak inşaat belirtilmiş olan sürede bitirilemezse müteahhidin aylık rayiç kiranın iki katı oranında ceza ödeyeceği yazılmışsa söz konusu bu inşaatın baştan konuşulan sürede bitmesi de kolaylaşır."

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Öngören açıklamasında ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin gereği gibi yapmadığı işler nedeniyle sözleşmede belirtilenden fazla tazminat ödenebileceğini kaydetti.

İNŞAAT YARIM KALIRSA NE OLUR?

Sözleşmenin feshinin talep edilmesi halinde inşaatın tamamlanma oranının sözleşmenin ileriye ya da geriye dönük feshedilmesinde belirleyici rol oynadığına değinen Öngören, mülk sahiplerinin bu durumda müteahhide dava açabileceklerini söyledi.

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören açıklamasında müteahhidin sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde izlenebilecek yolları da şu şekilde  açıkladı:

"Öncelikle bir dava açıp inşaat konusunda halihazır durumu tespit etmek gerekli. Akabinde eğer inşaat gecikmiş ise söz konusu bu gecikme nedeniyle kira bedelleri talep edilir. İnşaat, sözleşmedeki özelliklere uygun malzemelerle yapılmamışsa tazminat davası da açılabilir.

Müteahhit taşınma ya da kira parasını ödememişse icra takibi de yapılır. Eğer imar planına ya da inşaat projesine aykırılık var ise inşaat sözleşmesi iptal edilir ya da ortaya çıkmış olan zarar müteahhide tazmin ettirilebilir. Söz konusu inşaatın yarım kalması halinde inşaat sözleşmesinin feshi davası açılır ve müteahhide verilen paralar ile konutlar geri alınabilir."

EN ÇOK ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİ DAVASI GÖRÜLÜYOR

Yaptığı açıklamada son günlerde sık sık gündeme gelen kentsel dönüşümde en fazla açılan dava türünün arsa paylarının düzeltilmesi davası olduğunu kaydeden Öngören, söz konusu bu davanın sadece arsa payı hatalı yazılan bağımsız bölüm malikine karşı değil binadaki bütün bağımsız bölüm sahiplerine karşı açıldığını belirtti.

Öngören açıklamasında davada herhangi bir zaman aşımı süresinin bulunmadığını ve kat mülkiyeti ya da kat irtifakı sona erene kadar dava açılabileceğini dile getirdi.

Avukat Oğuz Yavuz da yaptığı açıklamada konut sahiplerinin başarılı bir kentsel dönüşüm için sürecin başından sonuna kadar hukuki destek almaları gerektiğini dile getirerek, "İnşaat yapım sürecinde karşılaşılabilecek olan pek çok sorun var. Söz konusu bu sorunlara önlem alacak biçimde sözleşme hazırlanması, sadece avukat değil mimar ve mühendislerden de destek alınmasıyla da mümkün. Arsa sahiplerinin aralarında organize olup uzmanlardan destek alması, söz konusu bu sürecin çok daha güvenli ilerlemesine yardımcı olur." dedi.

Yaptığı açıklamda kentsel dönüşüm sonrası konut tesliminde yaşanabilecek olan gecikmelere karşı teslim sürelerinin net bir içimde belirlenmesini, aksi halde ağır cezai şartların konulmasını tavsiye ettiklerini dile getiren Yavuz, arsa sahibinin güvence olarak inşaat tamamlanmadan müteahhide tüm alacaklarını vermemesi gerektiğini, bunlara rağmen gecikme halinde müteahhide dava açılabileceğini de sözlerine ekledi.