Konut fiyatlarının istikrarlı hale gelmesi bekleniyor!

Konut fiyatlarının istikrarlı hale gelmesi bekleniyor!



2009 ikinci yarı Türkiye gayrimenkul piyasaları raporuna göre yatırımcı güveni geri geldiğinde konut fiyatları istikrarlı hale gelecek


2009 ikinci yarı Türkiye gayrimenkul piyasaları raporunda şu ifadelere yer verildi:

Türkiye dahil dünya ekonomisinin hemen hemen tüm oyuncuları yılın başlangıcında resesyona girdi. Kapsamlı mali ve parasal politikalar tüm dünyada hayata geçirildi. Özellikle ABD, Çin ve Japonya gibi büyük ekonomilerde uygulamaya konan bu tür politikalar ekonomilerin serbest düşüşünü durdurdu ve yılın ikinci yarısı ile 2010 yılı içerisinde toparlanma umutlarını artırdı. Ayrıca, hükümetler de gerekirse mali teşvik paketlerinin boyutlarının artırılabileceğine dair açık mesajlar verdi. Doğal olarak, tüm bu gelişmeler dünya finans piyasalarının en azından kısa vadede fiyatlama açısından olumlu bir konuma yerleşmesini mümkün kıldı. Mart 2009'dan bu yana gerek borsada gerekse bono piyasalarında ciddi kazanımlar görüldü.

Genel olumlu havanın Türk ekonomisi için de geçerli olduğu görünüyor. Daha önce de ifade edildiği gibi, ekonomide toparlanma işaretleri görülüyor. Faiz oranları önemli ölçüde düştü. Son dönemlerde bazı Türk bankalarının mortgage oranları yüzde birin altına indi. Önümüzdeki aylarda tüketici ve şirket güveni yükselmeyi sürdürürse, ekonomik faaliyet bağlamında, özellikle de inşaat sektörü içerisinde, daha fazla toparlanma görülmesi muhtemeldir. 

Asıl soru bu güvenin artıp artmayacağı. Sorunun cevabı hem iç  hem de dış etmenlere bağlı. Orta vadede devasa mali ve parasal politikaların ortadan kalkmasının ardından dünya ekonomisinin toparlanmaya devam edip etmeyeceği dış etmen olarak gösterilebilir. Eğer bu sorunun cevabı olumsuz ise o zaman dünya ekonomisi tekrardan bir resesyona sürüklenebilir. Bu dünya için çok büyük bir risk olur. Dünya ekonomisi eğer mütevazı oranlarda dahi büyümeyi sürdürürse bu tüm ekonomiler için oldukça iyi bir haber olacaktır. Büyümenin sürüp sürmeyeceği sorusunun yanıtı 2009 yılında tüm dünyada gündemin en tepesinde yer alacaktır. 

Diğer yandan, Türk ekonomisindeki tüketici ve şirket güveni için önemli olacak iç etmen ise hükümetin orta vadeli güvenilir mali programlar açıklayıp açıklamayacağıdır. Kriz sonrası dönemde bütçe açığını makul seviyelere indirebilmek için bu oldukça gereklidir. Bu tür bir programa, olası ödemeler bakiyesi sorunlarına finansman sağlayacak bir IMF stand-by anlaşması da eşlik ederse Türk ekonomisi üzerindeki güvenin daha sürdürülebilir olması muhtemeldir. 

Yatırım Piyasası

2009 yılının ilk yarısı boyunca Türkiye gayrimenkul piyasası, istikrarlı hale gelen fiyatlar ve konut sektörü gibi itici güce sahip segmentlerde nispeten artan taleplerden oluşan küresel trendi yakalamaya çalışıyor. 2008 yılının ikinci yarısı boyunca ve yine 2009'un şu ana kadarki döneminde herkesin kabusu olan durgun yatırım piyasası artan hareketlilik sergilemeye başladı, bu durum en iyi yaz dönemi için kaydedilen konut satışı işlemlerinin sayısından anlaşılabiliyor.  Agresif biçimde düşen faiz oranları gayrimenkul piyasasını iki ana alanda besliyor: ev satışları ve mali piyasa araçlarından ziyade daha çok sabit gelir getiren gayrimenkul yatırımları bakınan bireysel ya da kurumsal yatırımcılar. 

Colliers bünyesinde bizler de düşen faiz oranlarının olumlu etkilerini özellikle satış için sunduğumuz portföylere gelen teklif sayısındaki artışla birlikte gözlemledik. Satıcı ve alıcıların fiyat beklentileri arasında hala nispeten bir fark bulunsa da, satışa konan bir gayrimenkul için hiçbir teklifin alınmadığı dönemler Türkiye gayrimenkul piyasası için geride kalmışa benziyor.  Gayrimenkul alma konusundaki aktif ilgi 10-20 milyon dolarlık (ya da avroluk) işlem büyüklükleri ile sınırlı olmasına rağmen - ki bunların da çoğunu büyük satın almalar ve geliştirmeler için kurumsal finansman bulunamaması nedeniyle öz sermaye alıcıları hedefliyor - garanti gelire sahip büyük portföy alımlarına kredi sağlama konusunda yılsonunun ardından finans kuruluşlarının tekrardan cesur davranacağına inanıyoruz. 

Ekonominin geleceğine ilişkin belirsizlik tüm gayrimenkul sektörlerinde azalan taleplere yol açarken, özellikle önemli miktarlarda arz fazlasına sahip sektörler en fazla etkilendi. 

Perakende sektöründe kira fiyatlarında hızlı bir şekilde %50'ye varan oranlarda düşüşler görüldü. Bu düşüşe esas olarak büyük şehirlerdeki fazla alışveriş merkezi arzı ve ikincil şehirlerdeki azalan talep seviyeleri neden oldu.  Perakende piyasasının çabuk tepki verir nitelikte olması - örneğin, satışlar düşer düşmez kiracıların kira indirimi istemesi - hemen hemen mevcut tüm alışveriş merkezlerindeki kira fiyatlarının, ayrıca da geliştirme safhasında olan projelerde de talep edilen kira rakamlarının efektif olarak düşmesi ile sonuçlandı. Fiyat seviyelerinin toparlanması; ekonomi iyileştikçe artan tüketici harcamasının yanı sıra planlanmakta olan birçok yeni projedeki stok hacmi düzeltmelerine (umarız aşağı doğru yapılır) bağlı olacaktır, bu da başarılarına bakılmaksızın perakendeciler için rekabet yaratacaktır.  Eğer planlanmakta olan gereksiz projeler ile yetkin olmayan geliştiricilerin üreteceği projelerin iptal edilmesi vasıtasıyla makul stok seviyeleri yakalanırsa, fiyatlar beklenenden çok daha hızlı toparlanabilir.  

Sadece büyük şehirlerde mevcut olan ofis piyasası A sınıf ofis hacmindeki yetersiz arz nedeniyle yalnızca sınırlı fiyat düşüşleri ile karşılaştı. Belirsizlik nedeniyle işlemler 9 aylık bir süre boyunca askıya alındığından, İstanbul'un ana ofis piyasalarındaki %20-25'lik ortalama kira düşüşleri sadece bazı alanlarda talep edilen kira rakamları ile sınırlı kalmıştır. Yeni koşullara uyum sağlarken ofis talebinin daha uzun hissedilecek duraklama dönemi nedeniyle fiyatlardaki toparlanma ve istikrarın daha yavaş gerçekleşmesini öngörüyoruz.

Konut piyasası, temel olarak, borçlanmanın yapılamaması ve belirsiz bir ortamda gayrimenkul piyasasındaki öz sermayeye bağlanma konusunda yatırımcıların yaşadığı tereddütten etkilenmiştir. 

Konut fiyatlarında ortalama %20-30'luk bir fiyat düşüşüne yol açan bir diğer etken alıcılar/kullanıcılar ile alıcılar/yatırımcılar arasındaki dengesizlikti. Türkiye'de yıllık talebin ortalama yarım milyonu aşan yeni ev alımını ortaya çıkardığı söylense de özellikle büyük şehirlerde giderek çok sayıda insanın ikamet amaçlı değil de yatırım amaçları için konut satın aldığına tanık oluyoruz. Bu da finans piyasalarında yaşananlara (siyasi gelişmeler dahil) karşı oldukça duyarlı bir konut talebinin oluşmasına neden oluyor. Ayrıca, çoğunlukla yatırımlarından getiri elde etmek için konutlarını kiraya vermeye çalışan kişiler tarafından satın alınan büyük konut projelerindeki kira fiyatları üzerinde de bu durum baskı yaratıyor. Yatırımcı güveni geri geldiğinde ve fiyatlarda daha fazla düşüş yaşanacağına dair beklenti ortadan kalktığında konut fiyatlarının istikrarlı hale gelmesini ve toparlanmaya başlamasını bekliyoruz.  Ancak, toparlanma daha sonradan gerçekleşecektir.

İstanbul Ofis Piyasası

2009'un ilk çeyreğinde, İstanbul'un farklı ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis arzına 144.700 m² A sınıf ofis alanı  eklenmiştir. Böylece, toplam stok 1.654.000 m²'ye çıkmıştır. Önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde planlanmakta olan arzın çoğu Şişli, Levent, Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerinde yer almaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul'da 2009 yılının ikinci yarısında arza eklenen toplam ofis stokunun yaklaşık 100.000 m² olacağını tahmin ediyoruz. Ayrıca, ofis arzı göz önüne alındığında, yukarıda bahsi geçen bölgelerin İstanbul'un en gözde iş merkezleri olarak kalacağına inanmaktayız.

İncelenen dönem içerisinde, İstanbul ofis piyasasında sadece 3 bölgenin arz edilen stokun emilmesi açısından olumlu sonuçlar sergilediği görülmüştür. Bu bölgeler Anadolu yakasında Ümraniye ve Avrupa yakasında Şişli ve Havaalanı bölgeleridir. 2009 yılının ilk yarısında, İstanbul'un tüm ofis bölgelerinde A sınıfı ofis binalarındaki toplam boşluk oranlarında belirgin bir artış gözlenmiştir.

Boşluk oranlarında en büyük değişim Kozyatağı ve Ümraniye'de olmuştur. Fakat piyasaya yeni giren binaların getirdiği stok artışı  sebebiyle, sözü edilen değişimin Ümraniye açısından geçici olduğunun altını çizmek gerekmektedir. İstanbul'da A sınıfı ofis piyasasındaki genel boşluk oranı 2008'in sonunda %4,87 iken, 2009'un ilk çeyreği sonunda bu oran %11,85'e çıkmıştır ve ikinci çeyrekte daha da yükselerek %14,05 olmuştur.

2009 sonu- 2010'un başına kadar, piyasa özellikleri İstanbul ofis piyasasındaki toplam boşluk oranının %15'i aşmasıyla değişecek ve böylece kiracıların kira sözleşmelerinin koşul ve şartları üzerinde daha çok etkiye sahip oldukları bir dönem gelecektir.

İstanbul'da A sınıfı ofisler için 2008'in 4. çeyreğinde talep edilen ortalama birim kira yaklaşık 30 dolardı. Bu kira 2009'un 1. çeyreğinde %9,44 azalarak 25,7 dolara düşmüş olup 2009'un 1. yarısı sonunda %5,58 artarak 27 dolara yükselmiştir.

2008 yılı sonu rakamlarıyla bölgesel talep edilen ortalama kira rakamlarını karşılaştırdığımızda sadece üç bölgede kira rakamlarının nispeten aynı kaldığı görülmektedir. Bahsi geçen üç bölge Havaalanı, Taksim ve Şişli bölgeleridir.

Kaliteli kiracı bulabilme çabasıyla mal sahiplerinin sunduğu teşviklerin artan popülerliği nedeniyle yakın gelecekte hem talep edilen ortalama kira rakamlarında hem de gerçekleşen kira rakamlarında biraz daha düşüş beklemekteyiz.

Teknopark Konsepti

Teknoloji parkı; ana amacı bulunduğu bölge ya da ülkenin rekabetçiliği ve etkisini artırmak olan ve katma değerli hizmetler sunan uzman bir profesyonel ekip tarafından yönetilen, fiziksel ya da sibernetik bir alanı ifade eder. Teknoparklar; ilişkili şirketler ve bilgi tabanlı kuruluşlar arasında kalite ve yenilikçilik kültürünü teşvik eder, kaynaklarından şirketlere ve piyasaya bilgi ve teknoloji aktarımı sağlar ve iş geliştirme ile bölünme süreçleri sayesinde yeni ve sürdürülebilir yenilikçilik odaklı şirketlerin yaratılmasına aktif biçimde katkı sağlarlar. Bu amaçların gerçekleşmesini mümkün kılmak için teknoparklar; üniversiteler, Ar-Ge kuruluşları, şirketler ve piyasa içerisinde bilgi ve teknoloji akışını teşvik eder ve yönetir. 

Teknoloji parkları aşağıdaki adımları atarak bulundukları  bölge ve şehirlerin ekonomik gelişimi ve rekabetçiliğini teşvik ederler (IASP-Uluslararası Bilim Parkları Birliği, 2002):

o Yeni iş fırsatları yaratarak ve köklü şirketlere değer katarak,

o Girişimciliği teşvik ederek ve yenilikçi şirketlerin gelişimine destek vererek,

o Bilgi tabanlı işlerin ortaya çıkmasını sağlayarak,

o Gelişmekte olan bilgi işçileri için cazip merkezler oluşturarak,

o Üniversiteler ile şirketler arasındaki sinerjiyi artırarak.

Teknoloji parkları küresel bilgi ekonomisi içerisinde yer alan şirketler ve kuruluşlar için mükemmel bir ortam oluşturmaktadır. Yeniliğe yol açacak yeni bilgiler yaratarak ve bu keşiflere ekonomik değer katmak için iş adamlarının ilgisini toplayarak ve desteğini alarak teknoparklar daha çok dikkat çekmeyi başarırlar. Bu rasyonel iş zinciri doğal olarak gelişebilir ya da organize teknoparklar olarak uygun biçimde kurulabilir. Ticari yapıları; araştırma tesisleri, konutlar, eğlence alanları, otel ve konferans merkezleri ile bütünleştiren iyi planlanmış bir geliştirme projesi içerisinde bir teknoloji parkı devlet kuruluşlarını, akademik topluluğu, iş dünyasını ve finans sektörünü bir araya getirir.

Teknopark konsepti Türkiye'ye nispeten geç gelmiştir. 2001 tarih ve 4691 sayılı "Teknoloji Geliştirme Alanları Kanunu"  devlet desteği ile bir kamu araştırma kuruluşu ya da üniversite kampusu bünyesinde yeni teknolojilerin yaratılmasını hedefleyen projelerin yürütülmesini mümkün kılmıştır. Söz konusu kanunun çıkarılmasını takiben İTÜ (İstanbul), YTÜ (İstanbul), İÜ (İstanbul), TÜBİTAK-MAM (Kocaeli), KÜ (Kocaeli) ve GOSB (İstanbul) teknoparkları İstanbul ve Kocaeli illerinin sınırları içerisinde hizmete açılmıştır. Planlama aşamasında olan İstanbul Üniversitesi Teknoparkı dahil teknoparklar için tahsis edilmiş toplam alan 1.570.000 m² iken, planlanan toplam kapalı alan 190.600 m²'dir. Şu anda Sanayi Bakanlığı nezdinde tescilli 34 adet teknopark bulunmaktadır ve bunların 20 tanesi faal durumdadır. İnşaatı tamamlanmış toplam kapalı alan ise 64.260 m² olup mevcut teknoparklarda boşluk oranı 0'dır. Teknoparklardaki aylık ortalama kira rakamları KDV hariç $10/m²/ay ile $17/m²/ay arasında değişmektedir.

Ar-Ge potansiyelini artırması, yeni teknoloji yaratma yeteneği kazanması  ve böylece uluslararası arenada rekabet avantajını yükseltmesi açısından Türkiye için teknoparklar aracılığıyla üniversiteler ile sanayinin işbirliğine girmesi hayati önem taşımaktadır. Bu nedenle, gelecek yıllarda teknopark sayılarının artmasını beklemekteyiz.
 
İstanbul Endüstriyel Piyasası

İstanbul ve yakın çevresinin genel bir değerlendirmesi yapıldığında endüstriyel binalar için en çok tercih edilen alanların Avrupa yakasında Hadımköy, Beylikdüzü, Güneşli, Yenibosna, İkitelli, Ayazağa ve Kemerburgaz; Anadolu yakasında da Dudullu, Ümraniye, Samandıra, Kartal, Pendik, Kurtköy, Tuzla ve Gebze olduğu görülmektedir.

Bu endüstriyel alanların yüzde sekseni çok uluslu şirketler için çekici olmayan eski binalardan oluşmaktadır. Bu yüzden, birçok firma kendi depolama tesislerini ihtiyaçlarına göre inşa etmeyi tercih etmektedir. Müşterilerin ihtiyaçlarını karşılayamayan eski binalar boş durumda olup mevcut depolama stoku açısından fazla bir arz meydana getirmektedir. İstanbul'da nitelikli depolama tesislerinin arzı kısıtlıdır ve bunun sonucu olarak özellikle yabancı şirketler depolama ve nakliye taleplerinin karşılanması için lojistik firmaları ile çalışmayı tercih etmektedir.

Mevcut ekonomik kriz, dış ticaret, hane halkı tüketimi ve endüstriyel üretim gibi lojistik piyasanın itici güçlerini etkilemektedir. A sınıfı lojistik depolarına ilişkin boşluk oranının Anadolu yakasında %20, Avrupa yakasında %10 olduğu tespit edilmiştir.

Yeni depolama alanlarının çoğu Anadolu yakasında Gebze, Tuzla-Şekerpınar bölgelerinde; Avrupa yakasında ise Esenyurt, Beylikdüzü-Kıraç  bölgelerinde inşa edilmektedir. 2009 yılının sonuna kadar mevcut stoka toplam 370.000 m²'lik bir alanın eklenmesi beklenmektedir. 

Özellikle piyasada arzın çok yetersiz kalması nedeniyle endüstriyel depolama kiralarının yakın gelecekte artması beklenmektedir. Ayrıca, depolama tesisleri inşası için firmaların uygun nakliye bağlantısı olan boş arsa arayışı nedeniyle yeni alanların lojistik sektörü için önemli merkezler haline gelmesi öngörülmektedir.

İstanbul Perakende Piyasası - Outlet Merkezleri

Dünyada outlet konseptinin ortaya çıkması 1800'lü yılların başlarına kadar gitmektedir. ABD'de Reading, Pennsylvania'da ortaya çıkan outlet merkezi konsepti üreticilerin defolu ya da stok fazlası malları ciddi indirimler yaparak kendi işçilerine sattıkları mağazalar olarak doğmuştur. Çoğunlukla, bu mağazalar malların esas olarak üretildiği fabrikaların içinde yer almaktaydı. 

1936 yılında bir fabrika bünyesinde olmayan ilk outlet mağaza açıldı. 1970'de Vanity Fair, Pennsylvania'da çoklu mağazalardan oluşan ilk outlet merkezi VF Factory Outlet'i açtı. Diğer merkezler de bu örneği takip etti ve yan yana mağazaların bir arada toplandığı alışveriş merkezlerinde bir araya gelen üreticiler ile de outlet konsepti yaygınlaşmasını sürdürdü. 

İlk etrafı çevrili outlet merkezi 1980 yılında açılmış olup ve köklü alışveriş merkezlerinin rekabetine maruz kalmamak için onlardan uzak bir alanda yer seçilmiştir. 1980 ve 1990'lı yıllarda outletlerin sayısı hızlı bir biçimde artmıştır. Bu büyümenin nedenlerinden bazıları; ünlü markaların halkın geneli tarafından daha çok tanınması ve talep edilmesi, kaliteli ürüne verilen artan önem ve üreticilerin outlet mağazaları bir alternatif olarak görmesi olarak gösterilebilir. Ayrıca, 1980'lerden itibaren sezon ürünleri de giderek daha çok outlet mağazalarda yerini almaya başlamıştır. Bu durum outlet merkezlerinin imajında değişikliğe yol açmıştır. 

Günümüzde, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi'nin (ICSC) bir yayını olan Value Retail News'in de tanımladığı  gibi outlet merkezi, kiracılarının en az yarısının "üretici outlet" niteliğinde olduğu bir alışveriş merkezi çeşididir. Diğer bir deyişle, outletlerdeki kiracıları çoğunlukla indirimli fiyatlar üzerinden kendi markalarını ya da üreticilerin ürünlerini satan perakendecilerden ziyade üreticilerin kendileri oluşturmaktadır. Bu merkezlerde satılan mallar defolu ikinci el ürünler değildir. Genellikle, esas perakende merkezlerinde satmayan model ve renkteki kaliteli ürünler ile özellikle outlet merkezlerinde satılmak üzere üretilmiş ürünler buralarda satılmaktadır. 2000 yılında Olivium Outlet Merkezi'nin açılmasının ardından İstanbul'da geçtiğimiz yıllarda birçok outlet merkezi açılmıştır. Yukarıdaki tabloda İstanbul'daki outlet merkezleri gösterilmektedir.

İstanbul'un ilk outlet merkezi olan Olivium Outlet Merkezi 28.900 m²'lik bir alan üzerinde 2000 yılında kurulmuştur. Alışveriş merkezinin 34.000 m²'lik brüt kiralanabilir alanı ve 1.000 araç kapasiteli bir otopark alanı vardır. Olivium Outlet Merkezi uluslararası ve yerel markalardan oluşan 105 mağazayı, 6 salonlu bir sinemayı ve yeme-içme alanlarını içermektedir.

Via/Port Outlet Pendik TEM Otoyolu üzerinde Pendik sınırları içerisinde yer almaktadır ve Sabiha Gökçen Havaalanı'na oldukça yakın bir konumdadır. Alışveriş merkezi Ağustos 2008'de tamamlanmış olup 84.000 m²'lik toplam kapalı alan ile 66.000 m²'lik brüt kiralanabilir alana sahiptir. Toplam araç parkı kapasitesi ise 2.500 araçtır ve otopark hizmeti ücretsiz sunulmaktadır. Alışveriş merkezinde 156 mağaza yer almaktadır. Outlet merkezinde beş adet ana kiracı vardır: Kipa (12.161 m²), Beymen (2.036 m²), Electro World (3.649 m²), Retry (1.683 m²) ve LC Waikiki (1.375 m²).

Optimum Outlet Merkezi Rönesans Alışveriş Merkezi Yatırım Grubu tarafından Kozyatağı bölgesinde geliştirilmiş olup kapılarını ziyaretçilerine 2008 yılının 4. çeyreğinde açmıştır. Alışveriş merkezinin toplam kapalı alanı 138.000 m² (yeraltı otopark alanı dahil) iken, brüt kiralanabilir alanı ise 46.000 m²'dir. Alışveriş merkezinde 154 adet mağazası bulunmaktadır. Alışveriş merkezinde 1.600 araç kapasiteli kapalı otopark alanı mevcuttur. Alışveriş merkezinin üç adet ana kiracısı vardır: Migros, Koçtaş ve Media Markt. Hem E-5 Otoyolu hem de TEM Otoyolu üzerinden kolay erişimi olan Optimum yüksek seviyede görünürlüğe sahiptir.

212 Power Outlet Edip Gayrimenkul tarafından Bağcılar bölgesinde geliştirilmiştir ve kapılarını ziyaretçilerine 2009 yılının 3. çeyreğinde açmıştır. Alışveriş merkezinin toplam kapalı alanı 230.000 m² (yeraltı otopark alanı dahil) iken, brüt kiralanabilir alanı 70.000 m²'dir. Alışveriş merkezinde 173 mağaza bulunmaktadır. Alışveriş merkezinin üç ana kiracısı vardır: CarrefourSA, Media Markt ve Praktiker. 

2008 yılında açılan alışveriş merkezlerinin yaklaşık %40'ı  "outlet merkezi" konseptine sahiptir. Ekonomik durgunluk ve azalan ciro rakamları geliştirici firmaların dikkatlerini outlet konsepti üzerine yoğunlaştırmalarına neden olmuştur. Benzer marka ve mağaza karmasına sahip çok sayıda outlet merkezi vardır.  
 
Bu mağazalarda satılan outlet ürünlerin miktarı toplam ürünlerin %25-30'undan daha azdır. Bu outlet merkezlerinin çoğunun sadece kendi bölgelerine hizmet sunacağını düşünmekteyiz ve Olivium'un geçmişte yakaladığı gibi büyük bir etki alanından çok sayıda insanı çekmesini beklememekteyiz.

İstanbul Otel Piyasası

Turizm Bakanlığı'ndan edinilen bilgiye göre, 2009 yılının Ocak-Haziran döneminde İstanbul'a gelen yabancı turist sayısı geçen yılın aynı dönemine kıyasla 18,089 kişi azalmıştır.

Aşağıdaki tablo, 2008 ve 2009 yıllarında İstanbul'a gelen uluslararası  turist sayısının aylara göre dağılımını göstermektedir. Geçen yılın ilk çeyreği ile kıyaslandığında İstanbul'a gelen uluslararası turist sayısında çok az bir düşüşün olduğu görülmektedir. 

İstanbul'daki İş Merkezi Otelleri

Geçtiğimiz yıllarda İstanbul'un iş merkezleri, Taksim ve Kadıköy gibi eski şehir merkezinden uzaklaşmaya başlamıştır. Bunun sonucunda Levent ve Maslak gibi yeni semtler, yerli ve yabancı şirketlerin genel merkezlerine ev sahipliği yapan yüksek katlı binalarla İstanbul'un yeni iş merkezleri haline geldi.


Son yıllarda geliştirilen iş merkezi otelleri, birçok şirketin genel merkezine yakın olması, anayollara, İstanbul'u Anadolu yakasına bağlayan iki köprüye ve ayrıca ana arterlere kolayca erişilmesi açısından avantajlı konuma sahiptir. Fakat bu oteller Harbiye'de yer alan, turistik alanlara ve kent merkezine yakın olan Konferans Vadisi'nden de uzak konumdadır. Bu nedenle, kongre merkezini kullanmak isteyen ziyaretçiler ciddi trafik sorunlarıyla karşı karşıya kalmak durumundadır. Ayrıca, bu alanlar esas itibariyle normal çalışma saatleri dışında pek canlı değildir ve ziyaretçilerin civarda akşam yemeği yemek ve eğlenmek için kısıtlı seçeneği bulunmaktadır.
Konut Piyasası 

2009 yılının ilk yarısı hem konut hem de ticari gayrimenkule olan talebin dip yaptığı bir dönem oldu. Yerli yatırımcılar genellikle bekle-gör politikası izlerken, yabancı yatırımcılar ve fonların birçoğu Türkiye'deki yatırımlarını durdurma kararı aldı. 

Geliştiriciler ise halihazırda devam eden projelerini 2010 ve daha sonraki yıllara ertelediler. Türkiye'de verilen toplam konut kredilerine baktığımızda, 2009 yılının ilk yarısında kredilere olan talebin geçen yıla göre yaklaşık %30 oranında düştüğünü görüyoruz. Ancak aynı grafikte görüldüğü üzere 2009 yılının ikinci çeyreğinden itibaren az da olsa bir yükseliş görülüyor. 
 
Merkez bankasının faiz indirimleri sayesinde bankaların da konut kredisi faizlerini TL bazında aylık 1,49% - 1,59% düzeylerinden, aylık 1,25%-1,30%'a çekmiş olmalarının talebin az da olsa yükselmesinde etkili olduğunu söyleyebiliriz.Ağustos ayının başlarından itibaren bazı bankalar konut kredilerindeki faizlerini %1'in altına çektiler ve son olarak Fortisbank TL bazında aylık 0,59% faizle konut kredisi vereceğini açıkladı. Ancak söz konusu düşük faizli konut kredileri sadece 1 ya da 2 yıllık vadelerle verilmesi nedeniyle konuttaki talebin yükselmesine fazla yardımı olacağını sanmıyoruz. Ancak bu vadeler 5 yıl ve daha üzerinde verilmeye başlanırsa, konut talebi gücünü ve finansal krizin gayrimenkul sektörüne etkisini daha iyi gözlemlemiş oluruz. Aşağıdaki grafikte, 1,30% seviyelerine düşen konut kredisi faizlerine rağmen konut talebinde güçlü bir artış görülmüyor. 2009 yılının son çeyreğinde, özellikle Türkiye'de,  genel bir kriz beklentisi olduğunu sıkça duymaktayız. İMKB'nin hızlı yükselişinin ardından sert düzeltmeler geleceğini iddia edenlerin şimdilik yanıldığını görüyoruz. İMKB'de işlem gören GYO hisseleri mart ayından bu yana %300'ü aşan oranlarda artış göstedi. 


Diğer yandan Amerika'dan krizde en kötünün görüldüğüne dair yapılan açıklamalar da giderek daha fazla destek bulmaya başladı.  Ancak gerçek anlamda bir toparlanmanın ancak 2010 yılının ikinci yarısından itibaren olacağı hemen herkesin ortak görüşü. İstanbul konut piyasasında şehir içi bölgelerdeki rezidans projelerine olan talep krize rağmen hala güçlü. 

Örneğin Bomonti tarafında yapılmaya başlayan rezidanslara, yeni bağlantı yolları ve tüneller sayesinde,  yüksek talep olacağını düşünüyoruz. İstanbul Boğazına yapılacak olan 3. Köprü sayesinde, özellikle Riva, Sarıyer ve Bahçeşehir bölgelerine olan talebin artacağını düşünüyoruz. Ancak Bahçeşehir bölgesindeki arz fazlası nedeniyle fiyatlar diğer bölgelerdeki kadar yükselmeyecektir. 

Anadolu yakasında Ataşehir, Kozyatağı, Maltepe gibi bölgelerde finansal krizle birlikte başlayan durgunluk ve aşağı trend önümüzdeki aylardan itibaren yavaş yavaş yukarıya dönebilir.