Konut piyasalarında neler oluyor?

Bankalar kredi vermeyince, konut üreticileri bankaların yerine geçmiştir. Firmaların, kendi yaptıkları konutları kendilerinin kredilendirmesi ciddi bir risk oluşturmaktadır. Bu sorunu çözmek için faiz oranları düşürülmeli ve bankaların konut kredisine aktif destek vermesinin önü açılmalıdır. Özellikle 2009 başından bu yana, hızını ve sayısını arttırarak ortaya çıkan konut projelerinin sayısı, neredeyse 90'ı, 100'ü, konut sayısı da 60 bini buldu. Ancak, projelerin büyük bir kısmının geçmişte başlamış ve kısmen satılmış projelerden oluştuğu dikkate alındığında, gerçekte piyasaya sürülen konut miktarı daha düşük sayıdadır.

Özellikle son birkaç aydır, gazete sayfaları ve televizyon ekranları reklam saldırısına uğramaya başladı. Kriz olgusunun tartışıldığı bir dönemde ortaya çıkan bu durum üzerinde durulmaya değer bir konudur. Projelerin yapısı aşağıda belirtildiği şekilde belirli başlıklar altında incelenebilir:

Projelerin Konut Sayıları: 

Şu anda piyasada bulunan projelerinin %36'sı 200 konuttan az konutu barındıran projelerdir.
Konut sayısı 201- 400 olan projelerin oranı %23,
401-600 arasında konut barındıranların oranı %11,
601-1.000 konutu barındıranların oranları da %10 oranındadır.
1.000 konuttan fazla konut üretilen projelerin oranı %20'dir.
Konut projeleri, konut sayısı açısından geçmişe göre çok farklı bir boyuta sıçrama eğilimindedir. Büyük boyutlu projelerin sayısındaki bu artış, önümüzdeki süreçte daha da artarak devam edecek görünmektedir.

Büyük ölçekli projelerin tanıtımına daha fazla kaynak ayrılması, bu projelerin çevrelerinden daha kolay farklılaşabilmeleri ve yeni bir yaşam ortamı yaratabilmeleri, konut alıcılarının büyük projeleri tercih etmelerine yol açmaktadır.

1.000'den fazla konut üreten 18 projedeki toplam konut sayısı, yaklaşık 32.000'dir. Bu projelerden yedisi İstanbul'un Avrupa Yakası'ndaki Bahçeşehir, Esenyurt, Beylikdüzü, Halkalı, Haramidere bölgelerinde toplanmıştır. Bu alanda üretilen konut sayısı 16.000'dir.

Büyük boyutlu konut projelerinin yaygınlaşması, sanayi kurumlarında çok uzun bir süreçtir yaşanan ölçek ekonomisinin, inşaat sektöründe de yaygınlaşacağının göstergesi olarak algılanmalıdır. Bu husus konut üretiminde daha ekonomik, daha hızlı, daha insan merkezli projelerin yapılmasına da olanak sağlayacaktır.

Projelerin Hepsi Yeni Proje Mi?
Son birkaç aydır piyasaya çıkan projelerin %28'i 2009 yılında, %20'si 2008 yılında başlamış projelerdir. Projelerin %52'si ilk kez 2005, 2006, 2007 yıllarında devreye girmiştir.

Geçmiş yıllarda başlamış, çeşitli nedenlerle yavaşlamış ya da durmuş projelerin -ki bir kısmı isim de değiştirmiştir- yeniden piyasaya çıkması konut piyasalarının hareketlenmesi ile ilgili bir gösterge olarak algılanabilir.

Projeler Ne Zaman Tamamlanıyor?
İncelemeye alınan yaklaşık 90 projenin %56'sının 2009 ve sonraki yıllarda tamamlanacağı belirtilirken, projelerin %44'ünün de 2005 - 2008 yılları arasında tamamlanmış ya da tamamlanmış olması gereken projelerdir.

Tamamlanmış projelerin bu yeni dönemde satışa çıkması, doğal olarak yeni ve beklenmeyen satış kampanyalarını da gündeme getirmektedir. Bunlar, " şimdi taşın, sonra öde", "kira ile otur, beğenirsen ödediğin kiraları peşinata sayalım"... türündeki kapmayalar , bitmiş, oturulmaya hazır konutların pazarlama politikaları içinde yer almaktadır.

Satış Fiyatları:
Projelerin hepsinde konutlar belirli fiyat aralıklarında satılmaktadır. Firmaların resmi olarak duyurdukları liste fiyatlarına göre konutların birim alan satış fiyatları 900 TL/m² ile 10.000 TL/m² hatta 15.000 TL/m² aralığında değişmektedir.

Konut fiyatlarını proje içinde belirlenen en düşük ve en yüksek birim alan satış fiyatlarına göre değerlendirdiğimizde,

Konutların %50'sinin fiyatları, en düşük fiyatlar açısından 2.000 TL/m²'nin altındadır.
En yüksek birim alan fiyatları açısından da %32'sinin fiyatları 2.000 TL/m²'nin altında gerçekleşmiştir.
En düşük fiyat açısından konutların %75'i, 2.800 TL/m²'nin, en yüksek fiyat açısından da %65'i 2.800 TL/m²'nin altında satılmaktadır.
2801 TL/m² - 4.000 TL/m² arasında satılan konutların sayısı %12 - %16 arasında değişmektedir. 

Projelerde Uygulanan Kampanyalar:
Konut sektörünün geçmiş yıllarda sıklıkla uyguladığı %25-%30 peşin, kalanının banka kredisi ile ödenmesine yönelik uygulamalara pek rastlanmamaktadır.

Bankaların kredi vermedeki isteksizlikleri, kredi faizlerinin yüksekliği ve yeni kredi konut yasasının bazı tüketicileri korkutmuş olması gibi nedenlerle, birçok firma konut satışlarının yanı sıra konut finansmanı işini de üstlenmiş görünmektedir.

Hemen hemen her projede öne çıkan kampanyaların temel özelliklerini şöyle belirtmek mümkündür:

Peşinatlar:
Geçmişte yaygın olarak kullanılan %25-%30 ve hatta daha yüksek orandaki peşinat alma uygulamaları yerini, %0 peşinat, 1.000 TL peşinat gibi kampanyalarla yeni bir boyuta taşınmıştır.

Ayrıca, %15, %20, %30 oranında peşinat istenmesi durumunda bile, müşteriye özel olarak kredi faizinde indirim yapılması ya da peşinat indirimi yapılması gibi uygulamalar görülmektedir. Konut bedelinin tamamının yatırılması durumunda, satış fiyatında %15-%20'ye varan oranlarda indirim yapılabilmektedir.

Kredi Kaynakları:
Geçmiş yıllarda çok yaygın olarak kullanılan banka kredisinin yanı sıra, müşterilerini kendileri kredilendiren firma sayısında ciddi bir artış ortaya çıkmıştır.

Kredi Faizleri:
Bazı firmalar süreye bağlı olarak %0, %0,29, %0,35, %0,52, %0,65, %0,79, %0,99,... gibi bankaların resmi faizlerinin çok altında faiz oranları uygulayabilmektedirler.

Kredi Süreleri: 
60 ay - 72 ay arasındaki kredi süresi genelde daha çok tercih edilmesine karşın, düşük faiz oranları, bu süreyi uzatma yönünde etkin rol oynamıştır. 120 aya kadar kredi kullandırma hemen her kampanyada öne çıkan bir nitelik kazanmıştır.

Diğer Hususlar:
Uygulanan kampanyalar kapsamında,

Peşinatların vadelendirilmesi,
Sabit aylık taksit uygulanması ve bu taksitlerin TEFE ve TÜFE oranlarında arttırılması,
"Şimdi taşın, sonra öde" uygulamaları,
Peşinatın ya da taksitlerin ev teslimlerinde başlatılması,
Önce kiracı olarak oturtma, daha sonra ödediği kira bedellerinin peşinata saydırılarak evin satılması...
gibi kampanyalarla karşılaşılmaktadır.

Konut Satışları:
Konut satışlarının projeler bazında nasıl gerçekleştiğini tam olarak bilme olanağı yoktur. Ancak son aylarda ortaya çıkan banka kredilerindeki artış, doğrudan proje bazlı yapılan gözlemler, konut piyasalarında ciddi bir hareketlenmenin olduğunu göstermektedir. Özellikle, ulaşım kolaylığı olan, küçük alanlı konutlardan oluşan, fiyatları makul düzeylerde bulunan büyük ölçekli projelere ciddi bir talep olduğu ve ellerindeki konut stoklarını çok kısa zamanda tükettikleri de yakından gözlenebilmektedir.

Sonuç ve Öneriler:

İstanbul'un yıllık konut gereksinimi 200.000- 250.000 konut düzeyindedir.
2005 sonundan, özellikle 2006 yılının Mayıs ayından bu yana piyasalarda ciddi bir talep birikmesi ortaya çıkmış ve bu talep büyük ölçüde karşılanamamıştır.
Yatırımcıların dışında, geniş kitlelerin konut gereksinimi önemini korumaktadır.
Türkiye'de belirli kesimin elinde ciddi boyutta likit para vardır. Bu paranın değerlendirilmesi için banka faiz oranları uygun gözükmemektedir. Borsalardaki hareketlenmeler somut verilerden çok, spekülatif dalgalanmaların etkisi altında kalmaktadır. Yabancı paralar da ciddi dalgalanmalar geçirmekte ve yatırımcının beklentisini karşılamaktan uzak gözükmektedir. Bu durumda, yatırmacılar için konut sektöründe güvenilir firmalarının ürettiği projelerden konut almak, önemli bir güven kaynağı olarak ortaya çıkmaktadır. İşte bu noktadaki en kritik husus, bankalar kredi vermeyince, konut üreticilerinin bankaların yerine geçmesidir.  Firmaların, kendi yaptıkları konutları kendilerinin kredilendirmesi ciddi bir risk oluşturmaktadır. Bu sorunu çözmek için faiz oranları düşürülmeli ve bankaların konut kredisine aktif destek vermesinin önü açılmalıdır.
Yapılacak yasal düzenlemelerle, konut üreticilerinin bu yöndeki sıkıntıdan kurtarılması, üreticilerin, tüketicilerin ve dolayısı ile ülkemizin önünü açacaktır.
Dr. Turgut ENGİNOĞLU