Lüks markalar AVM etkisiyle Türkiye'ye geliyor!

Avi Alkaş, AVM (Alışveriş Merkezi) sektörünün önde gelen isimlerinden. Hatta bu alanda duayen olarak da tanımlanıyor. Bugüne kadar aralarında İstinye Park'ın da bulunduğu pek çok başarılı AVM projesine imza atan Alkaş'a göre Türkiye'nin AVM performansı oldukça iyi. Hatta eleştirilerin aksine sektörde daha gidilecek çok yol var. 2013 yılına kadar 65 yeni AVM açılacağını söyleyen Alkaş, Victoria Secret, Holister, American Eagle gibi önemli markaların Türk AVM'lerinin çekiciliğine kapılarak Türkiye'ye gelme planları yaptığına dikkat çekiyor ve "Önümüzdeki dönemde daha büyük AVM projeleri ortaya çıkabilir" diye konuşuyor.

Artık herkes hemfikir. Alışveriş, Türkiye'de önemli bir sektör haline gelmiş durumda. 1988 yılında Galleria ile ilk alışveriş merkeziyle tanışan Türkiye, şu anda 280'i aşkın AVM'ye sahip. Bu hızlı yükselişin arkasındaki isimlerden biri ise perakende kökenli Avi Alkaş. Sektörde masanın farklı pek çok tarafında bulunan Alkaş, Akmerkez'in genel müdürlüğünü yaptı. İstinye Park'ı dünyanın en iyileri arasına yerleştiren marka çalışma-sının arkasında da yine onun ismi vardı. Şimdi ise dünyanın önde gelen gayrimenkul hizmeti şirketlerinden Jones Lang LaSalle'nin Türkiye başkanlığı görevini yürütüyor. Zorlu ve Emaar'm yürüttüğü alışveriş merkezleri de onun yönetiminde ilerliyor.

Alkaş, sektörün yakaladığı ivmeden memnun. "AVM sektörü, Türk perakendeciliğinden destek alarak çok ciddi gelişme gösterdi" diye konuşuyor. Bugün Rusya'daki birçok alışveriş merkezinden dslha güzel projeler yapıldığına dikkat çekiyor ve "Avrupa'daki alışveriş merkezleri yaşlanmaya yüz tutarken biz artık en yeniyi üstleniyoruz" diye konuşuyor. Şu anda 280'i geçen alışveriş merkezine 2013 yılına kadar 65 yeni alış-veriş merkezinin daha ekleneceğini söyleyen Alkaş, sektördeki büyüme potansiyeline dikkat çekiyor. Büyürken dikkat edilmesi gereken noktaların altını ise şöyle çiziyor: "Yerel gereksinimler çok önemli. İnsanlarının beğenisine, ihtiyaçlarına çok dikkat etmek lazım. Araştırmalar yapılmalı. Demografik detaylara ihtiyacımız var ama bugün yaşam tarzı diye bir gerçek var. Bu yaşam tarzına göre segmentasyon yapmak şart." Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, alışveriş merkezlerinde gelinen son noktayı, sektörde yatırım yapmanın cazibesini, genel olarak perakende sektöründeki son durumu anlattı:

AVM'lerdeki hızlı gelişim, yabancı marka ve şirketleri çekiyor. İtalyan OVS ve Fransız La Fayette gibi markaların Türkiye'ye geleceği konuşuluyordu. Siz gelmeyi düşünen böyle marka ve şirketler duydunuz mu

Abercrombie&Fitch ve Holister markaları Türkiye'ye gelmeye hazırlanıyor. La Fayette'in Türkiye'yi araştırdığını biliyorum. İspanyol markaları Türkiye'yle daha fazla ilgilenir diye düşünüyoruz. Kendi pazarla-rında sıkışan bazı markaların Türkiye'ye ilgi duyduğunu da biliyoruz.

Cheesecake Factory, Victoria Secret, American Eagle beklenen şirketler arasında. Debenhams sadece bir mağazayla gelmişti. Tekrar mağaza açma hareketliliği bekliyoruz. Burada sevindirici bir gelişme şu: Geçmişte markalar Türkiye'yi riskli gördükleri için bayi üzerinden geliyordu, şimdi artık kendileri doğrudan gelmeyi tercih ediyor.

Perakendenin hangi ayağı daha hızlı bir performans sergiliyor

Son zamanlarda gıdada çok enteresan bir büyüme söz konusu. Gıda derken, yeme-içmeden bahsediyorum. Organize perakende kısmına bakarsak, marketlerde daha büyük zincir rekabeti göreceğiz. Bu alanda yerel zincirlerde de artış olacak. Hazır giyimde Türk markaların çok ciddi bir aşama gösterdiği de bilinen bir gerçek.

AVM'lerin dışında ofis konusunda da İstanbul'un çok önemli bir potansiyeli olduğunu düşünüyorsunuz. Biraz bahseder misiniz

İstanbul, ofis konusunda müthiş bir gelişme gösterecek. Harikulade 2 havalimanı var, 3'üncüsü yolda. İstanbul'da ciddi bir A sınıfı ofis var. Dünya ile entegre olabilecek ofisler geldikçe daha fazla uluslararası şirketi Türkiye'de konuşlanmış göreceğiz. İstanbul'un finans şehri olma potansiyeli çok yüksek. Bu, beraberinde İstanbul'da daha fazla uluslararası şirketin var olacağını gösteriyor.

Bir dönem bazı AVM'lerin iş yapmayacağı, sonrasında bunların otel veya hastaneye dönüştürülebileceği konuşuluyordu. Bugün sizce hangi tip AVM'ler tehlikede

Hiçbiri ne hapishane ne hastane ne de okul oldu. Türk insanı, alışveriş merkezini sevdi. Alışveriş merkezlerinin sosyal ve kültürel mekan olma durumu devam ettiği sürece bu cazibe de sürecek.

Sayısal çoğalma, beraberinde bazı alışveriş merkezlerinin değişmesine neden olacak. Bazıları outlet'e dönüştü. Airport, 212 gibi alışveriş merkezleri kendilerini outlet formatında daha iyi ifade edebileceklerini düşündü. Her derde aynı deva yok.
Bölgeye özel, binanın tipine uygun, yapılabilecekleri kurgulayabilen, o konudaki dönüşümleri sağlayabilen alışveriş merkezleri önümüzdeki dönemde daha fazla öne çıkacak.

Yani sizce sektörde bir tehlike yok..

Tehlikeden çok iyileşme gereğine işaret etmek lazım. Kapanan AVM'ler mutlaka olur ama çok önemli bir kapanma hikayesi yok. Bir alışveriş merkezinin yaşam süresi, 10-15 yıl olmalı. 10-15 yıl sonra mutlaka yenilenmesi lazım. Capitol zamanında bir hamle yaptı. Galleria geç kaldı ama yapısal anlamda değişiklikler yapıyor. Akmerkez keza bu şekilde... Alışveriş merkezlerinin yenilenme zamanı geliyor. Orada da bir iş kolu onaya çıkıyor aslında.

Alışveriş merkezlerinde gelişmiş ülkeleri mi takip ediyoruz Gün gelir onların durumuna düşer, yaşlanmaya yüz tutar mıyız

Düşmemek için özgünlük, farklılık devreye girmeli bence.

Türkiye alışveriş merkezi işletmeciliğinde diğer ülkelerden farklı ne gibi özellikler taşıyor

Bugün Akmerkez, İstinye Park moda merkezdir. Sapphire cadde merkezdir. Türk tipi outlet center'lar çok daha başarılı.

Anadolu'nun ne tür ihtiyaçları var size göre Yatırımcılar nelere dikkat etmeli

Birbirinin ayağına basan alışveriş merkezleri görüyoruz. Bazı şehirlerimizin kapasitesinin üzerine çıkan alışveriş merkezleri var ama kapanan alışveriş merkezi yok.

Antep'teki Sanko Park, çok yoğun bir, şekilde alışveriş yapılan bir caddenin yanına geldi, konumlaması yanlı'ş oldu. Örneğin Trabzon'a Forum geldi, orada Varyap da bir alışveriş merkezi kurdu. İkisi de çalışıyor. Biri daha şehir dışında, biri daha şehir içinde yer alıyor. Trabzon insanı bu durumdan hoşnut.

Yerel gereksinimler çok önemli. İnsanların beğenisine, ihtiyaçlarına çok dikkat etmek lazım. Araştırmalar yapılmalı. Kültürel özelliklere sahip olmazsan maçı kazanamazsın.

Dünyada bu konuda başarılı örnekler var mı

Londra'nın güneybatısında yer alan Bluewater diye bir alışveriş merkezi var. Benim en beğendiğim alışveriş merkezleri arasında yer alıyor. Adamlar alışveriş merkezini yapmadan önce 22 bin kişi ile anket yaptı. Bölgede çok önemli sonuçlara ulaştılar. Demografik detaylara tabii ki ihtiyacımız var ama bugün yaşam tarzı diye bir gerçek var. Bu yaşam tarzına göre segmentasyon yapmak lazım.

Sektöre yeni yatırımcı girişleri olur mu Yeni büyük projeler bekliyor musunuz

Kesinlikle... Keyifli bir gelişme yaşanıyor. Geçmişte projelere yabancı bankalar kredi verirken, bugün yerel bankalarımız destek veriyor. Bugün bizim Malatya Park projesini Şekerbank, Zorlu ve Sapphire projelerini Akbank, Ora projesini Ziraat Bankası finanse ediyor.

Oysa geçmişte Türk bankalarından proje kredisi temin edemiyorduk. Şimdi Türk bankaları proje geliri sağlamaya başladıkça daha kapsamlı daha büyük projeler ortaya çıkabilir. İnsanımızın ortaklığa alışması bakımından gayrimenkul yatırım ortaklıklarının önemini çok yararlı görüyorum.

Örneğin bence Metro City ve Levent Plaza'nın birleşmesi gerekiyordu. Metro City'de sinema yok, Levent Plaza'nın altında oditoryum vardı. Bu iki proje birleşseydi çok daha kapsamlı bir alışveriş merkezi ortaya çıkardı. Belki de bölgeye 2-3 tane alışveriş merkezi açılmasına gerek kalmazdı.

Perakendede pek çok yerli ve yabancı marka var. Burada nasıl bir rekabet yaşanıyor Yerliler bu rekabette nasıl bir performans sergiliyor

LC Waikiki, Koton ve Defacto gibi markaların bu rekabette öne çıktığını düşünüyorum. Geçmişte bazı yabancı markaları kayırdığımız yönünde eleştiriliyorduk. Halbuki bizi en çok eleştirenler perde arkasında gelip de "O yabancı markanın yerini bana ver" diyenlerdi. Bugün çok net söyleyebilirim ki biz artık Zara ve H&M'den önce LC Waikiki'yi gözetiyoruz. Çünkü bunu hak ediyor. Bugün metrekare verimliliği ile LC Waikiki, Koton ve Defacto çok başarılı.

Amacımız, yerli-yabancı ayrımı yapmak değil. Hak edenin doğru yerde olmasını sağlamak. Bir alışveriş merkezi içinde dengeyi sağlayacak olan özel yaklaşım hasılat kirasından elde edilecek olan kira. Bunun da en iyi dengesi performansa dayalı kira bedeli. Bu konuda markayla yüzde 8-10 anlaşıyorsunuz. Marka, mekanda gerçekleşen satışın belli bir yüzdesini kira bedeli olarak ödemeyi kabul ediyor. İnsanlara ödeyemeyecekleri kira bedeli koyarsanız, başarısız olurlar.

Alkaş'a göre perakendedeki 10 yeni trend

1- İstanbul'daki AVM sayısı 92'yi aştı. Türkiye'de sayı 280'i geçti. 2013 yılına kadar 65 yeni AVM açılacak.

2- İlk AVM'ler 20-25 bin metrekare ile başladı, uzunca süre 35-40 bin metrekarelerde gelişen büyüklükler, 80-100 bin metrekareleri buldu. Şimdi 100 bini zorlayacak.

3- Sayısal çoğalma, beraberinde bazı alışveriş merkezlerinin değişmesine neden olacak. Hatta şu anda da alışveriş merkezlerinin zamanla değiştiğini görüyoruz. Bazıları outlet'e dönüştü.

4- Bir alışveriş merkezinin yaşam süresi, 10-15 TT yıl olmalı. 10-15 yıl sonra mutlaka yenilenmesi lazım. Yenilenmeyenler zorlanıyor.

5- Yerel gereksinimler çok önemli. AVM yapmadan önce araştırmalar gerçekleştirilip, ihtiyaçlar belirlenmeli. Yeni dönemde bunu gözeten Türk tipi AVM'ler başarılı olacak.

6- Organize perakendenin marketler kısmında O daha büyük zincir rekabeti yaşanacak, yerel zincirlerde artış olacak.

7- Cheesecake Factory, Victoria Secret, American Eagle beklenen şirketler arasında. Tekrar mağaza açma hareketliliği bekliyoruz. Bunda AVM'lerin etkisi büyük.

8- Geçmişte markalar Türkiye'yi riskli O gördükleri için bayi üzerinden geliyordu, şimdi artık kendileri doğrudan geliyor.

9- Geçmişte bazı yabancı markaları kayırdığımız söyleniyordu. Bugün biz artık Zara ve H&M'den önce LC Waikiki'yi gözetiyoruz. Çünkü bunu hak ediyor.

10- Geçmişte projelere yabancı bankalar kredi verirken, bugün yerel bankalarımız destek veriyor.
 
AVM sayısı 280'i geçti

Gidilecek çok yol var
Tabii ki var. İstanbul Avrupa'nın 10'uncu en büyük nüfusu, İstanbul'da Kanal İstanbul, gibi projelerle dışa doğru açılma yaşandıkça farklı alışveriş merkezleri olacak. Daha modern yapılanmalara gideceğiz, İstanbul'daki AVM sayısı 92'yi aştı. Türkiye'de sayı 280'i geçti. 2013 yılına kadar 65 yeni AVM açılacak, yeni projeler yolda.

Metrekareler büyüdü
Kiralanabilir alan açısından bakıldığında, 20-25 bin metrekare ile başlayan, uzunca bir dönem 35-40 bin metrekarelerde gelişen ortalama büyüklükler, son dönemde 80-100 bin metrekareleri buldu. Örneğin, Cevahir 105 bin metrekare, İstinye Park 80 bin küsur metrekare... Akmerkez ve Capitol 30-35 bin metrekare, Kanyon 40 bin metrekareye yaklaştı. Forum İstanbul, Yeni İstanbul, Moda İstanbul gibi yeni gelecek projelerle birlikte büyüklükte 100 binler zorlanacak. Örneğin Zorlu Center 60 bin metrekare kiralanabilir alanla geliyor.

Projenin başarısı için neler yapmalı

Örnekleri inceliyorum

Bunun için dünyayı izlemek gerek, Bu nedenle ben yılın yarısı evde uyuyamıyorum. Aziz Torun ile Filipinler'e, Ahmet Zorlu ile Uzakdoğu'ya gidiyorum, Zafer Kurşun ve Zafer Yıldırım ile Miami'ye gidiyorum. Proje özelliklerine göre doğru örnekleri inceleyip o örneklerin doğru uyarlanması gerekiyor,

Özümsemeye çalışıyoruz

Çünkü, siz burada Amerikan elektrikli aletini alıp duvardaki Türk prizine sokmaya kalkarsanız girmez, 0 zaman bizim tipteki adaptörlere ihtiyaç var. Bizim işimiz bir bakıma adaptörlük. Bu konudaki uluslararası konferanslara katılıyoruz, Gezip görüp, özümsemeye çalışıyoruz.

Global olmak gerek

Sanko Park bence bir başarı hikayesi. Suriye'den günde 2-3 otobüs müşteri geliyor, Samsun'da Rönesans'la bir projeye başladık. Orada daha farklı bir kurgu yapacağız, Global olmayı çok önemsiyorum.

Başarıya götüren faktörler neler

3 faktöre dikkat

Bir alışveriş merkezini başarıya götüren 3 faktör var: Lokasyon, mağaza karması ve yönetim, Alışveriş merkezinin çağdaş anlamda doğru yöntemlerle yönetilmesi de şart.

Kiracı işin içinde

Kiracıyla beraber yapılmayan hiçbir pazarlama eylemi başarıya ulaşamaz, Alışveriş merkezi konumlandığı lokasyonun dokusuyla en iyi şekilde bütünleşebilmeli. Bu bütünleşmeyi sağlayacak markalan bünyesinde barındırmalı. Metrocity'i kurgularken SES grubu olarak daha çok B kitlesini düşünmüştük.

Hedef kitle önemli

Kanyon A'yı hedefliyor, Dolayısıyla Kanyon daha çok yeme-içme ve eğlence destinasyonu oldu. istinye Park'ı kurgularken istanbul'un 3 alışveriş caddesini buluşturmaya özen gösterdik. Türkiye'nin en başar* örneği oldu. ICSC tarafından ödüllendirildi.
Capital/Hande Yavuz