16 / 08 / 2022

Mütekabiliyette tapu karmaşası ve çözüm yolları!

Mütekabiliyette tapu karmaşası ve çözüm yolları!

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz'ın mütekabiliyet tapu karmaşası ve çözümleri hakkındaki düşünceleri haberimizin içerisinde yer alıyor...



Mütekabiliyet yasası çıktı ve yabancılara mülk satmaya başladık. Tek taraflı olarak dünya ölçeğinde birçok ülkeye gayrimenkul satışının önündeki temel engeli kaldırmış olduk. Ancak mütekabiliyet yasası çıkmadan birkaç ay önce yapmış olduğumuz uyarılarda da olduğu gibi temel yasanın yanında yabancıların mülk almak için ihtiyaç duyduğu bazı düzenlemelerin yapılmamış olması yabancıların mülk alımlarında bizleri ciddi olarak sıkıntıya sokmaktadır. Yabancıların mülk alımlarındaki en büyük engeller ve bize göre de çözüm yolları şu şekildedir; 


1)İkamet sorunu ; Yabancılara mülk satışı önünde en büyük engellerden birisi de mülk satışı halinde yabancıların Türkiye’de ikamet edememesidir. Gayrimenkul satışı yapmış olduğunuz bir kişiye belli bir süre için dahi olsa ikamet hakkı tanımak (en az 6 ay) hem bu kişilerin gayrimenkul alımında bir güvence oluşturacak, satışları arttıracak hem de ülkemiz açısından da yabancıya ulaşabilmenin bir yolun olacaktır. 


2)Askeri yasak bölge sorunu; Eski düzenlemede de olduğu gibi özellikle Ege ve Akdeniz’de karşımıza çıkan bu sorun ile adeta tüm bölgeler askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi adı altında çevrelenmiş durumdadır. Bu halde de ilgili komutanlıktan izin alma mecburiyeti tapu satışlarını sürecini uzatmakta gayrimenkul almak isteyenler bu sürenin varlığı nedeniyle vazgeçmektedir. Oysaki sadece askeri tesisler ve çevresindeki belli bir metrekareye kadar alımlara sınırlama getirilmesi bunun dışındaki alanlarda satışın yapılması önünde engel konulmaması halinde satışlarda çok ciddi bir artış oluşacağı aşikardır. 


3)Tapu sigortası sorunu; Ülkemizdeki sürekli tapular üzerinde belediyeler ve kamu kuruluşları tarafından yapılan uygulamalar yine bazı vatandaşların geçmişe dayalı olarak tapularda hak iddiaları Türkiye’de tapu sistemine güven konusunda çok büyük bir sorun doğurmuştur. Bu sorunu aşabilmenin en güvenilir yolu tapunun sigortalanması yani titleinsurance sisteminin kurulmasıdır. Bu sistemle beraber avukatlar veya değerleme uzmanları tarafından yapılan detaylı araştırma ve raporlama sonucunda sigorta şirketi tapuyu sigortalamakta (5-10 yıl boyunca) bu süre içerisinde çıkacak ihtilaflarda da oluşacak zararı sigorta şirketleri karşılamaktadır. Tapu sigortası (titleinsurance) yabancıların aradığı temel şartlardan birisi olup yapılmadığı takdirde satışlar istenilen düzeyde hiçbir zaman olmayacaktır.  


4)Bankadan satış modeli sorunu(Escrow sistemi); Yabancıların ülkemizde taşınmaz satın alırken sıkıntı duydukları bir konuda satışlardaki temel süreçlerin banka ve güvence hesaplarından yürümemesidir. Escrow dediğimiz sistem ile yabancılar veya vatandaşlarımız fark etmeden taşınmaz alım-satımı çok büyük bir güven üzerinden yürüyecektir. Bu sistemde satış bedeli, harçlar, avukatlık ücretleri, emlakçı ücretleri tek bir bloke hesapta tutulmakta bu hesaptan tüm harcamalar yapılarak satış sonlandırılmakta ve tüm bedeller bu hesap üzerinden ödenmektedir. Tüm süreçler şeffaflık içerisinde yürümekte ve alıcı, satıcı,aracılar ödemelerini buradan almakta ve yapmaktadır. Maliye Bakanlığının yıllardır yaşadığı en temel sorunlardan birisi olan tapu satışlarındaki şeffaflık arayışı için en önemli çözüm bu modeldir. Bu model ile tapu satışlarındaki vergi kaçağı sıfırlanacaktır. 


5)Kiracılı taşınmazlardaki tahliye sorunu; Ülkemiz uygulamasında kira sözleşmelerinin adeta süresiz oluşu, kiracının kiralarını ödememesi veya çok geç ödemesi halinde açılacak tahliye davalarının yargı sistemindeki uzamalar nedeniyle sıkıntılı oluşu yabancıları mülk alırken düşündürmektedir. Oysa ki yurt dışı uygulamalarında da olduğu gibi kira bedellerinin banka üzerinden transferini zorunlu kılan bir düzenlemeye eklenecek olan bir madde ile kiracıların o ay içerisinde belli bir süre içerisinde kirayı ödememesi halinde bankadan alacakları yazıyı mahkemeye ibraz etmeleri mahkemelerinde verecekleri çok hızlı bir kararla tahliye kararını mülki amirliğin uygulaması halinde bu sorun çözülecektir. Bu sorun sadece yabancılar için değil ülkemiz vatandaşları açısından da ciddi bir çözümdür. 


Yukarıda belirtmiş olduğumuz düzenlemelerin yapılması halinde ülkemizin mütekabiliyet ile beklediği gelirin çok ciddi bir düzeyde artacağını düşünmekteyiz. Aksi halde yabancılar biz hukukçulardan aldıkları bu bilgilerle hareket edecekler ve riski almak istemeyen yabancı bu düzenlemelerin yapılmaması nedeniyle taşınmaz almaya gelmeyecektir. 


Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı