Tapuda gayrimenkulün gerçek değerini göstermenin önemi
Gayrimenkul satılırken "değer artışı kazancı" gerçek kazancın çok üzerine çıkıyor. Bu yüzden tapudaki değer önem kazanıyor.
Hurriyetemlak.com yazarı Şükrü Kazılot, "tapuda gayrimenkulün gerçek değerini göstermenin önemi"ni yazdı.
Olayın, birkaç açıdan yararı var.
Tapu harcı
Vergi yasalarında yer alan son düzenlemelerle, bu konuda 6 Haziran 2008'den itibaren uygulanmak üzere, önemli bir değişiklik yapıldı.
6 Haziran 2008 tarihli Mükerrer Resmi Gazete'de yayınlanan 5766 sayılı Yasa ile gayrimenkullerin satışı sırasında, "tapuda beyan edilecek değeri" ile ilgili önemli bir düzenleme yapıldı.
Öteden beri süregelen uygulamada, gayrimenkulün tapu harcına esas olan değerinin, "emlak vergisi asgari değeri" olarak gösterilmesi yeterliydi.
Buna göre, örneğin; satış değeri 500 bin YTL olan bir gayrimenkulün, emlak vergisi asgari değeri 160 bin YTL ise, tapu işlemleri 160 bin YTL üzerinden yapılabiliyordu.
Böyle olunca, alıcı ve satıcı 500 bin YTL yerine, 160 bin YTL üzerinden ayrı ayrı binde 15 "tapu harcı" ödüyorlardı.
Başka bir anlatımla, 500 bin YTL satış bedeli üzerinden 7 bni 500'er YTL tapu harcı ödemek yerine, 160 bin YTL olan emlak vergisi asgari değeri üzerinden 2 bin 400'er YTL tapu harcı ödenebiliyordu. Bu uygulamada, alıcının da satıcının da daha az harç ödeme yönünden avantajları vardı.
Nitekim Maliye Bakanlığı'da 48 No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile yaptığı açıklamada; gayrimenkul alım-satımı sırasında, emlak vergisi asgari değeri üzerinden tapu harcı ödenebileceğini açıklamıştı. Bunun tek istisnası; yapılan işlemler sırasında mükelleflerin, emlak vergisi değerinin üzerinde bir değer beyan etmek istemeleri halinde, beyan edilen değerin tapu harcının hesabında dikkate alınacağıydı (Bkz. 13.9.2005 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 48 No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği).
6 Haziran 2008 tarihli Mükerrer Resmi Gazete'de yayınlanan 5766 sayılı yasa ile gayrimenkullerin alım-satımında, tapu işlemine esas değer olarak gösterilecek değer, yeni esaslara bağlandı (Yasanın tam metni için Bkz. www.yaklasim.com ).
Yeni düzenlemeye göre;
- Tapu işlemleri sırasında gösterilecek değer, emlak vergisi asgari değeri değil, normal alım-satım değeri olacak. Örneğin 500 bin YTL'ye satılan gayrimenkulün, emlak vergisi asgari değeri 160 bin YTL ise, tapu işlemleri, önceki uygulamanın aksine 500 bin YTL değer üzerinden yapılacak. Kuşkusuz tapu harcı vs. 500 bin YTL üzerinden hesaplanacak.
- Gayrimenkul satışında, satış bedelinin emlak vergisi asgari değerinin altında olduğu durumlarda ise, emlak vergisi asgari değeri üzerinden "tapu harcı" ödenecek.
- Alım-satım ya da devir değerinin gerçek tutarı yansıtmadığının saptanması durumunda, aradaki farka isabet eden harç, ikmalen veya re'sen alıcı ve satıcı adına tarh edilecek. Tarh edilecek yani ilave olarak istenecek olan bu harcın yüzde 25'i oranında da "vergi ziyaı" cezası kesilecek.
Vergi dairesi, 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde, gayrimenkulün gerçek satış bedelini araştırıp, cezalı işlem yapabileceği için, bundan böyle alım-satım sırasında, tapu harcı yönünden, gerçek değerin gösterilmesinde yarar var.
Gelir vergisi
Gayrimenkulün, iktisap (edinme) tarihinden itibaren 4 yıl (1.1.2007'den itibaren edinilenlerde 5 yıl) içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç "değer artışı kazancı" olarak gelir vergisine tabi.
Kazancın hesaplanmasında, (gayrimenkulün elden çıkartıldığı ay hariç) edinme bedeli ÜFE oranına göre yükseltiliyor.
Gayrimenkul alırken, tapuda değerinin düşük gösterilmesi durumunda, 4 ya da 5 yıl içinde gayrimenkul satıldığında "değer artışı kazancı", gerçek kazancın da çok üzerinde çıkar.
Bu nedenle, satın aldığı gayrimenkulü, birkaç yıl içinde satmaları söz konusu olanların, gayrimenkulün değerini tapu işlemleri sırasında, gerçek değeri üzerinden göstermelerinde yarar var.
Hisseli gayrimenkul alımı
Hisseli bir gayrimenkulün örneğin arazinin satın alınması olayında, diğer hissedarların da şufa (ön alım) hakkı var.
Durum böyle olunca, düşük bedelle yapılan hisseli gayrimenkul satışlarında, diğer hissedarlar şufa hakkını kullanmak ve tapudaki düşük bedeli ödemek suretiyle, o gayrimenkulü alabilirler.
Bu nedenle, özellikle hisseli gayrimenkul alımında, tapu değerine dikkat etmekte yarar var..
Şükrü KIZILOT - hurriyetemlak.com
