15 soruda refinansman!

15 soruda refinansman!


Piyasa faiz oranlarının hızlı bir şekilde aşağıya gelmesi geçmişte yüksek oranlarla konut kredisi kullanmış kişilere kredilerinin taksitlerini düşürme fırsatı verdi. İşte merak ettiğiniz soruların cevabı:


REFİNANSMAN NEDİR?
Sahip olunan kredinin daha avantajlı faiz oranıyla yenilenmesine refinansman denir. Basitçe kredinin başka bankaya transfer edilmesidir. Kredi oranının  aynı bankada iyileştirilmesine repricing (yeniden fiyatlama) denir. 


MEVCUT KREDİMİ  İYİLEŞTİRMEK İÇİN NE YAPMALIYIM?
İşe kredinin olduğu bankayla görüşmekle başlamak en doğrusu olacaktır. Bankanızın yeterince iyileştirme yapmadığını düşünüyorsanız ya da pazarlık gücünüzü arttırmak istiyorsanız piyasanın rekabetçi bankalarından da fiyatlama alın.


BANKAM KREDİ  ORANIMI İYİLEŞTİRMİYOR/YENİ MÜŞTERİLERİNE UYGULADIĞI ORANA ÇEKMİYOR, BU YASAL MI?
Bankanızın mevcut kredi şartlarınızı iyileştirme gibi bir yükümlülüğü yok. Fakat buna karşılık olarak kredi sahibinin de başka bir bankaya geçme hakkı var. Bankanız sizi kaybetmeme ve mevcut krediyi az zararla yapılandırma arasındaki ince çizgide hareket etmeye çalışır.


GÖRÜŞTÜĞÜM BANKA TRANSFER ETMEK İSTEDİĞİM KREDİME YENİ KREDİ MUAMELESİ YAPIYOR?
Kredinizi başka bir bankaya transfer etmeye karar verdiğinizde bu işlem banka için yeni bir kredidir. Doğal olarak ta talep edeceği ücretler ve komisyonlar standarttır. 


REFİNANSMAN YAPMANIN MALİYETİ NEDİR?
Kısaca kapatma ve yeniden kullanma maliyetleri olarak ikiye ayırabiliriz. Eğer krediniz kapatma cezasına tabi ise en büyük maliyet kalemi bu olacaktır. Yasa bankalara %2 ye kadar kapama komisyonu alma hakkı veriyor. Bu bir zorunluluk değil, sadece bir hak. Daha düşük ya da hiç almama yetkisi tamamen bankalarda ve doğrudan bankaya gelir kaydedilir. Yasanın yürürlüğe girmesinden günümüze bankalar bu konuda herhangi bir taviz vermedi. Diğer bir kapatma maliyeti ise ipoteğin kaldırılması için verilen fek yazısı ücretidir. Buna aynı zamanda piyasanın en çok ayrıştığı ücret diyebiliriz. 150TL gibi ücretlerin makul kaldığı piyasada 350-500TL arası rakamları sık sık duyuyoruz. Yeniden kullanma maliyetleri ise kredi açma komisyonu, dosya ücreti, ekspertiz ve avukatlık ücretleri gibi sıralanır.


KREDİMİ  KAPATIRKEN %2 KAPAMA KOMİSYONUNA TABİ  MİYİM?
Kredinizi 6 Mart 2007 tarihinde ya da sonrasında kullandıysanız tabisiniz. Bu tarihten önce kullananlar ise erken kapama yapması durumunda herhangi bir ceza komisyonu ödemezler.


ERKEN KAPAMA KOMİSYONUNU HANGİ TUTAR ÜZERİNDEN ÖDEYECEĞİM?
Komisyonu kredinizin kalan anapara tutarı üzerinden ödersiniz. İşlememiş  faizler işin içine katılmaz. Eğer kısmi kapama yapacaksanız sadece kapadığınız tutar üzerinden alınır. 
 


BANKAM KREDİMİ  KAPATMADIĞIM HALDE YENİDEN FİYATLAMA YAPARKEN ÜCRET/KOMİSYON TALEP EDİYOR?
Tüketici kredilerinde şartlar oldukça tüketici lehinedir. Tüketici istediği zaman  kredisini kapatma hakkına sahip. Buna karşılık genelde bankalar taşıdığı pozisyonların ciddi bir kısmını kullandırdığı tarihte hedge eder. Piyasa faiz oranlarının düşmesi sonrasında tüketici kredisini kapatırsa bankanın aynı şekilde pozisyonunu kapatma şansı yoktur ve muhtemelen zarar yazmaya başlar. Yeni yasayla piyasaya erken kapatma komisyonu kavramının getirilmesinin arkasındaki mantık bankaların zararının bir nebze telafi edilmesidir. Bu nedenle tüketici kredisini başka bankaya transfer etmese de belirli bir ücret/komisyon talep edilecektir. Bu komisyonu belirleyen en önemli unsur müşterinin kendine özel şartlarıdır. Örneğin erken kapama komisyonuna tabi olmayan yani başka bankaya giderken daha düşük maliyete sahip olacak müşteri kendi bankasından daha iyi bir fiyatlama alacaktır.


BANKAM KREDİMİ  YENİDEN FİYATLANDIRIRKEN ERKEN KAPAMA KOMİSYONU İSTİYOR, BUNA HAKKI VAR MI?
Mevcut kredinizin oranı iyileştirilirken alınan ücret ya da komisyona erken kapama komisyonu demek çok yanlış. Bazı bankalar müşteriyi ikna etmenin bu şekilde daha kolay olduğunu düşünüyor ve bu nedenle, bazen de bilgi eksikliğiyle erken kapama cezası olarak isimlendiriyor.  Bu tip komisyon  ya da ücretleri yeniden yapılandırma/yeniden fiyatlama komisyonu ya da ücretleri olarak adlandırmak gerekir.


KREDİMİ  KAPAMA TUTARIM HER GÜN DEĞİŞİYOR?
Elinizdeki ödeme planında her taksitin ödenmesi sonrasındaki kalan anaparayı görebilirsiniz. Eğer taksit tarihinden birkaç gün sonra kredinizi kapatıyorsanız en son ödenen taksitten sonra kalan anapara artı geçen gün sayısı kadar işleyen faiz kredi kapama tutarınız olacaktır. 


KREDİMİ  TRANSFER ETTİĞİM BANKA KONUTUM İÇİN YENİ  EKSPERTİZ RAPORU İSTİYOR?
Transfer kredisine konu konutun halihazırda bir ekspertiz raporu olmasına rağmen refinansman yapan banka yeni bir rapor ister. Bunun belli başlı nedenleri konutun güncel değerini bulmak, konutla ilgili olabilecek herhangi bir sorunun tespitini yapmak, bankanın kendi elemanlarına ya da çalıştığı eksper şirketine kendi formatıyla rapor hazırlatmaktır. 


REFİNANSMAN YAPTIRDIĞIM BANKAYA MEVCUT HAYAT VE KONUT SİGORTALARIMI KABUL ETTİREBİLİR MİYİM?
Refinansmanlarda en çok yaşanan sorunlardan birisi de sigortalardır. İster yeni kredi ister yeniden kredi kullanın, kredi kullandıran bankanın  kullandırım yapacacağı günden en az bir gün önce tarafınıza vermesi gereken bilgi formunda net olarak bu sigortaları yaptırmak zorunda olmadığınız yazılıdır. Sigorta yaptırmanın zorunlu olmadığı bir sistemde bankanın mevcut sigortaları kabul etmekten başka şansının olmadığı düşünülebilir fakat genelde yaşananlar farklı. Bankalar çeşitli nedenlerle kendi çalıştıkları sigorta şirketlerinden yeni poliçe kesilmesini isterler (prim geliri yazmak, dain-i mürtehin işleyişinde sorun yaşamamak gibi). Yasal olarak sigorta yaptırmaya zorlama hakları olmadığı halde bazı banka ya da bankacılar kredi kullandırmanın gücüyle sigorta konusunda ısrarcı olup kol bükerler. Diğer yandan tüketicilerin de bu sigortaların kendilerini koruduğunu unutmamaları gerekir.


REFİNANSMAN YAPMADA ADET SINIRMALAMASI VAR MIDIR?
Hayır, herhangi bir adet sınırlaması yok. İlgili masrafları her defasında verdiğiniz sürece istediğiniz kadar refinansman yapabilirsiniz.


ERKEN KAPAMA KOMİSYONUNA TABİ DEĞİLİM, REFİNANSMAN YAPTIKTAN SONRA DA BU HAKKIM DEVAM EDECEK Mİ?
Hayır, artık yeni bir kredi kullanmış olacaksınız ve ileride bu krediyi de refinansman yapmak isterseniz erken kapama komisyonuna tabi olacaksınız.


REFİNANSMANA NASIL KARAR VERMELİYİM?
Eğer kredi tutarınızın kalan anaparası çok düşükse, vadeniz çok kısalmışsa ya da/ve de bulduğunuz oran mevcut oranınıza yakınsa refinansman yapmanız mantıklı olmayabilir. Çoğu zaman mevcut oranınızla yeni oran arasında minimum 20 baz puan fark olmadıkça o kadar uğraşa değmeyecektir. Örneğin sadece 20,000TL anapara borcunuz kaldıysa sadece fek ve ekspertiz ücreti dahi kredi tutarının %6 ve üzerini bulabilecektir. Diğer masrafları da üstüne koyarsanız bu işlemin mantığının olması için çok ciddi faiz oran farkı olması gerekir. Ya da örneğin kalan vadeniz sadece 24 aysa gene ortalama faiz avantajının işlemi yapmayı mantıklı kılmama ihtimali yüksektir.


İşte kıyaslama yapabilmeniz için altın formül:


Örneğin kredinizin bitmesine 84 ay kalmış, kalan anaparanız da 100,000TL olsun. Bu kredinizin ödeme planını masanın üstüne koyun. Mevcut bankanızdan yeniden fiyatlama alın. Bu fiyatlama için sizden istenilen tüm masraf ve ücretleri öğrenin. Örneğin toplam maliyet 3,000TL olsun. Yeni oranınızla 103,000TL lik 84 ay vadeli bir kredi için ödeme planı çıkarın. Bu ödeme planını da masada orijinal ödeme planınızın yanına koyun. Son olarak başka bir bankayla sıkı bir pazarlığa girişip piyasanın en iyi oranlı ve düşük komisyonlu kredisini bulun. Bankanızdan ayrılırken ödemeniz gereken (varsa erken kapama komisyonu, fek ücreti) ve yeni bankaya ödeyeceğiniz tüm masrafları (kullanım komisyonu, dosya ücreti, ekspertiz ücreti, avukatlık ve tapudaki masraflar gibi) öğrenin. Sigortaları işin içine katmayın. Örneğin bu ücret ve masrafların toplamı 5,000TL  olsun. Aldığınız refinansman oranıyla 105,000TL için 84 ay vadeli bir ödeme planı daha alın. Bu ödeme planını da diğer planların yanına koyup kıyaslayın. Hangi ödeme planında taksit tutarı düşükse o krediyle devam etmek doğru olacaktır.