32 maddede sitelerde yasak işler!

1.    Bu konu, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 24’de işlenmiştir.

2.    Öncelikle, bu maddede belirtilen yasak işler bağımsız bölümlerin kullanımı ile ilgilidir, ortak alanlarla ilgili yasaklar ayrı maddelerde hükme bağlanmıştır.

3.    Kat irtifakı kurulurken, İmar Kanunu ve imar planları ile maliklerin tercih ve iradeleri ile bağımsız bölümlerin niteliği onaylı listede yer alır.

4.    Kanundaki bu madde dolayısı ile, ikamete kullanımına yönelik bağımsız bölümün niteliği, tapuya verilen listede “konut, kat, ev, daire” vs. terimi yerine özellikle “mesken” olarak yazılmaktadır.

5.    Her kat maliki, bağımsız bölümünü özgülediği amaç doğrultusunda niteliğine uygun olarak kullanmakla yükümlüdür.

6.    Kanun koyucu bazı sektör işlerini ya tamamen yasaklamış, ya da oybirliği şartına bağlamıştır.

7.    Kütükte, mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde, hastane-dispanser-klinik-poliklinik-ecza laboratuarı gibi işletmelerin kurulması kesinlikle yasaktır.
8.    Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri, yönetim planları maddeleri hükümleri geçersizdir.

9.    Kat maliklerinin bu konuda yazılı muvafakatleri, yazılı-imzalı tutanakları, sözleşmeleri, oybirliği kararları hükmen geçersizdir.

10.    Malikleri can ve mal emniyetinden yoksun bırakan tüm sektörel işler, işletmeler de yukarıdaki açıklamalara dahildir.

11.    Site içine dispanser açtığınızda, güvenlik inisiyatifi elden gider. Ancak pavyon açtığınızda, keyfiyetten dolayı güvenlik inisiyatifiniz elinizde olurken, sağlık birimi, herkesin sağlık hizmeti alma hakkı olduğundan, keyfi kısıtlama ile reddedilemez. 

12.    Ancak sağlıkla ilgili muayeneler bu yasağın dışına çıkarılmıştır, ancak yönetim planında veya resmi senette muayenelere de bir yasak getirilmişse, yönetim planının bu konudaki maddesi değiştirilinceye kadar, anataşınmazda söz konusu muayene açılamaz.

13.    Kütükte mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde, şu veya bu sektöre bakılmaksızın, kat maliklerinin oybirliği olmadıkça hiçbir şekilde işyeri açılamaz.

14.    Bununla birlikte, kanun koyucu bu madde ile özel olarak avukatlık ve hukuk büroları ile mali müşavirler hakkında bazı hükümler koymuştur. Burada belirtilen sürenin bitmesinden hemen sonra 17.04.2013 tarihli 6460 sayılı Kanunla aşağıdaki maddeler, 1136 sayılı Avukatlık Kanununda ve 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklik ile de Yönetim Planlarında aksi hüküm bulunsa bile, bu iki meslek bürosunun mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde ofis açabileceği hükmü getirilmiştir.

15.    Önemli bir konuda, mesken olarak kütükte nitelendirilmiş bağımsız bölümde, iş yeri açılabilmesi için, kat malikleri kurulunun oy birliği şartı vardır.

16.    Bu şart, usulüne uygun çağrılı olağan veya olağanüstü toplantıda, meskenlerde işyeri açılmasına ilişkin gündemin oylanması, bu oylamaya kat maliklerinin (veya vekillerinin) oy birliği ile olumlu oy vermesi gerekir.

17.    Çok da ciddi olan bu kararın sağlamlığı için çağrıdan, haziruna; toplantı tutanağından, tutanağın imza altına alınmasına kadarki sürecin çok iyi yönetilmesi ve hukuki geçerlilikte tutanağa geçirilmesi gerekir.

18.    Bir kat malikinin veya vekilinin toplantıya katılmadan, dışarıdan rıza ve onayının alınmış olması geçerli değildir.
19.    Toplantıya katılıp da olumlu oy vermeyen kat maliki, öteki kat maliklerince olumlu oy vermeye zorlanması, hakkında dava açılarak, yargı yolu ile olumlu oy vermiş sayılmasının sağlanması da mümkün değildir.

20.    Kat malikleri kurulunda oy birliği sağlanmış olsa bile, belediye mevzuatına uygun olmayan işyerinde bazı işler için ruhsat alınamayabilir.

21.    Ayrıca, oybirliği ile alınan kararlarda, kanunun ilgili maddesine de atıf yapılarak ve/veya özellikle de işin cinsi ve yapılacak tadilatlara da izin verildiği özellikle belirtilmelidir. Çünkü, bazı ileri tadilatlar da maliklerin muvafakatleri aranmaktadır.

22.    Yargıtay’ın yerleşik karalarında doktor muayenesi, avukatlık bürosu, mali müşavirlik ofisinin yanında bazı teknik bürolara da izin verildiği görülmektedir. Ayrıca, Yargıtay kararlarında mesken niteliğindeki bağımsız bölümde pansiyon açılması da bu madde kapsamının dışında tutulmuştur.

23.    Niteliği mesken olmayan bağımsız bölümlerde ise, kat maliklerinin onayı aranmaksızın işyeri açılabilir. Bu işyerlerine maddenin birinci fıkrasında kanunen getirilmiş yasak işler dahil değildir.

24.    Her ne olursa olsun, mesken veya işyerinde yapılan ikamet veya ticarette diğer malikleri rahatsız etmemek şarttır.

25.    Yönetim planında, bağımsız bölümlerin mesken veya ticari, özgülenen amacı dışında kullanılması oybirliğine bağlanabilir. Böylece, kasap olarak özgülenmiş bir dükkan başka maksatla kullanılmak istenirse kat maliklerinin oy birliği gerekecektir. Yoksa, herhangi bir ticari bağımsız bölümde, belediye ruhsatına uygun fiziki şartlar oluşturulduğunda, kat maliklerine sorulmadan, kanunun bu maddesinde resen yasaklanmış işlerin dışındaki her türlü ticari iş yapılabilir olacaktır.

26.    Bununla birlikte, avukat ve hukuk büroları ile mali müşavirlere kanunen tanınan haktan dolayı, yönetim planlarında böyle bir kısıtlama olsa da geçersiz olacaktır.

27.    Bu konuda atlanılmaması gereken bir konu da; yönetim planında bağımsız bölümlerin kullanım amacı ve biçimi hakkında bir kısıtlama veya rahatlama getirmek amacıyla yönetim planında yapılacak madde değişikliklerinde 4/5 oy çokluğu ile değil, oybirliği gerekir.

28.    Uygulamada, yargı önüne gelen davalar, oybirliği olmadığından, hem kiracının tahliyesi hem de eski haline getirilmesi hükmü ile sonuçlanmaktadır.

29.    Bir malikin, başka bir bağımsız bölümdeki ticarete belli bir süre göz yumması, onun bu konuda dava açmasını engellemez ve bu durumda bu malikin iyi niyetli olmadığından bahsedilemez. Çünkü konu hakkında, kanunda açıkça oybirliği şartı bulunmaktadır.

30.    Oybirliği ile alınan, meskenlerde özgül veya genel ticaret yapılmasına ilişkin oy birliği kararı, yönetici veya bir malikin talebi ile tapuda ilgili sayfalara şerh edilir. Bunda amaç, sonradan bağımsız bölüm edinecek kişilerin durumdan haberdar olmasını sağlamak olduğunu düşünüyoruz.

31.    Tapu idaresi doğal olarak, noterce tasdik edilmiş karar defterine geçirilmemiş bir talebi, yani yalnızca onayları içeren bir yazıyı kabul etmeyecektir. 

32.    Tapu idaresi, kurul kararının, kat malikleri kurul defterindeki tutanağın aslına uygunluğunun noterce onanmış olmasını ve benzeri bazı evraklar talep edebilir. Sonuçta, bu oybirliği ciddi bir hukuki süreci tetiklemekte ve hak doğurmaktadır.

Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışman

www.konutsitesiyonetimi.com