9 maddede sitelerde lüks işler!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Sitelerde lüks işler" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu Kat Mülkiyeti Kanunu madde 43’te işlemiştir.
2. Sitelerde, mevzuat olarak vaziyet planı ve ticari olarak da satış vaadinde (vaziyet planına atıfla olması gerekir) ortak alanlarda bulunmayan bir tesis, tanımlı alan, kolaylık sonradan da yapılabilir. Bunlar ilave, faydalı, lüks olarak nitelendirilebilir.
3. Lüks olanlar ile ilgili bu madde, kullanacaklarla ücreti karşılandıktan sonra, diğer kat maliklerine sormadan da yapılabilir anlamında anlaşılmamalıdır. Bir önceki madde de geçerli olan çoğunluk (kat maliklerinin sayı ve arsa payı) burada da geçerlidir. Birincisinden farkı, ilaveye ilişkin giderlerin karşılanma biçimidir.
4. Bu çoğunluk, lüks ilave işi karşılayacak kişilerden oluşmayabilir de, buradaki şartlı çoğunluk, ilavenin yapılmasına rıza gösterenlerin sayı ve arsa payı şartıdır.
5. “Lüks” kavramının göreceliği tartışma götürmemelidir. Yapının özel durumu, mimarisi, semti, fiyatları, kira ücretleri, sakin-maliklerin gelir düzeyi, yaşam şartlarındaki değişimler, beklentiler, vs. bu lükslük kavramının göreceliğini oluşturur.
6. Bu lüks ilavelerin, asgari (ihtiyaç) tesis ve yer-alanlarının yerine veya bunları engeller şekilde olmaması da şartlardan birisidir.
7. Yukarıdaki kanun maddesinde de açık olduğu üzere, bu alanların imalatından, bakımına, sürdürülebilirliğinden işletilebilirliğine kadar tüm masraflar, bu imalata karar verenlerce, karar verdikleri şekilde karşılanır. Sitelerde bazı (restoran-kafe-spor salonu) tip ilaveler, mevzuat kaygılı ve terminoloji ile kurulan cümlelerden oluşan kurul tutanakları ile, bir işletmeye yap-işlet-devret modeli ile de yapılabilir, bu durumda kanun maddesinin sınırlamaları zaten ve kendiliğinden oluşmuş olur.
8. Bundan farklı olarak, site girişinin daha görkemli yapılması bazı maliklerce lüks olarak algılanabilirse de burası herkes tarafından kullanılacağından, öncelikle bunun lüks veya faydalı ilave iş olup olmadığı oylanmalı, sonrasındaki görüşe göre tutanakta bazı özel cümlelerle konu karara bağlanmalıdır.
9. Binaya, projede olmadığı halde asansör yapılması, oyun sahası inşası yapılması kararının oylaması ve sonrasındaki konunun gündeme getirilişi ile oylamanın-toplantının yönetimi aynı detayda olmamalıdır. Sonuçta asansörlü bir bina ile basket sahası olan bir bina aynı emlak değeri katsayısında olmayacaktır.
İlgili kanun maddesi:
Kat Mülkiyet Kanunu: “ Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.”
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
www.konutsitesiyonetimi.com
