7 maddede sitelerde denetim müessesesi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "7 maddede sitelerde denetim müessesesi" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Deneticinin Statüsü Nedir? (KMK madde 41)
Kat malikleri yöneticiyi her zaman denetler. Özellikle hesapların denetlenmesi, yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa her üç ayda bir yapılır. Bununla birlikte haklı bir sebep çıkarsa hesap denetlemesi her zaman yapılabilir.
Denetici ise bu kadar yetkili değildir, ancak bu konularda rapor hazırlar ve haklı bir sebebin ortaya çıkması durumunda KMK madde 29 hükmünce olağanüstü toplantı çağrısı yapar. Bunun üstünde bir statü ile desteklenen denetim müessesesi site yönetimini kaosa sürükleyecektir. Bu sebeple yönetim planında bu konulardaki hükümler dikkatlice kurulmalıdır. Sonuçta, deneticiler yöneticiler gibi vekil değildir.
2. Deneticinin Hakları Nelerdir? (KMK madde 41)
Deneticilik haktan çok sorumlulukla ilgilidir. Yönetici için kanunda özellikle oluşturulmuş amir veya tavsiye hükümler deneticiler için geçersizdir. Sonuçta deneticiler, yöneticiler gibi vekil değildir/vekilin haklarına sahip değildir ve hukuki sorumluluk taşımazlar, kendilerine bu görevlerinden dolayı husumetle dava açılamaz. Yönetim planı hükümleri veya kat malikleri kurulu karaları ile deneticilere maddi ayni veya nakdi haklar verilebilir.
3. Deneticinin Sorumlulukları Nelerdir? (KMK madde 41)
Site yönetimlerinde denetici müessesesi mecburi olmadığından, hukuki anlamda bir sorumlulukları yoktur. Yöneticiler, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu iken, deneticilerin böyle bir sorumluluğu yoktur. Deneticiler, yönetim planında belirtilen tarihlerde, böyle bir tarih yoksa da her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir, bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Bu süreç genellikle olağan toplantılar tutanağının toplantıya katılmayanlara duyurulduğu bildirime dahil edilir.
4. Deneticinin İstifa Hakkı Var Mıdır? (KMK madde 41)
İstifa hakkı, temel insanlık ve anayasal bir haktır. Yöneticiler ve deneticiler her zaman istifa edebilirler.
5. Denetici Nasıl Azledilir? (KMK madde 41)
Kat malikleri kurulu iradesinin önüne geçebilecek herhangi bir özel-tüzel-resmi-kamu yetkilisi veya kurumu yoktur. Kat malikleri kurulu kanunda belirtilen şartlarda deneticileri her zaman azledebilirler.
6. Denetim Hangi sürelerde Yapılır? (KMK madde 41)
Denetimin yapılma tarz ve süre ile yöntemleri yönetim planında belirtilir. Yönetim planında böyle bir hükme yer verilmemişse, denetim her üç ayda bir yapılır. Haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde, hesap denetlemesi her zaman yapılır.
7. Denetim Defteri Nedir? (KMK madde 41)
Site yönetimlerinde tek defter KMK madde 32’de belirtilen defterdir. Bu defter de “Kat Malikleri Kurulu Defteri” denir. Deneticiler de bu deftere kat malikleri adına yaptıkları denetimleri ve alacakları kararları işlerler. Bu defter yönetici tarafından muhafaza edilir. Bunun dışında çeşitli adlar altında defterler oluşturulması kanuni bir zorunluluk değil, hukuki boşluktan doğmuş alışkanlıktır.
Nihat Dönmez Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı
5 maddede site yönetimlerinde sektörel çabalar!
