8 maddede sitelerin yönetimi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerin yönetimi" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Siteler, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Kat malikleri bu yetkilerini, yönetim planı ile, seçecekleri temsilciler kuruluna bırakabilir. Kurulun nasıl oluşturulacağına ilişkin detay hükümler site yönetim planında bulunur.
2. Özetle, sanıldığının aksine siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir; kişiler sitelere ancak hizmet ederler. Sitelerdeki yönetim kurulları karar değil, icra mercidir. Sitelerde kararları kat malikleri/temsilciler alır, yönetim kurulları uygular. Bunun aksine yönetilen sitelerde borç batağı, malikler ve yönetim arasında husumet ve davalar oluşur. Aynı şekilde, yönetimden olduğu gibi denetimden de kat malikleri/temsilciler kurulu sorumlu ve yetkilidir. Denetim kurulları raportör görevindedir. Bunun aksine davranan yönetim ve denetim kurulları site yönetim kültürünün, felsefesinin ve disiplininin dışına çıkar ve site dernek, kooperatif, siyasi parti benzeri organizasyona dönüşür ve muhalif gruplaşmalar ortaya çıkar.
3. Sitelerde doğru, faydalı, akıllı kararlar değil, hukuka uygun kararlar alınır, bu kararları da yalnızca ve ancak kat malikleri/temsilciler kurulları alabilir.
4. Siteler, mevzuata uygun usulde çağrı ile toplanıp, mevzuata uygun oylama ile alınan kat malikleri/temsilciler kurulu karalarına göre yönetilir ve bu tip yönetime resmi-özel, adli-idari hiçbir özel veya tüzel kişilik müdahale edemez.
5. Kurulun kararları başka bir kararla veya mahkeme hükmüyle iptal edilmedikçe geçerli olmaya devam eder. Mahkeme tarafından iptal edilmiş bir kararın tek gerekçesi mevzuata uygunsuzluk olabilir. Kurul bu iptale sebebiyet veren mevzuatı düzelterek (tavsiyemiz) veya düzeltmeden ve söz konusu kararı tekrar alabilir. Mahkemelerin iptal davalarında verecekleri hükümler salt kurul kararı ile sınırlı olduğundan geçmiş uygulamaya etki etmeyecektir.
6. Siteyi yöneten karaların gücünü anlatmak açısından yukarıdaki açıklamaların önemlidir. Çünkü site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Siteleri malik, malikler değil kat malikleri/temsilciler kurulu (hukuki irade-ortak akıl) yönetir.
7. Esas ve usule uygun çağrı sonrasında kanun ve yönetim planını hükümlerine uygun şekilde alınmış kurul kararlarındaki malik iradesine hiçbir resmi-özel üçüncü taraf müdahalesi söz konusu olamaz.
8. Alınan kararlara dava yolu açık olmakla birlikte, yukarıdaki şartları sağlamış kurul kararlarının iptaline ilişkin herhangi bir mahkeme kararını onayan Yargıtay kararına rastlanmamıştır.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
