8 maddede Site Yönetimi kurulum süreci!

Konut siteleri yönetimi, yönetim planındaki esaslara göre kurulur. Yönetim planı kat irtifakı dilekçesi eki olarak tapu idaresine şerhli olarak verilir. İşte site yönetimi, bu planın tapu idaresi tarafından kabulü, kar irtifakı ile  resmi, kat mülkiyeti ile fiili olarak başlar.

KMK 73. Madde uyarınca, bir geçici yönetim öngülmüş  olabilir ki 8 ve daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkullerde yönetici, dolayısı ile de yönetimin kurulması zorunludur. Geçici yönetim, daimi yönetim kuruluncaya kadar, kat malikleri kurulunun tüm yetkilerine sahiptir, sonuçta yönetim planını hazırlayan ve altına imza koyanlar, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine geçmek üzere oluşturdukları kat irtifakının  sahipleridir.

Site yönetim işlemleri aşağıdaki özetlenebilir:

1. Yönetim ilzamının deftere geçirilmesi: Yönetim planının geçici yönetimle ilgili maddesi gereğince, mevcut irtifak sahiplerince yönetici / yönetim kurulu gerçek kişilerden oluşturulur ve notere tasdikletmek  üzere karar defterine dikte edilir veya yapıştırılır. Yöneticilerin görev paylaşımı ve imza yetkilendirmesi de burada yapılır.

2.Noterden yönetim karar defterinin tasdikli olarak açılması: Her ne kadar tüzel kişiliğinin olmamasından dolayı, noterler sözlü beyanla yönetim karar defterinin açılışını yapsa da, aslında bu açılışa referans olarak ilgili yönetim planını aramalıdır.

3.Vergi numarası alınması: Site yönetimlerinin tüzel ve ticari bir kişiliği olmamasına rağmen, potansiyel mükelleflik yaklaşımından dolayı, noter tasdikli yönetim  defteri ile vergi dairesinden numara alınır.

4. Muteber bir bankadan site unvanı ile hesap açılır.

5.Denetici (yönetim planında öngörülmüşse) karar defterinin noterden açılması: Sitelerde, 8 ve daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici bulundurulması mecburidir. Ancak kanunumuz, deneticiyi mecbur tutmamış, denetimi kat maliklerine bırakmış olmakla birlikte bunun yanında yönetim planında belirtilmesi durumunda kat malikleri, kendi adına yönetimi denetleyecek ve malik olmaları şartıyla denetici veya denetim kurulu seçebilir, atayabilir.

6. Hizmete esas enerji-emek-malzemenin belirlenmesi: Sitenin talimatsız olarak asgari güvenlik, temizlik, bakım hizmetleri yapılacak ve buradan oluşacak gider de maliklerden toplanacaktır. Bu maksatla gider kalemleri belirlenmelidir.

7. Oluşturulan yönetimin, işletme projesini hazırlaması, maliklere tebliğ etmesi.

8. İşletme defterinin oluşturulması: Sitenin büyüklüğüne göre, gelir-giderler bir defter veya mali yazılımlar üzerinden ama her halükarda kağıda dökülebilir halde  yine noter tasdikli olacak şekilde oluşturulur. Site yönetimleri  muhasebe standartlarına veya vergi kanunlarına tabi değildir, burada bahsedilen gelir-giderlerin kanıt evrakları ekinde olan bir tür listedir.

Yukarıdaki süreç, sıralı olmadığı gibi özet bir liste özelliğindedir. Bu liste sitenin büyüklüğüne göre değişiklik ve içeriklerde olabilir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Site müdürünün saha turları!

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni