A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 24,1 dolar!
Propin tarafından hazırlanan ve 2018 Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarını kapsayan ''İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2018 Dördüncü Çeyrek Raporu'' yayınlandı.
Propin tarafından hazırlanan ve 2018 Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarını kapsayan ''İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2018 Dördüncü Çeyrek Raporu'' bugün yayınlandı. Raporda, 2018 Dördüncü Çeyrek Dönemi’ne ait kira ortalamaları, boşluk oranları, stok bilgileri yer alıyor.
İstanbul Ofis Pazarı’nın 2018 Dördüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %30,3; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,6 seviyesindeydi. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 20,9 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarında 9,4 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %20,2, kira ortalaması 13,2 ABD Doları /m² /ay oldu.
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %21,8; kira ortalaması 14,3 ABD Doları /m² /ay oldu.
2018 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölge, MİA’da yer alan Levent oldu. Levent’te talep edilen en yüksek kiranın 43 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.
İstanbul Ofis Pazarı’nda 2018 yılına genel bir bakış atıldığında, pazarın birçok belirgin başlığın etkisinde kaldığını görüyoruz. Yılın geneline
bakıldığında, inşaat sektörü başta olmak üzere, tüm sektörlerde yaşanan ekonomik sıkıntılar, ardı ardına gelen konkordato ilanları, 2018 ikinci
yarıda yaşanan dövizin hızlı yükselişi, “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında” çıkan Kararname ve sonrasında açıklanan istisnalar, artan faiz oranları ilk akla gelen başlıklar oldu. Ayrıca, İmar Barışı da 2018’de en çok tartışılan konular içinde yer aldı.
2018 yılında, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki arz-talep dengesizliği dikkat çekti. Piyasada talep düşerken arzın arttığı belirgin şekilde gözlendi. Ofis Pazarı’nın güncel koşulları pazarın kullanıcı pazarı şeklinde devam etmesini sağladı.
Liste fiyatlarındaki belirgin düşüş, pazarın bu yıldaki ana konularından biriydi. Pazar koşullarına göre yenilenen liste fiyatları üzerinden de büyük
pazarlık oranları konuşuldu. Avantajlı kiralama paketleri sunabilen mal sahiplerinin ofis alanlarının daha hızlı kiralandığı görüldü.
Kira rakamlarının dövizden Türk Lirası’na dönüşüyle başlayan süreçte mal sahipleriyle mevcut kullanıcılar arasında yeniden pazarlıklar yapıldı. Kira rakamı ve sözleşme süresi konularında anlaşmaya varılan ofis alanlarında, kontrat yenilemeleri gerçekleşti. Çoğunlukla aracısız gerçekleşen bu yenilemelere ait verilerin pazarda şeffaf olarak paylaşılmaması sebebiyle ‘kontrat yenileme işlemleri’ rapora dâhil edilmedi.
Dövizin yükselişi karşısında alınan tedbirlere ek olarak, Eylül ayında yayınlanan Kararname ve Kasım ayındaki Tebliğ sonrasında pazarın uyum
sürecine girdiği görüldü. Kullanıcı ihtiyaçlarına cevap veren ve verimli yönetilen ofis binalarının pazarda talep gördüğü tespit edildi. 2018 yılındaki bu gelişmeler sonucunda İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 258.000 m2 ofis alanında, kiralama ve kurumsal satın alma işleminin gerçekleştiği belirlendi. Bir önceki yıla göre işlem hacminde %28 daralma olduğu hesaplandı.
2018 yılı boyunca İstanbul Ofis Pazarı’nda ağırlıklı olarak orta ve küçük ölçekli ofis alanlarında kiralama ve kurumsal satın alma gerçekleşti.
Büyüklüğü 1.000-5.000 m² arasında değişen ofislerde tamamlanan işlemlerin, toplam pazar hacminin %47’si olduğu hesaplandı. İşlemlerin
%30’unda ofis alanlarının büyüklüğü 5.000-10.000 m2 arasında değişti. 2018 yılında MİA’da gerçekleşen kiralama ve satın alma işlemi toplamının yaklaşık 69.000 m² olduğu tespit edildi. MİA’daki işlem hacminin 2017 yılına göre %39 oranında azaldığı hesaplandı. İstanbul’da gerçekleşen işlemlerin %27’si MİA’da yer aldı. 2018 sonunda Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde 72.000 m2 ofis alanında işlem gerçekleştiği kaydedildi.
2018 yılında ekonomideki sert dalgalanmalarla birlikte, pazarda yapılan kurumsal satın alma işlemlerinin de geçtiğimiz yıllara oranla azaldığı
belirlendi. Yıl boyunca yaklaşık 28.000m2 ofis alanı son kullanıcı ya da yatırımcı olarak satın alındı. Satın alma işlemleri, toplam işlem hacminin sadece %11’ine denk geldi. Satın alma iştahındaki azalma, ofis yatırımlarına talebin azaldığının göstergesi oldu.
İstanbul Ofis Pazarı’nda, açıklanan liste fiyatlarında yapılan indirimlerin kira ortalamalarına yansıdığı gözlendi. Yıl boyunca pazardaki kira
ortalamalarının sürekli düştüğü belirlendi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2,9 ABD Doları düşmesiyle, 2018 yılı sonunda 20,9
ABD Doları /m² /ay’a gerilediği hesaplandı. 2018’de %17,9 oranında belirgin olarak düşen MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, dördüncü çeyrek dönemde 14,3 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.
2018 yılında ofis stokundaki büyüme, mevcut piyasa koşullarının etkisiyle geçmiş yıllara göre daha yavaş seyretti. Bu yavaşlamanın sonucu olarak, 2018 yılı ve sonrasında planlanan birçok proje lansman ve açılışının ertelendiği gözlendi. Operasyona açılan yaklaşık 200.000 m2 ofis alanıyla İstanbul Ofis Stoku, 2018 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık %4 büyüdü. Bu büyümeyle birlikte pazarın 2018 yılı sonunda 5.900.000 m2 ‘ye ulaştığı tespit edildi.
Güncel pazar koşullarının etkisiyle inşaatı devam eden bazı ofis projelerinde yeniden değerlendirme sürecine gidildiği gözlendi. Geliştirme ve planlama aşamasındaki pek çok projenin de aynı sebeplerle askıya alındığı belirlendi. 2018 sonu itibariyle ofis geliştiricileri tarafından açıklanan verileri değerlendirdiğimizde, 2021 yılında İstanbul’daki ofis stokunun 8.000.000 m2’ye yükseleceğini hesaplamaktayız. Teslim tarihi güncellenen İstanbul Finans Merkezi’nin (İFM) 2021 yılında açılmasıyla, Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri stok payının %37’ye tırmanacak olması dikkat çekicidir. İstanbul Havalimanı, Kuzey Yakası gibi karma projelerin içinde yaklaşık 800.000 m2 ofis alanının açılması planlanmaktadır.
Ekonomik dalgalanmadan olabildiğince az hasarla çıkmak adına önümüzdeki dönemde pazarda, daha çok ‘bekle ve gör’ sürecinin hakim olacağını düşünmekteyiz. Bu süreçte proje açılışlarında erteleme ve planlama/geliştirme aşamasında olan ofis projelerindeyse fonksiyon değişikliğine gidilme ihtimali yüksektir. Liste fiyatlarına yansıyan kira indirimlerinin sürmesini, bununla birlikte kullanıcı ihtiyacına cevap veren nitelikli binaların talep görmeye devam etmesini beklemekteyiz.
ENFLASYON ORANLARI
TÜFE, 2018 yılının Aralık ayında, bir önceki aya göre %0,4 oranıyla beklentilerden daha hızlı geriledi. Aynı dönem için Reuters Anketi’ne göre aylık olarak %0,23 oranında düşeceği bekleniyordu. Ekim 2018’de Yıllık TÜFE %25,24 oranı zirve yaptı. Ardından düşme eğilimine girdi. Aralık ayı sonunda yıllık TÜFE enflasyonu %20,3 olarak hesaplandı. Söz konusu TÜFE oranı, Yeni Ekonomi Programı’ndaki (YEP) %20,8 oranı olan yılsonu beklentisinden ve TCMB’nin son Enflasyon Raporu’ndaki %23,5 oranındaki yılsonu beklentilerinin altında gerçekleşti. TÜFE’deki düşüşte, küresel ölçekte hızlı düşen petrol fiyatlarının ve döviz kuruyla ilgili alınan önlemler sonucundaki gelişmelerin etkisi oldu. Yurt içi ÜFE (Yi-ÜFE) ise Aralık 2018’de, Kasım ayına göre %2,2 oranında gerileyerek aşağı yönlü seyrini sürdürdü. Yi-ÜFE’deki yıllık artış ise Aralık ayında %33,6’e geriledi.
POLİTİKA FAİZİ
Para Politikası Kurulu, Eylül 2018 toplantısında %24’e yükselttiği politika faizi oranını Ekim ve Aralık 2018’de yaptığı toplantılarda da korudu. Kurul, Aralık 2018’deki toplantı sonrası yaptığı açıklamada, Türkiye ekonomisindeki dengelenme sürecinin belirginleştiğine dikkat çekti. Kurul ayrıca iç talebin para politikasındaki sıkılaşma nedeniyle yavaşladığını; dış talebinse büyümeyi olumlu yönde etkilediğini belirtti. Açıklamada, sıkı parasal duruşun korunacağı ifade edilirken ihtiyaç halinde ek parasal sıkılaşmanın yapılabileceği yeniden vurgulandı.
A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu]: MİA’nın stok payı, 2018 dördüncü çeyrek dönemde %34 oldu.
Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: 2018 dördüncü çeyrekte MİA Dışı-Avrupa’nın stok payı %18 oldu.
Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye 2018 dördüncü çeyrek dönemde MİA-Asya’daki bölgelerde stok artışı yaşandı. MİA DışıAsya’nın stok payı 2018 dördüncü çeyrekte %25 olarak tespit edildi.
Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, MaltepeKartal, Batı Ataşehir]: Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde 2018 dördüncü çeyrekte ofis stok artışı gözlenmedi. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payı 2018 dördüncü çeyrekte %23 olarak kaydedildi.
BÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI
2018 dördüncü çeyrek dönemindeki ‘Bölgelere Göre A sınıfı Ofis Stok Dağılımı’, Grafik 4’te yer almaktadır.
İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2018 yılında açılması planlanan ofis projelerinin birçoğunun açılışı ertelendi. Bu durum stok artış hızının yavaşlamasına sebep oldu.
Bölgelere göre A sınıfı ofis stok dağılımı incelendiğinde, 2018 yılında operasyona açılan ofis binalarının MİA-Asya’da yoğunlaştığı görüldü. 2018 dördüncü çeyrekte Altunizade stokuna eklenen 24.000 m2 kiralanabilir alanlı ofis binası, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki küçük alanlı bölgelerden biri olan Altunizade ofis stokunun belirgin ölçüde büyümesine neden oldu. Altunizade bir önceki yıla göre %19,1 oranında büyüdü.
Ümraniye Ofis Stoku’nda %5,2 oranında büyüme hesaplandı. 2018 dördüncü çeyrek sonunda Ümraniye’deki ofis stokunun 550.000 m2 seviyesine yaklaştığı görüldü.
Havaalanı Bölgesi yaklaşık 850.000 m² ofis stokuyla, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki en büyük ofis stokunu bulunduran bölgesidir. Maslak 760.000 m² ofis stokunu kapsamaktadır. Bu büyüklükle Maslak, İstanbul Ofis Pazarı’nda ikinci büyük, MİA’da en büyük ofis stoku olan ofis bölgesidir. Levent’te 550.000 m2 ofis stoku bulunup, Levent Pazar’ın üçüncü büyük ofis bölgesidir.
