Ankara'nın merkezleşme yapısının geldiği nokta-2

Ankara'nın merkezleşme yapısının geldiği nokta-2

İlk merkez olan Ulus'tan sonra büyükelçiliklerin yer seçimiyle birlikte merkez Kızılay'a doğru kayma eğilimine başlamıştır.

 

Kamusal ve bütünleşik bir alan olan merkezleşme yapısı Ulus'tan sonra Kızılay'da da mevcuttu. Ancak bu yapı sosyo-ekonomik yapının çeşitlenmesi ile parçacı bir yapıya dönüşmüştür.

Kızılay'dan sonra ilk ortaya çıkan merkezlerden biri  Tunalı Hilmi olmuştur. Kızılay'a olan yakınlığı ve Atakule'nin açılmasıyla birlikte Tunalı Hilmi merkezleşmeye başlamıştır. Yakın bir konumda yer seçen Karum ile Arjantin Caddesi üst gelir gruplarının uğrak mekanı haline gelmiş, merkez Tunalı Hilmi Caddesi'nden Arjantin Caddesi'ne doğru uzamıştır. Bu durum hali hazırda bu alanda yüksek olan gayrimenkul fiyatlarının ve cadde üstündeki iş yerlerinin değerlerini arttırmıştır.

Bu süreçle yaklaşık eş zamanlı olarak gelişen Bahçelievler 7. Cadde de merkezleşmeye başlamıştır. Yerleşim dokusu, Kızılay'a yakınlığı ve sosyal yapısı ile Gaziosmanpaşa'ya benzerlik gösteren Bahçelievler 7. Cadde Üniversitelere yakınlığının da etkisi ile ulaşılabilirlik açısından daha avantajlı olduğu için genel olarak gençler tarafından tercih edilmektedir. Bu alanda Gaziosmanpaşa gayrimenkul piyasası ile hemen hemen aynı süreçlerden geçmiş  Ankara  ortalamasının üstünde olan bölgede fiyatlar daha da artış göstermiştir.

Bu iki merkezle birlikte Köroğlu Caddesi de üst gelir grupları için merkez özelliği göstermeye başlamıştır. Bu alana talep yükselmiş ve gayrimenkul fiyatları tavan seviyesine ulaşmıştır.

Daha sonra yerleşim dokusu villa tipi olan ve daha yeşil olana Çayyolu'na doğru kayan üst gelir grupları buranın da merkezleşmesinde rol oynamıştır. Hatta bu semt içinde bile farklı seviyedeki üst gelir gruplarına hitap eden alanlar oluşmaya başlamıştır. Galeria ve Arcadium Alışveriş merkezleri bu bölgelerin merkeze bağlılıklarını kırmış şu anda ikinci Arjantin Caddesi olarak anılan Park Caddesi daha önce Tunalı Hilmi'de yaşanan süreci aynısını Çayyolu'na taşımıştır. Gaziosmanpaşa'daki gibi Çayyolu'nda da fiyatlar Gaziosmanpaşa'daki kadar da olmasa yükselmiş, Park Caddesi'ne yakın alanlarda bu artış çok daha fazla olmuştur.

Oran ve Çukurambar son zamanlarda merkezleşmeye başlayan semtler arasında yer almaktadır. Bu alanlarda daha çok üst gelir gruplarına hitap eden merkezlerdir. Bu iki semtin merkezleşmesindeki etkenler Oran'da açılan Panora ve Çukurambar yakınlarında konumlanan Armada olmuştur. Bu iki alanın farkı ise Oran semti üst gelir gruplarının konut seçtikleri bir bölgeyken Çukurambar gecekondu alanından dönüşen yeni yapıların yer aldığı üst gelir gruplarının yeni yeni bu alana kaymaya başladığı bir yer konumundadır.

Ancak yukarıda bahsettiğim iki merkez(Tunalı Hilmi ve 7. Cadde) Ulus ve Kızılay'dan farklı olarak genele değil daha çok üst gelir gruplarına hitap etmektedir. Daha ucuz olan şehrin dış çeperlerine kayan orta ve alt gelir gruplarının merkezleşme yapısı da son yıllarda ortaya çıkmaya başlamıştır. Buna en iyi örnek olarak Eryaman ve Sincan gösterilebilir.

Eryaman'da açılan KC Alışveriş merkezi, Optimum ve Göksu parkı merkezden uzak olan bu bölgenin canlanmasına ve merkeze bağlılığının kırılmasında etkin bir rol oynamış ve merkez oluşumunu tetiklemiştir. bu alışveriş merkezleri ve sosyal donatı alanlarının yakın çevresindeki gayrimenkul fiyatları Eryaman'ın geri kalanının çok üstüne çıkmış ve Eryaman'ın değerinin artmasına neden olmuştur.

Sincan için de benzer bir durum gerçekleşmiştir. Alt gelir gruplarının yer seçtiği Sincan kendi içinde bir merkez olmuş ve merkeze olan bağımlılığını kırmıştır. Bu sosyal gruba hitap eden merkez anlayışı hala bütünleşik bir yapıdadır. Bu nedenle Sincan merkez gayrimenkul fiyatları açısından ilçenin en yüksek alanıdır. Bu ilçeye açılan Harikalar Diyarı'nın açılmasıyla da kendine yetebilen ilçede fiyatlar artış göstermektedir.

Geçen haftaki yazımda da belirttiğim gibi Ankara bütüncül merkez yapısından çıkıp parçacı merkez yapısına dönüşmüştür. Yukarıdaki yazımdan da anlaşılacağı gibi bunun iki nedeni vardır. Birincisi gittikçe aralarındaki segregasyon artan sosyo-ekonomik grupların farklı talepler ve Alışveriş merkezlerinin ve sosyal donatı alanlarının konumlandığı bölgelerin etrafının merkezleştirmeleridir.

Ebru ÖZ
Mimar-Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş
ebruoz@laldegerleme.com.tr

***Bu yazının yazılmasındaki yardımlarından dolayı yardımcım Ş.Bölge Plancısı  Burçak Üzel'e teşekkür ederim.