Bina yönetimi 'rezidans doktorları'na emanet

Bina yönetimi 'rezidans doktorları'na emanet Bina yönetimi 'rezidans doktorları'na emanet

Efsane Bizimkiler dizisindeki Sabri Bey ile özdeşleşmiş apartman yöneticiliği kavramı tarihe karışıyor.



Kendilerine 'rezidans doktoru' diyen yeni yöneticiler çocukları okuldan alıyor, gece yarısı antente ayarı yapıyor.

Çocukları okuldan aldırıyor, havuzun kloruna, bahçenin temizliğinden, çiçeklerin ekimine, elektrik faturalarının ödenmesinden, tamirat işlerine kadar her şey onların kontrolünde.
Profesyonel bir ekiple 24 saat görev başındalar. Onlar, TRT'nin bir zamanlar efsane olan "Bizimkiler" dizisinin Sabri Bey'i karakteri ile özdezleşmiş olan ve sorunları çözmekten ziyade insanların herşeyine karışan yöneticilik kavramını ortadan kaldırıp, yepyeni bir anlayış getirdi.

ABD'de de 20 yıldır var olan "Facility Management"; yani yapı yönetimi, inşaat sektöründeki hızlı gelişimle Türkiye'de de yeni bir iş kolu yarattı. Kendilerine "rezidans doktoru" da diyen yeni nesil yöneticiler, rezidanslardan konut siteleri ve alışveriş merkezlerine kadar, birçok yerde boy göstermeye başladı. ECE Group, Redevco, Metro Group, HSG gibi dünya devlerinin de bulunduğu 30 şirketin faaliyet gösterdiği sektör kısa bir sürede 2.5 milyar dolarlık bir büyüklüğe ulaştı. İnşaat sektöründeki gelişmelere bağlı olarak yapı yönetiminin önümüzdeki 5 yılı için yapılan tahminler dikkat çekici.

Katma değer katıyorlar
Gayrimenkul sektöründeki gelişmelerle birlikte lüks yaşamın merkezleri haline gelen rezidansların sayısı da hızla artıyor. Türkiye'deki toplu konut sayısı son 7 yılda 340 bine ulaştı. Alışveriş merkezi sayısının ise önümüzdeki 3 yıl içerisinde 350'ye yükselmesi bekleniyor. Sektördeki bu hareketlilik, rezidans, alışveriş merkezi ve toplu konutlara komple hizmet veren gayrimenkul yönetim şirketleri sayısının da hızla artmasına neden oluyor.
ECE Group, Redevco, Metro Group, HSG devlerin bulunduğu sektördeki potansiyeli gören yerli firmalar da pastadan pay kapma yarışa dahil oldu.
Sektördeki rekabet verien hizmetlerde de kendini gösteriyor. Yeni nesil yönetim şirketleri site sakinlerinin elektrik faturalarını ödüyor, gece kesilen uydu bağlantılarını tamir ediyor, havuzlarındaki klor oranını tespit ediyor... Butik çalışma, esnek bakış açısı ve hızlı karar alma özelliklerine sahip gayrimenkul yöneticileri, yönettikleri ticari tesislerinde de değerini yükseltiyor daha verimli bir çalışma ortamı oluşturuyor. Bu nedenle bir çok gayrimenkul sahibi binasını bu uzmanların eline teslim ediyor.
Gayrimenkul yönetiminin site sakinlerine aylık maliyeti ise 50 ila 300 TL arasında değişiyor. Rezidans, ticari gayrimenkul ve alışveriş merkezleri için ise bu rakam mağazasa başına 500 TL'den bin TL'ye kadar çıkıyor.

Yabancı, evlilikle giriyor
Türkiye gayrimenkul yönetimi pazarındaki büyük potansiyeli gören yabancı firmalar da yönünü Türkiye'ye çevirmiş durumda.
Sektöre son 4 yılda 6 yabancı şirket girerken, profesyonel gayrimenkul yönetimi yapan firma sayısı 30'a ulaştı. Firmalar Türkiye pazarına genellikle yerlilerle ortaklık kurarak girmeyi tercih ediyor. Evlilik yaparak pazara giren şirketler arasında, Kanadalı SNC-Lavalin ile Süzer Grubu, Alkaş Danışmanlık ile İngiliz Jones Lang LaSalle ve AVM Partners ile Hollandalı MFI yer alıyor. STFA Holding ve İngiliz Compass Group Plc. ortaklığı olan SOFRA Grubu'nun "Multi-Hizmetler Şirketi" Euroserve Hizmet ve İşletmecilik A.Ş. ve Alman HSG de Türkiye pazarına odaklanan diğer firmalar arasında yer alıyor.

Hotech'in hedefi yönettiği bina sayısını 2'ye katlamak

2006'da Hotech adlı şirketi kurup rezidans ve toplu konut yönetimi işine soyunan Türk TSP Grup, kriz ve inşaat sektöründeki durgunluğa rağmen 2009'da hizmet verdiği gayrimenkul sayısını iki katına çıkarmayı hedefliyor. Türkiye'de toplu yaşam kültürünün henüz yeni yeni oluşmaya başladığını belirten Hotech Genel Müdürü Metin Dağcı, "Büyük yapıların profesyonel bir yönetime ihtiyacı var. 24 saat hizmet veren teknisyenlerimiz var. İstanbul'da bir sağnak yağış ve fırtına olduğunda bazı sitelerimizde jeneratörler arızalanıyor. Bizim mobil ekiplerimiz gece saat 3'te de olsa hemen oraya varıp, o sitenin karanlıkta kalmasını önlüyor" diyor.
Hizmet verdikleri konutlara düzenli aralıklarla bakım yaptıklarını dile getiren Dağcı, "Biz binalara da canlı gözüyle bakıyoruz. Bizler nasıl ki 6 ayda bir düzenli check-up yaptırıp, haftada bir tansiyonumuzu ölçtürüyorsak, binaların da düzenli teknik bakıma ihtiyaçları olduğunu düşünüyoruz. Böylece yönettiğimiz toplu yaşam alanlarında herhangi bir teknik veya başka bir sıkıntının yaşanmasını önlüyoruz. Çünkü insanlar daire alırken sadece bir beton yığınını almıyor, aynı zamanda bir yaşam alanı satın alıyor ya da kiralıyor. Dolayısıyla insanlar oturdukları yerde mutlu olmak istiyor. Bu özelliğimiz nedeniyle 'Rezidans doktorları' diye anılıyoruz" diye konuşuyor.

Dairenin değeri katlanıyor
İyi yönetilen sitelerdeki evlerin değerlendiğine de dikkat çeken Dağcı, bir sitede ne kadar iyi bir yaşam alanı oluşturuluyorsa o sitedeki evlerin fiyatlarının da ona göre ayarlandığını ifade ediyor. Yönetimini aldıkları sitelerde değeri 2-3 katına çıkan dairelerin bulunduğunu anlatan Dağcı, "Bu durum emlak piyasasındaki durumdan ziyade o sitede insanlara daha iyi yaşam imkanı sağlanmasıyla ilgili. Yine iyi yönetilen bazı alışveriş merkezleri iyi iş yaparken, kötü yönetilenler sinek avlıyor" diyor.
Hotech, olarak 15 rezidans ve sitenin yönetimini yaptıklarını kaydeden Dağcı, Türkiye'deki mevcut gayrimenkul sayısını göz önüne alarak bu yıl bu rakamı 30'a çıkarmayı hedeflediklerini belirtiyor. TSP Grup olarak gayrimenkul yönetimindeki gelişmelere bağlı olarak yeni alanlara da yatırım yaptıklarını dile getiren Dağcı, alışveriş merkezi yönetimine odaklanmak için 6 ay önce Malltech şirketini kurduklarını, şu anda birkaç merkezle görüşme halinde olduklarını söylüyor.
TSP 'nin hizmet verdiği gayrimenkuller arasında Metrocity rezidans, Uphill Court, Dora Park, Grenium, Villa Sera, Selvice Evler, Rose Marine, Fulya Terrace gibi konut projeleri bulunuyor.

Kendi binasından başladı şimdi 22 gayrimenkulü yönetiyor
Yapı Kredi Plaza'nın yönetimi için Yapı Kredi ve Koray İnşaat ortaklığıyla 1988'de kurulan YKS Tesis Yönetim Hizmetleri de Türkiye'deki gayrimenkul potansiyelini görerek bu sektöre yönelen şirketlerden. 1998'den itibaren grup dışındaki ticari gayrimenkullerin yönetimini de üstlenen firma, 2001'de de toplu konut yönetimine başlıyor. YKS, bugün 22 gayrimenkule yönetim hizmeti veriyor. Türkiye'deki gayrimenkul varlığının firmalar için önemli bir potansiyel oluşturduğunu belirten YKS Genel Müdürü Sinan Fındıkoğlu, yapılan yeni binalarla birlikte sektörün daha da gelişeceğini söylüyor. Bu durumun yabancı yatırımcıları da Türkiye'ye çektiğini anlatan Fındıkoğlu, "Son 3-4 yıldır Türkiye'deki potansiyeli gören yabancı firmalar akın akın gelmeye başladı. Önümüzdeki dönemlerde de bu işe yatırım yapacak firmalar olacaktır. Ancak bundan sonra gayrimenkul yönetimine soyunacak firmalarınhatta var olan firmaların da kendilerini sektördeki diğer firmalardan ayrıştırmaları gerek" diyor.
Avrupa ülkeleri ve ABD'de toplu konut ve ticari gayrimenkul yönetimi yapan firmaların ayrı olduğunu dile getiren Fındıkoğlu, önümüzdeki yıllarda Türkiye'deki firmaların böyle bir ayrıma gidebileceğini ifade ediyor. 2008'i 10 milyon TL ciroyla kapattıklarına dikkat çeken Fındıkoğlu, var olan projeler sayesinde 2009'da hizmet verdikleri firma sayısını artıracaklarını kaydediyor.

Potansiyel cezbedici
Gayrimenkul yönetim firmalarına güvenlik, temizlik ve catering hizmeti veren Danimarkalı ISS ise, 2005'te Türkiye'nin en güçlü tesis yönetim firmaları arasında yer alan Servicemaster ve Proser'in yüzde 70'ini satın alarak Türkiye pazarındaki yerini aldı. ISS Yönetim Kurulu Üyesi Ela Aydoğan, Türkiye'deki gayrimenkul potansiyelinin yabancı yatırımcıyı cezbettiğini ifade ediyor. Buna rağmen krizle birlikte bir durgunluk yaşandığına işaret eden Aydoğan, "Ancak mevcut gayrimenkuller bile sektörü ayakta tutabilir. 2010'dan itibaren yeni alışveriş merkezlerinin inşaatına da başlanacak. Ayrıca Anadolu'da yeni AVM'ler önümüzdeki günlerde açılacak. Bunlar gayrimenkul yönetim şirketleri ve bizim gibi çözüm ortakları için önemli" diyor.
YKS, Şişli Plaza, 1.Levent Plaza, Yapı Kredi Plaza gibi iş merkezlerini yanı sıra Arkeon Evleri, Evidea, İstanbul Bis, Fibalife, Neovista gibi konut projelerinin de yönetemini üstlenmiş durumda.

'Rezidans doktorları'nın verdiği hizmetler

- Güvenlik
- Her türlü bakım ve onarım
- Yenileme, tadilat ve tamirat
- Temizlik
- Sekreterlik
- Resepsiyon
- Fatura ödeme
- Tesis ve evlerde elektrik tasarrufu
- Sitelerin havuzlarındaki klor oranının ölçümü
- Peysaj ve bahçe düzenlemesi
- Uydu, klima, jeneratör, asansör gibi özel cihazların bakım ve tamir hizmeti
- Akan çatıları tamir
- Çocuklar okuldan alma
- Restoran, fitness center, eğlence alanları gibi bölümlerin işletilmesi

Referans