Bir evin gerçek değeri nedir, nasıl hesaplanır?

Türkiye’de konut fiyatları hızla dalgalanırken, “Bir evin gerçek değeri nedir, nasıl hesaplanır?” sorusu hem alıcıların hem satıcıların en kritik gündem maddelerinden biri haline geldi. 

Verilen detaylara göre özellikle son yıllarda artan maliyetler, bölgesel farklar ve internet ilanlarındaki şişirilmiş rakamlar, sağlıklı bir değer tespitini her zamankinden daha önemli kılıyor. Uzmanlara göre bir evin fiyatını belirlerken tek bir ölçü değil, birbiriyle bağlantılı çok sayıda kriter birlikte değerlendirilmek zorunda.

Gayrimenkul değerlemesinde ilk bakılan unsur, konum oluyor. Ulaşım ağlarına, metro ve ana yollara yakınlık; okul, hastane, AVM gibi sosyal donatılara erişim; semtin sosyoekonomik profili ve güvenlik algısı, değeri doğrudan etkiliyor.

Aynı metrekareye sahip iki daire, sadece bulundukları sokak ya da site farkı nedeniyle yüz binlerce lira farkla alıcı bulabiliyor. Deprem riski ve zemin kalitesi de artık değerlemenin vazgeçilmez başlıkları arasında.

İkinci önemli başlık, fiziksel özellikler. Dairenin brüt ve net metrekareleri, oda sayısı, cephe durumu (güney-kuzey), kat bilgisi, bina yaşı, asansör ve otopark varlığı, mantolama ve yalıtım kalitesi, ısıtma sistemi, site içinde olup olmaması gibi pek çok detay fiyatı değiştiriyor. Aynı apartmanda, üst kat ve daha iyi cepheye sahip bir dairenin değeri, alt kattaki daireye göre yüzde 10–20 bandında daha yüksek olabiliyor.

Değerlemede kullanılan yaygın yöntemlerden biri de emsal karşılaştırma yöntemi. Bu yöntemde, yakın çevrede son dönemde satılmış benzer nitelikteki daireler inceleniyor. Metrekare fiyatları, ilan değil gerçek satış verileri üzerinden hesaplanarak ilgili daireye uyarlanıyor. Ancak uzmanlar, yalnızca internet ilanlarındaki istenen fiyatlara bakarak karar vermenin ciddi yanılgılara yol açabileceği uyarısında bulunuyor.

Özellikle yatırım amaçlı alımlarda kira çarpanı da dikkate alınan göstergelerden biri. Burada, dairenin piyasa koşullarındaki kira getirisi ile satış fiyatı oranlanıyor ve yatırımın kendini kaç yılda amorti edeceği hesaplanıyor. Türkiye’de konutlarda bu sürenin ortalama 14–20 yıl bandında değiştiği ifade ediliyor. Bu sürenin çok üzerine çıkan fiyatlamalar, yatırımcı açısından “pahalı” alarmı anlamına gelebiliyor.

Profesyonel rapor ihtiyacının arttığına dikkat çeken uzmanlar, konut kredisi kullanımı, miras paylaşımı, icra-iflas süreçleri ve kurumsal alım-satım gibi durumlarda SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporlarının belirleyici hale geldiğini vurguluyor. Bu raporlarda; tapu ve imar durumu, yapı ruhsatı, iskan, teknik inceleme, emsal analizi ve bölgesel piyasa verileri detaylı şekilde ele alınıyor.

Sonuç olarak, bir evin değerini sağlıklı biçimde hesaplamak, sadece “komşu dairesi şu fiyata gitti” bilgisine dayanarak yapılacak bir iş değil.

Konumdan binanın teknik özelliklerine, bölgedeki arz-talep dengesinden kira potansiyeline kadar pek çok veri masaya yatırılmalı; mümkünse profesyonel destek alınmalı. Aksi halde ya ederinin çok üzerinde bir fiyata alım yapılabiliyor ya da satıcı, malını piyasanın altında elden çıkararak ciddi kayba uğrayabiliyor.