Değer artış kazancı vergisi nedir?

Bir malın satışı sonucu elde edilen kazanç, vergi mevzuatında “değer artış kazancı” şeklinde  adlandırılır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre, satın alınan bir gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, bu satıştan doğan kazanç kural olarak gelir vergisine tabidir. 

Fakat her satışta otomatik olarak vergi ödeme yükümlülüğü doğmaz; hem edinim şekli hem de kazanç tutarı burada belirleyicidir.

Miras yoluyla geçen taşınmazlarda veya bedelsiz edinimlerde –örneğin anne-babanın çocuğu adına ev alması, hibe edilmesi gibi durumlarda– satış yapılsa dahi değer artış kazancı vergisi ödenmez. Vergi doğması için hem gayrimenkulün bedel karşılığı (satın alma vb.) edinilmiş olması hem de satıştan sağlanan kazancın ilgili yıl için belirlenen istisna haddini aşması gerekir.

İSTİSNA HADDİ NEDİR?

Bir gayrimenkulün alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark, yani gerçek kazanç, belirli bir tutarı aşarsa vergi mükellefiyeti doğar. Bu alt sınır her yıl Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından açıklanır ve “istisna haddi” olarak adlandırılır.

Örneğin, 2025 yılı içinde gayrimenkulünü satan bir kişi, satıştan 120.000 TL’nin altında değer artış kazancı elde etmişse, bu tutar için değer artış kazancı vergisi ödemez. İlgili yıllara göre güncel istisna tutarlarını görmek için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın “Değer Artışı Kazançlarına İlişkin İstisna Tutarı” sayfasına bakılması gerekir.

İstisna haddinin üzerinde kazanç elde edenlerin ise beyanname vermesi zorunludur. Beyan, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayının 25’ine kadar yapılmalıdır. Örneğin, Haziran 2024’te gayrimenkulünü satan bir mükellefin, 25 Mart 2025 tarihine kadar gelir vergisi beyannamesini vermesi gerekir. Hesaplanan değer artış kazancı vergisi, Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenebilir.

GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ NEDİR?

Vergi hesabında, gayrimenkulün elden çıkarılmasıyla oluşan kazanç, enflasyondan arındırılarak dikkate alınır. 

Bunun için:
1. Gayrimenkulün alış bedeli, edinim tarihinden satış tarihine kadar olan dönemde Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre güncellenir (endeksleme yapılır).
2. Satış bedelinden, ÜFE’ye göre düzeltilmiş alış bedeli çıkarılır.
3. Bu tutardan; ödenen tapu harçları, komisyonlar gibi satışa ve edinime ilişkin giderler de düşülür.
4. Kalan net kazanç, ilgili yıl için geçerli istisna haddi ile karşılaştırılır.
5. İstisna tutarını aşan kısım, o yılın gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
Sonuç olarak, her gayrimenkul satışı vergi doğurmaz; edinim şekli, elde tutma süresi ve kazanç miktarı birlikte değerlendirilerek değer artış kazancı vergisi hesaplanır.