En düşük faiz, en hesaplı konut kredisi değildir!

Ev sahibi olmak birçoğumuzun alacağı en büyük kararlardan biri. Mortgage düşük faizli ve uzun dönemli bir kredi olması nedeniyle birçoğumuzu idealimizdeki konutu almak için bankaların yolunu tutuyoruz. Mortgage taşınmaz malın ipotek alınması şartıyla verilen kredidir. Mortgage kredisinin bütün taksitlerinin ödemesi tamamlandığında, borçlunun borcu bittiğinde, ipotek durumu ortadan kalkıyor.

Mortgage sistemi nasıl işler?

1- Vatandaş önce taşınmazı bulur ve satıcı ile pazarlığını yapar.
2- Vatandaş bankaya gidip taşınmazı satın almak için kendisine gereken parayı bankadan talep eder.
3- Banka da gerekli araştırmayı (taşınmazın değer tesbiti, tüketicinin gelir bilgilerinin doğrulanması v.b.) yapar ve bunun karşılığında uygun bulursa tüketiciye krediyi verir.

En uygun mortgage kredisi

En uygun mortgage kredisi bulmak en düşük masraf ve en düşük mortage kredisi faizi veren bankanın bulunması gerekiyor. 

Konut kredisi şartları

Mortgage vermek için her banka farklı kriterler uyguluyor ve değişik kredi koşulları, faiz oranları ve geri ödeme seçenekleri sunuyor. 

1- Kişinin Kredi Özgeçmişi
Mortgage kullanmak isteyen kişinin kredi özgeçmişi kredi notuyla ölçülüyor. Kişinin daha önceden batık borcunun bulunmaması, karşılıksız çekinin olmaması, olan borç ve taksitlerini düzenli ödüyor olması ve halihazırda aşırı borç altında olmaması kredi notunun yükselmesinde büyük paya sahip.

2- Kişinin Toplam Geliri
Hemen hemen her banka sizin düzenli bir gelirinizin olmasını ister. Düzenli geliriniz maaş, kira ve diğer gelirlerin toplamı olarak ifade edilir. Düzenli geliriniz ne kadar mortgage alabileceğinizi belirler.

3- Peşinat
Mortgage kullanmak için taşınmaz malın yüzde 10-25'i oranında bir parayı peşinat olarak bankaya yatırmalısınız. Bu peşinat oranı bankadan bankaya değişiyor.

4- Taşınmaz Malın Özellikleri
Taşınmaz mal banka tarafından mortgage'a teminat olarak tutulduğu için banka taşınmaz malda bazı özellikler arıyor. Gayrimenkuldeki bu özellikler Değerleme (Eksper) Raporuyla tespit ediliyor. Değerleme Eksper) Raporu bir binanın inşaat kalitesini, fiziki durumunu ve tamirat gereksimini, bina özelliklerini (ısıtma, kanalizasyon, v.s.), tapu kaydını, hisse payını ve piyasadaki yaklaşık degerini saptayan, yeminli bir uzman tarafından hazırlanıyor. Hazırlanan rapor sonucuna göre kredi veriliyor. 

Borç Gelir Oranları

1- Ön Oran
Ön oran aylık mortgage ödemenizin aylık net gelirinize bölünmesiyle tespit eidliyor. Ön oran aylık gelirinin yüzde kaçının mortgage kredi ödemelerine gideceğini belirliyor. Genel olarak bankaların kriteri mortgage ödemenizin net gelirinizin yüzde 38'ini geçmemesi gerekiyor.

2- Arka Oran
Arka oran toplam borç ödemelerinizin (mortgage, taşıt kredisi, tüketici kredisi, kredi kartı v.s. toplamı) aylık net gelirinize bölünmesiyle bulunuyor. Arka oran, aylık net gelirinizin yüzde kaçının toplam borç ödemelerine gideceğini belirliyor. Genel olarak bankaların kriteri toplam borç ödemelerizin net gelirinizin yüzde 50'sini geçmemesi gerekiyor.

Maaşa göre kredi şartı

Örnek olarak ayda olarak 1.000 TL net maaş alan bir kişiyi ele alalım. Her bankanın kriteri değişiktir, ancak genel olarak, bu kişiye kredi verirken şu şartlar koşulur:

- Aylık net gelirin %38'i 380 TL'dir. Banka bu kişinin aylık mortgage ödemesinin 380 TL'yi geçmemesini ister.

- Aylık net gelirin %50 si 500 TL'dir. Banka bu kişinin aylık toplam borç ödemesinin 500 TL'yi geçmemesini ister.

Konut kredisinde gizli masraflar

Konut kredisi kullanırken birçok yanlışlık yapılabiliyor. En düşük faiz, en hesaplı konut kredisi olmuyor. Konut kredisinde gizli masrafları öğrenmeniz gerekiyor.

Mortgage masrafları

1- Faiz
Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlıyor. Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar hesaplamada büyük değişikliklere neden oluyor.

2- Alım ve satım masrafları
Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişiyor. Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istenebiliyor.

3- Sigortalar
 Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşam Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri de sigorta primleri oluyor. Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için gereksiz primler ödenebiliyor. Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketleri tarafından serbest piyasada özgürce belirleniyor. 

4- Vergi ve aidatlar
Ev aldıktan sonra belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebiliyor. Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri bulunuyor.

Güncel konut kredisi faiz oranları

Masraflar Dahil (Bankaların gizli masrafları) 100 bin TL için 5 yıl vade

Halkbank
Faiz oranı: Yüzde 1,21    
Aylık ödeme: 2.354
Toplam masraf: 3.914    

Ziraat Bankası
Faiz oranı: Yüzde 1,30
Aylık ödeme: 2.410
Toplam masraf: 3.633    

Akbank
Faiz oranı: Yüzde 1,40
Aylık ödeme: 2.473
Toplam masraf: 7.162    

ING Bank
Faiz oranı: Yüzde 1,44
Aylık ödeme: 2.498
Toplam masraf: 4.146    

Vakıfbank
Faiz oranı: Yüzde 1,51    
Aylık ödeme: 2.548    
Toplam masraf: 5.364

Konut kredisi faiz oranları düştü mü? 

Merkez Bankası kararları konut kredisini nasıl etkiledi? 

Nuran AYDIN/Emlakkulisi.com