Ev alamayanı anahtar sahibi yapmanın yolu!

Albaraka Türk Genel Müdür Baş Yardımcısı Mehmet Ali Verçin Karar Gazetesi'nde bugün "Ev alamayanı anahtar sahibi yapmanın yolu BES modelinde" başlıklı köşe yazısı yazdı. İşte yazının deyatayları..

Ekonomiden sorumlu Başbakan Yardımcısı Mehmet Şimşek, yaptığı açıklamada, konut sahibi olmayan vatandaşların ev alabilmesini ve bunun için satın alma bedelinin önceden tasarruf edilerek karşılanmasını amaçlayan, teşvikli “konut hesabı”nın 2016 yılında uygulamaya konulduğunu ve şimdiye kadar sadece 11 bin 400 kişinin bu uygulamaya müracaat ettiğini belirtti. Teşvik olarak, devletin en çok 15 bin TL katkı sağladığı bu uygulamayı daha da geliştirmek istediklerini söyledi. Ev sadece insanların kişisel hayatlarında değil, ekonomi için de çok önemlidir. Bir ekonomi için bütün iyilikler ev sahibi olma arzusuyla başlar. Basit olarak bu iyiliklerin birkaçını zikredersek; ev almak isteyenler eğer borçlanarak konut alacaksa, yıllar boyunca peşinat için para biriktirir. Eğer borçlanarak satın alma imkânı kısıtlıysa, bu biriktirme süresi daha uzun sürecektir. Bu para biriktirme, tasarruf eme, faaliyetleri artıkça ekonominin tasarruf ihtiyacına cevap verilmiş olur. Bankalarda biriktirilen nakit varlıklar hem artar hem de bu tasarrufların ortalama vadesi uzar. Yatırımlar için kaynak birikmiş olur.

Sonuçta satın alınacak bir konut olduğu için, inşaat sektörü bütün bileşenleriyle gelişme kaydeder ve bu alandaki talepler ekonominin bütün alanlarına dalga dalga yayılır. Ülkede büyüme ve kalkınma gerçekleşmiş olur.

Dünyada Konut kredilerinin Gayrisafi Yurtiçi Hasılaya Oranı bize bu konuda, ülkelerin gelişmişlik seviyesi hakkında, fikir vermektedir. Türkiye’de konut kredilerinin toplam tutarı 2017 sonunda, 191 Milyar TL olarak yani yaklaşık olarak GSYH’nın yüzde 6’sı olarak gerçekleşti. Gelişmiş ülkelerde bu oranları gösteren tablo 

Bu oranlar değişik kaynaklarda, tanım farkından kaynaklı biraz farklılık arz edebilir fakat veriler birbirine çok yakın.

1. Avusturya 27.5 
2. Belçika 49.1 
3. Danimarka 114.0 
4. Finlandiya 43.7 
5. Fransa 43.3 
6. Almanya 42.4 
7. Yunanistan 38.8 
8. İtalya 22.2 
9. Hollanda 95.7 
10. Polonya 20.0 
11. Portekiz 59.2 
12. Romanya 6.7
13. İspanya 55.4 
14. İsveç 78.8 
15. İngiltere 75.0 
16. Norveç 75.8 
17. Türkiye 6.3 
18. Rusya 3.5 
19. ABD 57.6 

Hemen akla, ‘Peki bizde niçin konut kredileri bu kadar gelişemedi?’ sorusu geliyor. Ama biz bu yazıda geçmişte ne niçin yapılmadı konusuyla değil, gelecekte niçin yapılmalıdır ve nasıl yapılabilir. Yapılırsa memleket ekonomisine ve vatandaşa nasıl faydalı olur konusuna eğileceğiz. Mevcut uygulamanın vatandaşlardan beklendiği kadar teveccüh görmediği doğru. Yeni bir konut edindirme teşvik sistemi geliştirmenin faydaları saymakla bitmez. Ben daha önceden bazı ülkelerin mortgage sistemi incelemiş ve Türkiye’ye uyarlanabilecek bir modelin hem bankalara hem kamuya hem de vatandaşlara çok önemli katkılar sağlayabileceğini değerlendirmiştim.

Bu konuyu, vatandaş, banka ve devlet bağlamında, yani üç ayrı grubun menfaat ve yararı bağlamında tartışacağız. Bu konunun en önemli ve olmazsa olmazı, en kritik belirleyici parametresi, vatandaşa net ve doğrudan bir menfaat sağlamaktır. Şimdiye kadar orta-üst ve üst gelir grupları konut kredisi pazarına girip ihtiyaçlarını giderirken, bu yeni uygulamayla orta ve orta-alt gelir segmentindeki insanların da ev sahibi olması mümkün olacaktır. Vatandaşlar açısından durumu incelerken bir soruyla işe başlamak doğru olacaktır: Hükümet niçin vatandaşların Bireysel Emeklilik Sistemi’ne (BES) katılmasını teşvik etti?  BES tasarlanırken niçin devlet desteği ve katkısı sunuldu? Bu sorulara verilecek cevapların aynısı, “niçin konut edindirme sisteminde vatandaşa destek olmalıyız?” sorularının da cevabıdır. Şu anda, BES’e devlet katkısının, yatırılan meblağın yüzde 25’i olduğunu hatırlayalım. 2018 yılında bin 520 TL BES’e para yatıran kişilere devlet, bunun yüzde 25’i tutarında 380 TL her ay katkı sağlamaktadır. Konut edinmek isteyen vatandaşlara da aynı sistem uygulanabilir. Devlet dilerse hem BES’i hem de Konut Edindirmeyi aynı anda destekleyebilir. Her iki üründen de yararlanmak isteyen vatandaşlarına, dilerse her iki ürün içinde destek verebileceği gibi, her iki ürün için bir azami limit de oluşturabilir. Bu ön varsayımlar çerçevesinde,

KONUT EDİNDİRME YARDIMI ANALİZİ

Hesaba yatan aylık meblağ          1.520 TL

Devletin Konut Edindirme yardımı %25      380 TL

TOPLAM     1.900 TL

Bu meblağ vatandaşın bankada açtığı hesaba yatacak, peki bankalar bu parayı nasıl nemalandıracak?

1-) Katılım Bankaları kazandıkları paranın yüzde 95’ini hesap sahiplerine vermeli. Yani paylaşım oranı yüzde 95’e yüzde 5 olmalı.

2-) Mevduat bankaları da, TCMB’nin derlediği faiz oranlarından, o ay içindeki en yüksek sektör ortalaması faizi kadar bir oranla bu birikimleri nemalandırmalı.

3-) Devlet de elde edilen kar payları ve faizden tahsil ettiği stopajı yüzde 50 oranında uygulamalı. Bu birikim hesaplarının vadesi en az 10 yıl (Bu on yıllık süreyi de tartışmak lazım) olacağı için munzam karşılıktan da muaf tutsun.

Bugünkü cari veriler ışığında,10 yıl boyunca bugünkü oranların geçerli olacağını varsayarsak bu paralar ne kadar artmış olacak ve bu paralarla konut alınabilecek mi? Bu örneğimizde 2018 rakamlarıyla vatandaş, senelik 12*1.900 TL = 22 bin 800 TL anapara ve devlet katkısı elde etmiş olacak. (Bankada değerlenen bu birikimler için devlet stopajı %50 olarak, yani senelik %7,5 oranında alacağı varsayımıyla;)

Birinci yılın sonunda, katılım bankalarından senelik 2 bin 255 TL ilave kâr payı kazanacak ve yılsonu hesap bakiyesi 25 bin 55 TL’ye ulaşacak. Bankalardan da 2 bin 750 TL faiz geliri elde edecek ve yılsonu bakiyesi 25 bin 550 TL’ye çıkacak. (Bu aralar bankaların dağıttığı faiz oranları katılım bankalarının dağıttığı kar payı oranlarından belirgin bir şekilde daha yüksek. Gelecekte tam tersi bir durum oluşabilir. Yukarıdaki ve aşağıdaki rakamlar yaklaşık olarak hesaplanmıştır.) Eğer bu verdiğimiz oranlar 10 yıl boyunca hiç değişmeden aynı kalırsa bir vatandaşın, devlet katkısı dâhil, anaparasının bugünkü değeri 228 bin TL olmaktadır. Onuncu yılın sonunda bu meblağ nemalanmış olarak katılım bankalarında 408 bin 576 TL’ye, mevduat bankalarında ise 452 bin 352 TL’ye ulaşabilir.

10’UNCU YIL SENARYOSU

Birinci soru olarak bankalar konut kredisini hangi oranla kullandıracaklar, ne kadar komisyon alacaklar ve diğer masrafları ne kadar olacak?

Öncelikle birinci dakikada banka 10 yıl sonra uygulayacağı azami kredi oranlarını, alacağı veya almayacağı maksimum komisyonu ve tüm masrafları müşteriye ‘taahhüt’ edecek ve sözleşme imzalayacak. Bankalar arası rekabet bu konularda ve birinci dakikada yapılmalı, çünkü 10 yıllık süre boyunca, başka bankaya taşınmak mümkün olmayacaktır. Taahhüt Örneği ”TCMB’nin derlediği Türkiye konut kredisi ortalamasından 10 baz puan daha ucuz fiyat uygulayacağım” olsun. 10 yıl sonra yani 2027 yılının Aralık ayında konut kredileri oranları diyelim ki 0.75 olarak gerçekleşti. Bu durumda bankalar konut kredisi oranını 0.65 olarak uygulayacaklardır. Bankalar arası rekabet 10’uncu yılda uygulayacakları fiyatlar bazında olacaktır.

Bankalar konut edindirme yöntemiyle birikmiş para miktarı kadar kullandırmayı taahhüt etmelidirler. Kredinin vadesinin de en az on yıl olması gerektiği açık. Vatandaş ucuz bir daire almak istiyor olabilir. Örnek olarak 600 bin TL’lik bir daire almak istiyor. Bu da tabii ki mümkün olmalıdır. Hiç kredi kullanmadan sadece birikimleriyle daire almak istiyor. Mesela birikmiş parası 408 bin TL olsun ve satın almak istediği daire de 408 bin TL olabilmeli. Bu sistemin sadece ilk konutunu alacaklar için geliştirilmesi hiç doğru değil. Çünkü Türk insanı her daim daha iyi bir evde oturmayı tercih etmektedir.

TARAFLARIN LEHİNE Mİ?

Önce devletten başlayalım, konut edindirme hesapları gelişmiş ülkelerde bankacılık sisteminin esasını oluşturur. Bankalar ucuz ve uzun vadeli bu kaynaklarla çok sağlam bir finansal yapıya kavuşurlar. Bu uygulama, bugün için bankaların rüyalarında bile göremedikleri bir iyilik. Bu model, Maturity Gap dediğimiz, vade uyumsuzluğu belasının en büyük ilacıdır. Gelişmiş ülkelerde, bankaların finansal yapısının kaynak tarafında en büyük güçlerinden biri budur. Sağlam finansal yapı bir ülkenin olmazsa olmazıdır.

İkincisi, gelişmekte olan ülkelerin en büyük sorunlarından biri yetersiz tasarruf oranlarıdır. Bundan dolayı, doğru bir kararla, BES’i geliştirmek istiyoruz. Bir ülkenin kalkınmasının temelinde ailelerinin ‘aile serveti’ diyebileceğimiz varlıkları olan, konut ve araba sahipliğinin artırılması, hükümetlerin vatandaş nezdinde prestijini artırır. Önerdiğimiz bu modelle devletten ilave bir fedakârlık talep edilmedi. Yapılan şey, BES için önerilen teşviklerin aynısının burada modele eklemlenmesidir. Diğer ülkelerin modelleri de incelenerek yukarıda tasarlanan model aslında, Türkleştirilmiş yani Türkiye ekonomisinin genel şartlarına, mevzuatına ve verilerine uyarlanmış bir modeldir. 

Bir konut satın almak pek çok Türk ailesi için ömür boyu bir iki kez yaşayabileceği, tarihi ve stratejik bir vakadır. 

Senaryo: Karı koca kiralık bir evde oturmanın hem maliyetinden hem de psikolojisinden oldukça rahatsızdır. Çevrede konut alanlar hem ev sahibi olmuş hem de konutlarının değeri arttığından zenginleşmişlerdir. Aile çevresinde konut almış ailelere imrenerek bakmaktadırlar. Bir ev satın almaya karar verirler. Önlerinde iki yol var, eksik kalan paraları kadar bir bankadan konut kredisi almaya çalışmak veya ev satın almaya yetecek kadar birikim yapıp, sonra ev almak. Aile, altın dâhil tüm birikimlerini ve ailelerinin desteğini alarak peşinat oluşturup bankaya gider ve piyasa fiyatlarıyla, borçlanmak iradesini bankaya bildirir. Bu arada aile ortaya çıkabilecek aylık taksitleri ödeyebileceğine ve 10 yıl boyunca işlerinin/gelirlerinin devam edebileceğine veya mevcut işleri bozulsa, ya da işten ayrılmak zorunda kalınması durumunda da iş bulabileceğine bankacıyı ikna eder.. Eğer bir sorunla karşılaşırlarsa, yakın çevrelerinden borç alabileceklerine veya evlerini satarak borçlarını kapatabileceklerine inanıyorlar. Banka da bu kişilerin, on yıl boyunca aylık taksitlerini ödeyebilecek bir gelire sahip olduklarına ve eğer ilerde bir sorunla karşılaşılırsa, üzerine ipotek koydukları evi satarak alacaklarını tahsil edebileceklerine inanırsa…

Bu model çerçevesinde hem müşterinin daha avantajlı hem bankaların daha iştahlı hem de devletin amaçlarını gerçekleştirdiğini görüyoruz. Gerçekleşmemesi veya istenen sonucu vermemesi için hiçbir neden yok. Yeter ki doğru bir düzenleme yapılsın.