Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat edilecekler!

Gayrimenkul, özellikle enflasyonist dönemlerde tasarruflarını korumak isteyenler için en çok tercih edilen yatırım araçlarından biri olmaya devam ediyor. Ancak uzmanlara göre, “ev ya da arsa aldım, mutlaka kazanırım” anlayışı artık geçerliliğini yitiriyor. 

Paylaşılan bilgilere göre piyasanın dalgalı seyrettiği, finansman maliyetlerinin yüksek olduğu mevcut koşullarda gayrimenkul yatırımı yaparken adımların çok daha temkinli atılması gerekiyor.

Gayrimenkul danışmanları ve şehir plancıları, yatırım kararı verirken ilk bakılması gereken unsurların başında lokasyon, ulaşım olanakları ve bölgenin gelişim potansiyelinin geldiğini vurguluyor.

Metro, otoban bağlantısı, üniversite, hastane ve büyük kamu yatırımlarına yakın bölgelerdeki konut ve ticari gayrimenkullerin, uzun vadede daha yüksek değer artışı sağladığı belirtiliyor. Ancak sadece “gelişiyor” denilen bölgelere kulaktan dolma bilgilerle girmek de ciddi risk barındırıyor; bu nedenle imar planı ve altyapı projelerinin mutlaka resmî kanallardan doğrulanması öneriliyor.

Bir diğer kritik başlık ise tapusuz veya tapu sorunlu taşınmazlar. Uzmanlar, yatırımcıların mutlaka tapu kaydını incelemeden, ipotek, haciz, şerh gibi takyidatlar olup olmadığını kontrol etmeden ödeme yapmaması gerektiğinin altını çiziyor. Özellikle hisseli tapularda veya tarla vasfındaki taşınmazlarda, ileride imar uygulaması, ifraz veya kamulaştırma gibi süreçlerin değer üzerinde belirleyici olabileceği hatırlatılıyor.

Konut yatırımında yapı kalitesi ve deprem güvenliği öne çıkan bir diğer kriter. Deprem yönetmeliğine uygunluk, zemin etüdü, yapı denetim raporları ve müteahhidin geçmiş projelerdeki referansları, sadece can güvenliği açısından değil, sigorta ve finansman süreçleri bakımından da önem taşıyor. Eski binalarda ise güçlendirme ihtiyacı ve ileride olası kentsel dönüşüm maliyetleri iyi analiz edilmezse, başlangıçta “uygun fiyatlı” görünen bir yatırım zamanla yük haline gelebiliyor.

Aktarılan bilgilere göre kira getirisi odaklı yatırımlarda, brüt-net kira çarpanı ve boş kalma riski dikkatle hesaplanmalı. Sadece ilanlardaki emsal kiralara bakmak yerine, bölgedeki fiilî kiralama süreleri, aidat ve bakım giderleri, emlak vergisi, sigorta ve olası tadilat masrafları da denklem içine katılmalı. Bazı bölgelerde güçlü kira talebi olsa bile, çok yüksek aidatlı sitelerde net getirinin beklenenden düşük kaldığı ifade ediliyor.

Uzmanlar, yatırımcıların özellikle son dönemde artan proje aşamasındaki satışlar (maketten konut) için, yüklenici firmanın mali yapısını, teslim süresi performansını ve sözleşme hükümlerini ayrıntılı incelemesini tavsiye ediyor. Teslim tarihi, gecikme cezaları, bağımsız bölümün teslim standardı ve ortak alanların tanımı gibi maddelerin sözleşmede net şekilde yer almaması ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabiliyor.

Yine verilen bilgilere göre “tek seferde büyük karar” yerine, yatırım öncesi bağımsız bir uzman görüşü alınması, mümkünse bir gayrimenkul değerleme raporuna başvurulması öneriliyor. Ekonomistler, faiz, enflasyon ve bölgesel arz–talep dengesi birlikte değerlendirilmeden yapılan gayrimenkul yatırımlarında, “değer koruma” amacının bile zaman zaman karşılanamadığına dikkat çekiyor.