İş yeri kiralarında yeni dönem 1 Temmuz'da başlıyor!

İş yeri kiralarının da konutlarda olduğu gibi TÜFE üzerinden ödenmesi, kira devir hakkı, ödeme güçlüğüiflas gibi durumlarda sözleşmenin feshi, depozitonun vadeli hesaba yatırılması gibi ticari hayatı etkileyecek çok önemli düzenlemeler için geri sayım da  başladı. Posta'da yer alan habere göre, 2012 yılında yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’nda yer alan bu önemli maddeler, 8 sene  ertelenmişti. Süre 1 Temmuz tarihinde sona erecek. 18 Ocak 2019 tarihinden itibaren konutlarda kira artışı oranı ÜFE üzerinden değil 12 aylık ortalama TÜFE’yi geçmeyecek biçimce belirleniyor. 1 Temmuz 2020 tarihi  itibarıyla bu oran iş yeri kiralamaları için de yasal hale gelecek. 1 Temmuz tarihi itibarıyla işyeri depozito bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli olarak verilecek. Depozito bedeli para da  kiracı ve mal sahibinin ortak açacağı ve birbirlerinden izin almadan çekemeyeceği ‘vadeli’ bir hesaba yatırılacak. Böylece paranın değer kaybetmesinin de önüne geçilmiş olacak.

Kasada da saklanacak

Depozito kıymetli evrak da banka kasasında saklanacak. Banka, kiracı ve mal sahibinin onay vermediği durumlarda  icra takibi kesinleşmesi ya da mahkeme kararı ile depozitonun iadesine karar verebilecek. Mal sahibi sözleşmenin bitimi tarihinden itibaren depozito bedeline yönelik dava açmamışsa, bu bedel kiracılara 3. ayın sonunda teslim edilecek.

Değişiklik yapılamaz

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın verdiği bilgilere göre; kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine bir değişiklik de yapılamayacak. Sözleşme serbestisi kapsamında iş yerleri için sözleşmenin uzaması ya da yenilenmesi durumlarında ekonomik koşulların değiştiği iddia edilerek bedel dışında şartların değiştirilmesi talep edilemeyecek.

Erken tahliyede 3 ay daha sorumlu

1 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla kiracı, sözleşmenin bitmesinden önce taşınmazı tahliye ederse mal sahibinin burayı kiraya verene kadar geçecek ‘makul süre’ kadar daha kira bedeli alma hakkı doğuyor.  Mal sahibi eğer kiracısı erken çıktığı bir durumda hemen yeni kiracı bulursa kira bedeli de isteyemeyecek. Tahliye sonrası (taşınmaz boş kalırsa) en fazla 3 aya kadar da kira bedeli alınabilecek.

Bağlantılı sözleşmeler geçersiz

Yapılan kira sözleşmesi dahilinde kiracıya başka bir bağlantılı sözleşme yapılmış ve bu sözleşmeler kira sözleşmesinin geçerlilik şartına bağlı tutulmuşsa bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul edilecek. Örneğin kiracıya kira sözleşmesinin devam şartı olarak başka bir sözleşme ile satın alma yükümlülüğü getirilmişse satın alma yükümlülüğü içeren sözleşme geçersiz olacak.

Cezai şart konulmayacak

1 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla artık kiracıya belli bir aya ait kira borcu ödenmediğinde tüm kira borçlarının ödeneceğine dair olan muacceliyet şartı ya da cezai şart bedeli ödemesi konulmuş olsa dahi geçerli kabul edilmeyecek.

İflas durumunda fesih hakkı olacak

Kiracı kiralamış olduğu süre içerisinde ödeme güçlüğüne düşer, iflas eder ya da kira ilişkisini devam ettirmeyi engelleyecek önemli bir durum çıkarsa sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedilebilecek. Yasal fesih bildirim süresi 6 aylık dönemler için geçerli olmak üzere 3 ay olarak belirlendi.

Devretse de sorumlu olacak

Özellikle alışveriş merkezi gibi ticari kiralama ilişkilerinin üst düzeyde olduğu ve zor duruma düşen kiracıların kira sözleşmelerini devretmek istedikleri ülkemizde mal sahiplerinin bu devre onay vermek zorunda olduğu bir yeni düzene geçilmiş olacak. Burada yapılan sözleşmenin komple devri yani kiracının da değişmesi. Bu sebeple kira ilişkisi devredildiği için, eski kiracı konumuna gelen devreden kiracı sözleşme sonuna kadar ve en fazla 2 sene boyunca devredilen kira sözleşmesinden kaynaklı müteselsil sorumluluğu sürecek.

Sözleşmeyi sona erdirme

Konutlar için geçerli olan kirayı sona erdirme nedenleri (bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, temerrüt, esaslı tadilat, tamirat, yıkım, 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi) sınırlı bir biçimde iş yerleri için de uygulanacak ve iş yeri mal sahipleri sözleşmelerde özel sona erdirme sebepleri de yazamayacak.

Bu ay kontrat yenileyenler ne ödeyecek?

Kira artışı Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre yapılıyor. Kanuna göre; sözleşmede farklı bir hüküm belirtilmedikçe konut kiraları 12 aylık ortalama Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre artıyordu. Bu uygulama 18 Ocak 2019 tarihinde çıkan torba yasa ile değişti. Bu tarihten itibaren kira artışlarının ÜFE yerine 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirlenmesi hükme bağlandı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) dün itibariyle enflasyon oranlarını açıkladı. Bu oranlara göre; 12 aylık ortalama TÜFE yüzde 13.94 oldu. Eğer  ÜFE’ye ayarlı artış devam etseydi kira artışı yüzde 14.18 olacaktı.

2020 Mart ayı kira artış oranları belli oldu!