İstanbul'da konutun metrekare fiyatı 60 bin TL sınırında!

İstanbul konut piyasası 2025 yılının sonuna yaklaşırken, fiyatlar metrekare bazında tarihinin en yüksek seviyelerine tırmandı. 

EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal’ın analizlerine göre, 2024 sonunda yaklaşık 44.500 TL/m² olan İstanbul genel paçal ortalama birim fiyat, 2025 sonunda 60.000 TL/m² seviyesini zorlar hale geldi. Bu tablo, son bir yılda konut fiyatlarında ortalama yüzde 35’e yaklaşan bir artışa işaret ediyor.

Serkan Bal konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada yükselişin belli başlı birkaç lokasyona sıkışmadığını vurgulayarak, “İstanbul’da bugün hareket, farklı gelir gruplarına hitap eden birkaç ana aks üzerinde yoğunlaşıyor.

Alıcı daha temkinli ve seçici, ancak ulaşım erişimi güçlü, doğru fiyatlanan ve yeni ya da yenilenmiş konut stokuna sahip bölgelerde satış hızı hâlâ yüksek” değerlendirmesinde bulundu.

ANADOLU YAKASI FİYAT ARTIŞINDA ÖNE ÇIKIYOR

2025 yıl sonu görünümünde en belirgin değer artışı ve talep canlılığı Anadolu Yakası’nda gözleniyor. Özellikle Pendik, Tuzla, Sancaktepe ve Sultanbeyli hattı, yeni projeler ve gelişen ulaşım bağlantılarıyla ikinci halka olarak öne çıkıyor.

Bu aks, hem ilk kez ev alanlar hem de orta-uzun vadeli değerlenme arayan yatırımcılar için alternatif merkez konumuna gelmiş durumda. Kartal–Maltepe koridoru ise hem oturum amaçlı alıcı hem de yatırımcı talebinin kesiştiği, dengeli ve oturmuş bir piyasa sunuyor.

Avrupa Yakası’nda Başakşehir, Bahçelievler, Zeytinburnu ve Güngören ekseninde, kentsel dönüşüm ve lokasyon avantajının etkisiyle yeni veya yenilenmiş projelerde karar süreçlerinin kısaldığı belirtiliyor. Buna karşılık eski ve yorgun yapı stokunda pazarlık payının yükseldiği, alıcıların daha çok fiyat odaklı davrandığı gözlemleniyor.

ULAŞIM VE DEPREM ALGISI KONUT TERCİHLERİNİ YENİDEN ŞEKİLLENDİRİYOR

Kuzey Marmara Otoyolu ve bağlantı yollarının devreye girmesi, İstanbul’un erişilebilirlik haritasını önemli ölçüde değiştirdi. Serkan Bal, özellikle Başakşehir ve Bahçelievler çevresinde hem konut hem de ticari gayrimenkul tarafında yatırım iştahının arttığını belirterek, “Ulaşım yatırımları sadece yeni projelerin önünü açmıyor, aynı zamanda var olan bölgelerin değer algısını da yukarı taşıyor” yorumunu yaptı.

Diğer yandan deprem riskine dair farkındalığın artmasıyla, bazı hanelerin sahil ve zemin riski yüksek bölgelerden iç kesimlere ve yeni yapı stokunun yoğun olduğu alanlara yöneldiği aktarılıyor. Bu eğilim, belirli akslarda yer değiştirme kaynaklı ek bir talep baskısı yaratıyor.

Kentin mekânsal genişlemesi, yatırım eğilimlerini de etkiliyor. Anadolu Yakası’nda Tuzla, Avrupa Yakası’nda ise Silivri yönüne doğru uzanan hatlarda arsa ve yeni konut arzının görece bol olması, fiyatları merkez ilçelere kıyasla daha erişilebilir kılıyor. Bu da orta vadeli değerlenme potansiyeli arayan yatırımcıların bu bölgelere daha fazla yönelmesini sağlıyor.

ÜST SEGMENTTE METREKARE 140 BİN TL BANDINI AŞTI

Üst gelir grubuna hitap eden ilçelerde arzın sınırlı, lokasyon priminin ise yüksek olması, fiyat seviyelerini yukarıda tutmaya devam ediyor.

Kadıköy ve Beşiktaş’ta ortalama metrekare fiyatları 140.000–145.000 TL bandına yerleşirken, Sarıyer’de bu rakam yaklaşık 134.500 TL/m² seviyesinde seyrediyor. Boğaz ve sahil hattı, merkezilik, sosyal olanaklar ve prestij algısı bu fiyatların ana belirleyicisi konumunda. Bal’a göre, bu segmentte de alıcı daha seçici davranıyor; ancak lokasyonu güçlü, doğru fiyatlanan konutlarda satışlar nispeten hızlı gerçekleşiyor.

Buna karşılık Esenyurt, Güngören ve Sultangazi gibi ilçelerde birim fiyatlar İstanbul ortalamasının altında kalıyor. Sultangazi ve Güngören’de ortalama fiyatlar 35.000 TL/m² bandında, Esenyurt’ta ise yaklaşık 28.500 TL/m² düzeyinde. Bu bölgelerde daha uygun metrekare fiyatları ve bütçe dostu segmentler talebi şekillendiren temel unsur olarak öne çıkıyor.

BAZI MERKEZ İLÇELERDE ARTIŞ HIZI YAVAŞLADI

Beyoğlu, Beykoz ve Şişli gibi zaten yüksek fiyat seviyesine ulaşmış ilçelerde 2025 yılı artış oranlarının İstanbul genel ortalamasının gerisinde kaldığı belirtiliyor. Serkan Bal, “Fiyatların belirli bir eşik değerine dayanması, yeni alıcı girişini sınırlıyor. Bu nedenle bu ilçelerde talep daha yatay ve seçici bir yapıya evriliyor” değerlendirmesini yaptı.

Genel resme bakıldığında, İstanbul konut piyasasında hareketliliğin odağının; bütçesi görece daha erişilebilir, dönüşüm ve ulaşım projeleriyle desteklenen, yeni veya yenilenmiş konut stokunun ağırlık kazandığı akslara kaydığı görülüyor.

Önümüzdeki dönemde Çekmeköy–Ümraniye hattı, Sancaktepe–Sultanbeyli–Pendik–Tuzla koridoru, Zeytinburnu–Kağıthane–Eyüpsultan çevresi ile Bahçelievler–Başakşehir hattının öne çıkmaya devam etmesi; Tuzla ve Silivri’nin ise kentin genişleme yönüyle uyumlu şekilde yatırımcıların radarındaki uç bölgeler olmaya devam etmesi bekleniyor.