07 / 08 / 2022

Kentsel dönüşümde yeni bina yapım süreci!

Kentsel dönüşümde yeni bina yapım süreci!

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli alanlarda yer alan riskli yapıların tespit edilerek yıkılması ve akabinde yeniden bina inşa edilmesi için çalışmalar yapılıyor. Peki, kentsel dönüşümde yeni bina yapım süreci nasıl işler?



Kentsel dönüşümde yeni bina yapım süreci!

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli alanlarda yer alan riskli yapıların tespit edilerek yıkılması ve akabinde yeniden bina inşa edilmesi için çalışmalar yapılıyor.


Riskli yapı tespiti için;

İlk olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yaptırılır.


Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde riskli yapı tespiti yapılmazsa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca veya idarece yapılır veya yaptırılır.


Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek belediye ve il özel idaresinden de isteyebilir.


Riskli yapı tespitine ilişkin rapor örneği, risk tespitini yapan kuruluş tarafından tespit tarihinden itibaren en geç 7 gün içinde tespite konu yapının bulunduğu ildeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne gönderilir.


Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir. 


Tebliğde, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebileceği aksi takdirde tebliğ tarihinden itibaren 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması/tahliye edilmesi gerektiği belirtilir. Kentsel dönüşümde yeni bina yapım süreci şu şekilde işliyor; 


Kentsel dönüşüm ve hukuk'un sitesinde yer alan bilgilere göre kentsel dönüşüm uygulama alanında; ya Belediyeler, il özel idaresi veya  TOKİ  tarafından yeniden yapım çalışmaları yapılır veya maliklerce binanın yerinde yeniden yapım süreci uygulanır.


a) Belediyeler, il özel idaresi veya TOKİ tarafından yeniden yapım çalışmaları:

İlgili kurum (belediye, il özel idaresi, TOKİ) riskli alanda bulunan taşınmazların maliklerini, özelliklerini, taşınmazın değerini ve gerekiyorsa kamulaştırma haritalarını yapar.


Taşınmaz malikleri ve binalardaki hak sahipleri ile yeniden yapım anlaşmaları doğrultusunda paylaşım anlaşmaları yapar. İlgili kurum gerekli olması halinde maliklerle paylaşım anlaşması yapmak yerine taşınmazları satın alabilir veya kamulaştırabilir.


İlgili kurum, riskli alanda yapılacak proje için inşaat ve yatırım şirketleri ile kat veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri yapar.


Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli alan veya bir kısmına yönelik proje alanındaki taşınmazların arazi düzenlemelerini, satın alma anlaşmalarını, imar haklarını başka alanlara aktarmayı, menkul değerlere dönüştürme işlemlerini, arsa paylarını belirlemeyi, maliklerce yapılan anlaşmalar kapsamında kat mülkiyetine göre paylaştırmayı yapar.


Maliklerle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni taşınmazlara ilişkin tapular maliklere dağıtılır.

Maliklere dağıtım sonrası ilgili kurumun elinde konut ve işyeri kalırsa, uygulama alanındaki kiracılara, taşınmazları kamulaştırılanlara ve diğer hak sahiplerine konut ve işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir.


b) Maliklerce binanın yerinde yeniden yapım süreci: 

Riskli alanlarda ve riskli yapılarda öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.


Risk tespit raporunun ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğinden sonra verilen 60 günlük süre içerisindekat malikleri kurulu toplanarak, daha önce görüşmeleri yapılan müteahhit(yüklenici) ile yapılan ön anlaşma var ise bunun doğrultusunda bina maliklerinin (olabiliyorsa) oybirliği veya en az 2/3 çoğunluğu ile Bina Ortak Kararı / Anlaşması imzalanır. Ortak Karar / Anlaşmasında binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı gibi ilke kararları ve konular da yer alır.


Bina Ortak Kararı / Anlaşması karara katılmayanlara ve toplantıda olmayanlara tebliğ edilir ve bu karara/anlaşmaya katılmaları için 15 gün süre verilir.


Bina Ortak Kararı / Anlaşması bağlı bulunulan il, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne sunulur.,


Riskli binanın yanındaki komşu arsa ve parsellerle birleştirilerek veya imar adası bazında bir uygulama yapılacaksa yan parsellerde de benzer bir süreç uygulanmaya başlanır.


Bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığının talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları malikleri adına kaydedilir. Yapılan anlaşma doğrultusunda ifraz, tevhit ve arazi düzenlemesi yapılır.


Ortak Karar / Anlaşmasına katılmayanlar varsa onların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere her bir ilgili parsel bazında anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığa, TOKİ’ye veya idareye devredilir.


Ortak Karar / Anlaşması doğrultusunda müteahhitlik lisansına sahip Yüklenici ile Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi noterde yapılır.


Krediyle alınan daire kentsel dönüşüme girerse ne olur?