Konut kredisi zamanında ödenmezse ne olur? 

Ev alırken bankadan alınan konut kredisinin koşulları, banka ile imzalanan sözleşme kapsamında belirleniyor. Vatan'da yer alan habere göre; kredi kullananlar konut kredisi aylık ödemelerinde temerrüde düşebiliyor. Borçlu, koronavirüs sebebiyle temerrüde düşmüşse bu durum borçlunun kusuru olarak değerlendirilmiyor. Kredi kullanan pek çok kişi de Temerrüt nedir? Temerrüde düşmek ne demek? sorularını merak ediyor. Peki, Temerrüt nedir? Temerrüde düşmek ne demek? Konut kredisi temerrüde düşerse ne olur? İşte detaylar... 

Temerrüt nedir?  
 
Temerrüt, kişinin borçlandığı edimi hukuka aykırı olarak yerine getirmemesi halidir. Yani alacaklı ya da borçlu taraflardan birinin borcunu ya da yükümlülüğünü zamanında ve usulüne göre yerine getirmemesi durumudur. 

Temerrüde düşmek ne demektir?
 
Temerrüde düşme durumu borcu hiç ödeyemeyecek durumda olmak ya da iflas etmek demek değil, vaktinde ödeyememek ya da tam ödeyememek anlamını taşıyor. Temerrüde düşmek genelde borcun zamanında ödenmemesi/ödenememesi hali için söylenmekle birlikte bu durum alacaklının ve borçlunun temerrüdü şeklinde iki türlü oluyor. 

Borçlu taraf yapması gereken ödemeyi zamanında yapmazsa temerrüde düşer, buna karşılık ödemeyi alan taraf söz konusu ödeme karşılığında gerçekleştirmesi gereken yükümlülüğü yerine getirmez ya da ifa edilen ödemeyi kabul etmez ise de temerrüde düşmüş olur.

Yükümlülüklerin geç de olsa yerine getirilmesi durumunda temerrüt hali sona erer, fakat gecikme nedeniyle temerrüde düşülen tarih ile yükümlülüğün yerine getirildiği tarih arasındaki süre “geçmiş günler faizi” olarak görülür ve temerrüt faizi işletilir.

Temerrüt faizi oranı, borcun türüne göre farklı oranlarda belirlenebilmekte ve ilgili sözleşmelerde belirtilmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeler “Borçlunun Temerrüdü” başlığı altında 117 ile 126’ncı maddeler arasında düzenlenmiştir.
 
Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.126’da “sürekli edimli sözleşmeler” başlığı altında getirilen özel düzenleme ile ifasına başlanılan sürekli edimli sözleşmelerde borçlunun temerrüde düşmesi halinde alacaklının hangi taleplerde bulunabileceği ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
 
Borçlunun temerrüdü yalnızca sözleşmeden kaynaklanan borç ilişkileri için değil, haksız fiilden, sebepsiz zenginleşmeden ve kanunun doğan borç ilişkilerinde de uygulanmaktadır.
 
Diğer taraftan, borçlunun temerrüdü sadece borçlar hukukundan kaynaklanan ilişkilerden başka eşya hukuku, aile hukuku, miras hukukunda da uygulama alanı bulmaktadır. Dahası özel bir düzenlememe bulunmaması halinde kamu hukuku kaynaklı ilişkilerde de borçlunun temerrüdüne dair hükümlerin uygulanması mümkündür.

Koronavirüs sebebiyle temerrüde düşmüşse ne olur? 

Borçlunun temerrüdü, vadesi gelen ve ifa edilebilir nitelikteki borca konu edimini zamanında yerine getirmemesi sebebiyle ifada gecikmesi ve buna bağlı olarak birtakım şartların gerçekleşmesi durumda meydana gelen bir sorumluluk nedenidir. Borçlu, koronavirüs nedeniyle temerrüde düşmüşse bunda kusur aranmıyor. Borçlunun temerrüde düşmesi borcu sona erdirmez. Sözleşme ile taraflar temerrüdün sonuçlarını özgürce kararlaştırabilirler, ancak bu hususlar kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Koronavirüsn o sözleşme bakımından imkânsızlığa yol açması, yani edimin ifasının tamamen imkansızlaşması söz konusu olmadığı sürece edimini vadesinde yerine getirmeyen veya getiremeyen borçlu bakımından temerrüt hükümleri işlemeye başlar. 

Borçlunun temerrüdünde aynen ifanın yanı sıra, genel olarak, borçlunun “gecikme tazminatı ödemesi” ve temerrütten sonra “kazara meydana gelecek zararlardan sorumlu” tutulması söz konusudur. 
 
Borçlu, koronavirüs sebebiyle temerrüde düşmüşse bunda kusuru yok demektir. Çünkü temerrüde pandemi sebebiyle düşmüştür ve bir mücbir sebep söz konusudur. Bu durumda temerrüdün kusura bağlı olan sonuçları ortaya çıkmaz. Fakat bunun için salgın hastalık ile temerrüt arasında uygun illiyet bağının kurulabilmesi gerekir. Pandemiye rağmen borcunu vaktinde ifa edebilecekken bunu yapmamışsa kendi kusuru ile temerrüde düşmüş oluyor. 

Konut kredisi temerrüde düşerse ne olur?  
 
Mesken alınırken kullanılan konut kredisinin koşulları, banka ile imzalanan sözleşme ile tespit ediliyor. Kimi kullanıcılar konut kredisi aylık ödemelerinde temerrüde düşebiliyor. 
 
TOKİ'nin inşa ettirdiği ve Bankalar aracılığıyla satışa sunduğu konut ve işyerlerinin taksit geri ödeme ve fesih işlemleri, alıcılar ile İdare arasında imzalanan Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin ilgili madde hükümleri çerçevesinde yürütülüyor. 
 
Ancak, Sözleşme hükümleri çerçevesinde, taksitlerini ödemede temerrüde düştükleri için haklannda yasal takip başlatılan ve hatta İdare lehine sonuçlanan Sözleşmenin feshi ve tahliye davalannda bile, konut alıcılannın istemeleri ve ödenmemiş taksit borçlannı ödemeleri halinde dava süreci durdurulmakta ve konut sahipliliğinin devamı sağlanmaktadır.
 
Toplu Konut İdaresinin kısıtlı kaynakları ile yeni konut üretiminin ve kredilendirilmesinin sağlanabilmesi adına İdare uygulamalarında, kredi kullanıcılan ve konut alıcıların ödeme güçleri ile İdare kaynağından yapılacak sübvansiyonlann dengeli bir biçimde değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ev alacaklar dikkat! Konut kredisi faiz oranları değişti!