Ofiste boşluk oranı azaldı fiyatlar bir yılda yüzde 46 arttı

İstanbul, her yıl açılan yeni şirketler ve yurtdışından yatırım için gelen yabancı şirketlerin sayısındaki artışın da etkisiyle, ofislerin merkezi haline geldi. Özellikle Mecidiyeköy, Şişli, Maslak hattında yoğun olarak yer alan ofislerin sayısı Anadolu yakasında bulunan Ümraniye, Altunizade, Kozyatağı ve Kavacık'ta da kendini göstermeye başladı. DTZ Pamir&Soyuer tarafından yapılan "İstanbul Ofis Pazarı 2008" araştırmasına göre, 2007 yılında hem Avrupa hem de Anadolu yakasındaki ofislerde ortalama boşluk oranları azaldı, fiyatlar ise yüzde 46 oranında artış gösterdi. Araştırmaya göre, İstanbul ofis pazarın da özellikle yılın ikinci yarısında hızlı bir artış kaydeden A sınıfı ofis kiraları, yıllık yaklaşık yüzde 46 oranında arttı. Yıl sonu itibarıyla, İstanbul'da Avrupa yakasında, A sınıfı ofis kiralarının metrekaresi aylık 35 dolara ulaşırken Anadolu yakasında bu fiyat 21 dolar olarak gerçekleşti. Ekonomik koşullardaki iyileşme ve yabancı yatırımcı ilgisinin artışının, talebi destekleyen temel faktörlerden olduğu belirtilen araştırmada, ofis alanı talebinin özellikle yeni şube açma ya da büyüme faaliyetleri nedeniyle modern ofislere gereksinim duyan çokuluslu firmalardan geldiği dile getirildi.

B sınıfı ofisler revaçta

Merkezi İş Alanı'nda (MİA) sınırlı sayıda A sınıfı ofis alanı bulunabilirliğinin şirketleri, B sınıfı ofislere yönelttiğine vurgu yapılan araştırmada, MİA'daki yüksek kira artışlarının da büyük şirketleri MİA dışında ya da ikincil ofis bölgelerindeki daha düşük maliyetli alternatifler aramaya teşvik ettiğine değinildi. Araştırmada, 2007 yılında, ana ofis bölgelerindeki arzın, yıllık yüzde 4 artış oranı ile sınırlı kalarak yaklaşık 1.4 milyon metrekareye ulaştığına dikkat çekildi. Merkez alanlardaki arsa azlığı ve yüksek arsa fiyatları nedeniyle arz eksikliğinin devam ettiği ifade edilen araştırmada, yeni ofislerin stoklara eklendiği de belirtildi. Buna göre, 2007 yılında İstanbul'a yaklaşık 50 bin metrekarelik yeni ofis alanı eklendi.

350 metrekare yeni ofis geliyor

Gelecek beş yıl içinde ise inşaatı devam eden ve planlama aşamasındaki projelerle birlikte yaklaşık 350 bin metrekarelik yeni ofis arzının pazara girmesi bekleniyor. Araştırmaya göre yıl sonu itibarıyla, ortalama kiralar, Avrupa yakasında yüzde 56 artışla metrekare başına aylık 24 dolar ve Anadolu yakasında da yüzde 45 artış ile metrekaresi aylık 19 dolar olarak gerçekleşti. Boşluk oranı ise Anadolu yakasında yüzde 15.4'ten yüzde 10.9'a düşerken, Avrupa yakasında yüzde 8.6'dan yüzde 4.9'a geriledi.

Ofis doluluk oranları artıyor

2001 krizinin ardından bazı şirketlerin kapanması nedeniyle boşalan ofisler, 2005 yılından itibaren tekrar dolmaya başladı. Özellikle Anadolu yakasındaki ofislerin 6- 7 yıl önce yüzde 44'ü boşken bugün bu oran yüzde 11'lere indi. Yine Avrupa yakasında 2000 yılında ofislerin metrekaresine aylık 17 dolar istenirken bu fiyat 2007 yılında ortalama 30 dolara çıktı. Anadolu yakasında yine 2000 yılında istenen 16 dolarlık kiraların fiyatı da 2007'de 20 dolarlara yükseldi.

Kira, 6 yılda yüzde 84 arttı

DTZ Pamir&Soyuer'in ofis kiraları araştırmasına göre, 2002'de yüzde 5 düşen ofis kiraları, 2003 yılında yüzde 5.6 oranında düşmeye devam etti. 2004 yılında yükselişe geçen kiralar, aynı yıl yüzde 12 yükselirken, 2005'te yüzde 5, 2006'da ise yüzde 20 oranında arttı. 2007'de artışın yüzde 46'lara çıktığı ofis kiralarında, 2001 baz endeks alındığında son 6 yılda fiyatların yüzde 84 arttığı görülüyor. Aynı dönemde getiri oranlarında ise düşüş görülüyor. 2002 yılında yüzde 12 olan getiri oranları, 2003'te yüzde 10, 2004'te yüzde 9.5, 2005'te ise yüzde 9 oranında düştü. 2006 yılında yüzde 8 oranında düşmeye devam eden getiri oranları, 2007 yılına gelindiğinde yüzde 7.5'a geriledi.

En pahalı bölge Levent-Etiler hattı

İstanbul'da ofis kiralarının en yüksek olduğu bölge, Levent ve Etiler. Bu bölgede, ortalama istenen kira değeri yüzde 46 artışla aylık metrekare başına 35 dolar olurken, Maslak'ta bu fiyat 19 dolar, Şişli- Zincirlikuyu-Beşiktaş bölgesinde ise 37.6 dolar seviyelerine yükseldi. Merkez bölgelerde yeni ofis arzı eksikliği ve kaliteli ofis alanı azlığı belirleyici etkenler olmaya devam ederken, A sınıfı ofislerin banliyöleşmesinin hızlanacağı öngörülüyor. Yeni ofis alanı talebini karşılamak üzere, ikincil ofis alanlarında yeni "ofis park" projelerinin geliştirilmesi bekleniyor. Kısa vadede, A sınıfı ofis alanı bulunabilirliğinin azalacağı ve kiralardaki artışın devam edeceği tahmin ediliyor. Ancak, gelecek beş yıl içinde bazı önemli yeni ofis projelerinin tamamlanması ile birlikte boşluk oranının artması ve kiraların dengelenmesi de öngörülüyor. Bu kapsamda, DTZ Pamir&Soyuer'in araştırmasına göre, İstanbul'da MİA A sınıfı ofis arzı, 2008'de 1.41 milyon metrekare, 2009'da 1.5 milyon metrekare, 2010'da 1.54 milyon metrekare, 2011'de ise 1.59 milyon metrekareye yükselecek. 2012'de ise 1.68 milyon metrekareye çıkması beklenen ofis arzı, 2007 yılında 1.39 milyon metrekare olarak gerçekleşmişti.

Ebru ERDOĞAN / Sabah Emlak