Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerliliği ve şerh sorunu!

Günümüzde fazlaca uygulama alanı bulan bir sözleşme çeşidi olsa da, taraflar bu sözleşmeyi amacına uygun olarak kullanmamaktadırlar. Bu nedenle çoğunlukla vaad alacaklıları zarar görmektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bir ön sözleşmedir. Bu sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri veya her ikisi sözleşme şartları uyarınca satım sözleşmesi akdetme borcu altına girer. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için, Noterlik Kanunu'nun 60. ve 89. maddeleri gereği resmi şekilde yani noterde düzenlenmesi şarttır. (TBK m. 237/2) Noterde düzenlenmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin taraflar açısından bir bağlayıcılığı bulunmamakta ve hukuken geçerliliği yoktur. Bu gibi durumlarda ancak şartlar oluşuyorsa sebepsiz zenginleşme hükümlerince taraflar verdiklerini geri isteyebileceklerdir.

Sözleşmede taraflarca belirlenen şartlar yerine getirildiğinde, vaad alacaklısı olan taraf vaad borçlusundan taşınmazın mülkiyetinin devrinin gerçekleşmesini talep edebilir. Vaad borçlusu üzerine düşeni yapmadığında TMK m.716 gereği mahkemeye başvurarak ilgili taşınmazın kendisi üzerine hükmen tescilini isteyebilir. Bu dava "tapu iptali ve tescil davası" olarak uygulama alanı bulmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken konu ise vaad alacaklısının üzerine düşen edimi eksiksiz bir şekilde yerine getirmesidir. Gerekmesi halinde hakim kendisine süre verecek ve davacı olan vaad alacaklısı edimi yerine getirecektir. Aksi halde davası reddolur. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2012/12488, K. 2012/13873, T. 29.11.2012)

Yapılan en büyük yanlış ise bu sözleşmelerin tapuya şerh edilmemesidir. Yalnızca Noterde düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin Tapu Kanunu'nun 26. maddesi gereği tapuya şerh edilmesi mümkündür. Madde açık bir şekilde şerh anlaşması aranmaksızın, taraflardan birinin istemiyle şerh edilebilirliği kabul etmektedir. Satış vaadi sözleşmeleri her ne kadar şerh edilebilir olsalar da ayni bir hak sağlamaz sadece şahsi hakkınızı güçlendirirler. Bu şerh şahsi hakkınızı 5 yıl süre ile koruyacaktır. Bu süre başkaca bir sözleşme ile uzatılamaz.

Şerh verilmediği durumlarda satıcı ilgili taşınmazı bir başka kişiye satabilecek, üzerinde kredi kullanabilecektir. Şerh verilmesi halinde vaad alacaklısı, şerh tarihinden sonra ilgili taşınmazın başka bir üçüncü kişiye devredilmesi, ipotek verilmesi ya da taşınmazın üzerine haciz konulması hallerinde, işbu hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilecektir. 

Günümüzde kentsel dönüşüm süreci hızla işletilmektedir. Bu nedenle yatırım yapmak isteyen kişiler proje üzerinden konut ve iş yeri alımları yapmaktadır. Ancak doğru bir şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmemektedirler. Bazı firmalar satmış oldukları konutlar üzerine ipotek koydurtarak kredi kullanmaktadırlar. Bu gibi durumlarda mağduriyet yaşamamak ve tapunuza hızlıca ulaşmanız için süreci dikkatli ve doğru bir şekilde takip etmeniz gerekmektedir.

Av. Ceyda Huri Hergül

Kentsel dönüşüme girmeden önce bilinmesi gereken 5 nokta!