Yeni ofis kiralamaları yüzde 19,6 arttı!

Türkiye Ofis Pazarına Bakış/Birinci Çeyrek 2018
Genel Bakış
Türk ekonomisi 2017 yılının dördüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %7,4 oranında büyümüştür. Mart ayında reel sektör güven endeksi 109,50 ve 71,30 olarak kaydedilmiştir; her iki rakam da bir önceki aya göre azalmıştır. Ancak, Ocak ayında işsizlik oranının %10,8 olarak devam etmesi, Mart ayında enflasyon oranının %10,23 olması ve kurdaki artış; kira seviyesindeki düşüşün başlıca nedenleri olup ofis pazarında genelde kiralama aktiviteleri ve yatırımlarını etkilemektedir.

Kullanıcı Odağı
Genel arz 5,79 milyon m2 olarak aynı seviyede kalmıştır. Birinci çeyrekte yeni kiralama bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %19,6 artarak 69.720 m2 ‘ye ulaşmıştır, ancak bir önceki çeyreğe göre %5.85 düşmüştür.

1. Çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %53,9’u MİA dışında Asya yakasında, % 22,6’sı MİA’da ve %23,5’i MİA dışında Avrupa yakasında kaydedilmiştir – özellikle Avrupa yakasında MİA dışında yapılan anlaşmaların artmasının altındaki neden Cendere bölgesinde gerçekleşen geniş kapsamlı kiralama faaliyetidir. En büyük mal sahibi kullanıcı anlaşması Alternatif Bank olmuştur (12.000 m2 , Vadistanbul) ve başlıca yeni kiralamalar Petrol Ofisi (9.400 m2 , Emaar Square), Tekfen Mühendislik (4.400 m2 , Premier Campus) ve 3M (4.109 m2 , Nidakule Atasehir Güney) olarak kaydedilmiştir. Genel olarak, birinci çeyrekte boşluk oranı az bir oranda düşerek %23,27’ye inmiştir.

Yatırım Odağı
Birinci çeyrekte yatırım faaliyetleri ofis üniteleri ile sınırlı kalmıştır.

Genel Görünüm
Birincil kiralardaki düşüşün sonucunda ofis alt pazarı kiralarının daha da gevşemesi beklenmektedir. Bunun sonucunda, beklenen talebin ana lokomotifi kira indirimleridir. Kısa ve orta vadede kiracı lehine ortamın devam edeceği öngörülmektedir.

Türkiye Perakende Pazarına Bakış/Birinci Çeyrek 2018
Genel Bakış
AYD/Akademetre alışveriş merkezi verilerine göre, satış endeksi Şubat ayında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %14,1 artmıştır ve %10,26’lık enflasyon oranının üstündedir, fakat özellikle indirim sezonunun bitmesinden dolayı Ocak 2018’e göre %13,9 azalmıştır. Diğer taraftan, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ziyaretçi trafiğinde %6,1 oranında düşüş kaydedilmiştir.

Kullanıcı Odağı
Kur artışından dolayı birinci çeyrekte mağaza açma hacmi oldukça düşük kalmıştır. Makul oranda hareketli geçen 2017 yılının ikinci yarısından sonra perakendecilerin çoğunluğu büyüme konusunda daha ihtiyatlı davranmışlardır. 1. Çeyrek boyunca MediaMarkt yeni mağazalar açarak pazar payını arttırmaya devam etmiştir ve Magnum Bağdat Caddesinde yeni bir konsept kahveci açmıştır. Pizza Hut yeni konsept mağazalar açmaya başlarken rakibi Domino’s ise ilk alışveriş merkezi mağazasını Forum İstanbul’da açmıştır. Lego, Kanyon’da ilk mağazasını açmıştır. Backhaus grubun bir parçası olan Buuday, tamamı İstanbul Anadolu yakasında olmak üzere mağaza portföyünü 3’e çıkardı. Tante Roza Bağdat Caddesinde çok katlı konsept mağaza açtı. Diğer taraftan, Shumix mağaza kapatmaya devam ederken Crate & Barrel Türkiye’den çıkmaya hazırlanmaktadır.

Birinci çeyrekte pazara 150.000 m2 yeni arz giriş yapmıştır; İstanbul’da IstMarina AVM (70.000 m2 ) & Home City AVM (50.000 m2 ) ve Adıyaman’da Adıyaman Park AVM (30,000 m2 ).

Yatırım Odağı
Alışveriş merkezi pazarında birinci çeyrekteki yatırım işlemleri hızlanmıştır; başlıca işlemler arasında Aksistem’in 44 miyon TL karşılığında Kipa Çerkezköy’ü satın alması, Resolute Asset Management’a ait Eskişehir’deki NeoPlus Outlet Merkezinin Nata Holding’e devri, Gülaylar Grubunun yaklaşık 269 milyon EUR karşılığında Bainbridge’ten CarrefourSA İçerenköy’ü satın alması, Bayrampaşa CarrefourSA’nın 145 milyon TL karşılığında Re-Pie Gayrimenkul Portföy Yönetimi’ne satışı ve Kocaeli’deki CarrefourSA’nın NOT Gayrimenkul tarafından satın alınması sayılabilir.

Genel Görünüm
Yatırım pazarındaki ivmelenme, alışveriş merkezi pazarında konsolidasyonun devam edeceğinin bir göstergesidir. Özellikle Anadolu’da ikincil şehirlerde 100 milyon dolar altı satış işlemleri birincil hedefler olacaktır. Perakendeciler yükselen kur oranlarının baskısını hissetmeye devam ederken bu baskı aynı zamanda özellikle nispeten daha küçük AVM’lerin sahiplerine kira indirimlerinin artmasından dolayı giderek daha çok yansıyor. Öte yandan bu durum daha düşük fiyat beklentisi ile sonuçlanacağından bazı alıcılar için fırsat yaratmaktadır.