Yeni rayiç bedeller piyasayı frenler mi? 

2026–2029 döneminde geçerli olacak olan emlak rayiç bedellerinin 10 ila 15 kat arasında artırılması, gündemden düşmeyen gayrimenkul piyasasında dengeleri değiştirecek gibi görünüyor. 

Gündeme bomba gibi düşen konu ile ilgili olarak önemli açıklamalar yapan Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, alınan söz konusu bu kararın hem konut ve kira bedellerini yükselteceğini hem de yatırımcı motivasyonunu zayıflatacağını kaydediyor. 

Çimen açıklamasında “Söz konusu bu artışlar, uzun bir zamandır denge arayışındaki piyasada yeniden frene basmak anlamı taşıyor” diyerek sektöre çok önemli uyarılar yapıyor.

Konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada yatırımcılar için her maliyetin önemli olduğunu dile getiren Özden Çimen, “Bir gayrimenkul alıcısı için satın almış olduğu mülkün satış fiyatının dışında ayrıca vergiler ve harçlar gibi diğer unsurlar da toplam maliyete dahil oluyor. Gündemden düşmeyen yeni emlak rayiç değerlerinin 10-15 kata kadar arttırılmış olması toplam maliyeti önemli ölçüde artıracak.

Reel anlamda halen kazançlı düzeye tam gelememiş, fakat faiz indirimleriyle dengelenme emareleri gösteren gayrimenkul piyasası için söz konusu bu maliyet artışları hem konut fiyatlarını istemsizce artıracak hem de kira bedellerini yukarı çekecek. Söz konusu bu durum, piyasadaki toparlanmayı geciktirebilir” diye konuştu.

SATIŞLARDA MAKAS AÇILIYOR

Özden Çimen konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada resmi rayiç bedel ile fiili satış fiyatı arasındaki makasın daha da açılacağının altını çiziyor ve sözlerine şu şekilde devam ediyor “Türkiye’de fiili olarak resmi rayiç bedelleri ile satış bedelleri arasında bir makastan söz edilir. Bunun asli sebebi, hâlihazırda yüzde 4 düzeyinde uygulanan tapu harcı ve her sene ödenen emlak vergisidir.

Alıcı ve satıcı arasında anlaşılmış olan satış bedelinin resmi işlemlerde beyan edilmesi halinde ortaya çıkan ağır vergi yükü gayrimenkul piyasasının dengesini sarsıyor. Bu sebeple öteden beri sektör temsilcileri söz konusu bu vergi oranlarının düşürülmesi yönünde çağrılar yapıyor.”

TAPU HARCI VE VERGİLERDEKİ YÜK TALEBİ DÜŞÜRECEK

Yaptığı açıklamada son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alan yeni rayiç bedellerin tapu harcı ve emlak vergisine etkisi konusunda önemli detaylara değinen Özden Çimen şunları söylüyor: “Emlak vergisi ve tapu harçları gayrimenkul alımlarında toplam maliyete ciddi derecede etki ediyor.

Aynı sebeple piyasada rayiç bedelleri ve satış bedelleri arasında bir makasın açılmasına sebep oluyor. Biz sene sonuna kadar satış işlemlerinde artış bekliyorduk fakat söz konusu bu düzenlemelerin gelecek sene işlem adedine olumsuz şekilde yansıyacağını düşünüyoruz.

Nasıl ki inşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar arzı olumsuz bir şekilde etkilediyse, söz konusu bu gelişmeler de konut talebini olumsuz etkileyecek. Alıcılar en iyi ihtimalle standartlarını düşürmek zorunda kalacak.”

YABANCI VE YERLİ YATIRIMCI İÇİN YENİ RİSKLER

Özden Çimen açıklamasında söz konusu bu artışın yatırımcı psikolojisi üzerinde de olumsuz etkileri olacağını dile getirerek şöyle konuştu: “Son rayiç değer artışı kararlarında önceki dönem 4-5 kata kadar bazı artışlar yapılmıştı. Fakat bu defa 10-15 katlık artışlar, alıcı motivasyonunu ciddi biçimde azaltacak.

Mevduat hesaplarından çıkacak olan sermayenin gayrimenkule kayacağı konuşulurken söz konusu bu düzenleme de o beklentiyi boşa çıkarabilir. Bunun yerine yatırımcılar, Dubai gibi vergi avantajı olan yurt dışı destinasyonlara yönelebilir.”

ANADOLU’DA DAHA ILIMLI ARTIŞLAR

Mega kent İstanbul’da bazı bölgelerde yüzde 1000’e ulaşan artışlar görülürken, Anadolu’daki artışların daha sınırlı kaldığını kaydeden Özden Çimen, söz konusu bu farkların sebeplerine de şu cümlelerle açıklık getiriyor:

“Takdir komisyonları sokak sokak dolaşıp çalışıyor. Bu sebeple her bölgede artış oranları da farklılaşabiliyor. Sosyo-ekonomik düzeyleri düşük, gelişim potansiyeli sınırlı bölgelerde artış oranları daha düşük kalabiliyor. Ayrıca Anadolu'daki yatırım ilgisi de hızlı tren projeleri, liman büyümeleri ve sanayinin taşınması gibi bazı gelişmelerle zaman içinde yükselebilir.”

KAYIT DIŞI RİSKİ ARTACAK MI? 

Yaptığı açıklamalarda özellikle lüks semtlerde artış gösteren maliyetlerin kayıt dışı işlemleri teşvik edebileceği uyarısı da yapan Özden Çimen, söz konusu çözümün tapu harcı indiriminde olduğunu kaydediyor.

Üst segmentteki mülklerin fiyatları yükseldikçe, söz konusu bu fiyatlara binen vergi ve harç yükünün de ciddi boyutlara ulaştığını dile getiren Özden Çimen, “Eğer gerçekten daha çok  vergi toplanmak isteniyorsa, tapu harç oranlarında indirime gidilmesi gerekir. Böylece hem kayıt dışılık azalır hem de rayiç bedelle satış bedeli arasındaki makas kapanır” dedi. 

İTİRAZ SÜRECİ

Açıklamasında askıya çıkarılmış olan yeni rayiç bedellere itiraz süresinin çok kısa olduğuna da değinen Çimen, mülk sahiplerini dikkatli olmaya davet etti.

Özden Çimen açıklamasında “Hızlı bir hukuki hareketlilik, 2017 yılında olduğu gibi yasa yoluyla söz konusu bu artışlara sınırlama getirilmesini beraberinde getirebilir. Fakat vergi mahkemelerinin iş yükü düşünüldüğü zaman, bu sürecin de zaman alacağı da bir gerçek” dedi.

SEKTÖRÜN BEKLENTİSİ

Gündemden düşmeyen gayrimenkul sektörü, rayiç bedellerin artmasına değil, bu artışlarla beraber vergi yükünün azaltılmasına odaklanılması gerektiğini belirtiyor.

Özden Çimen, sektörel beklentiyi de şu sözlerle özetliyor: “Son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alan emlak rayiç bedellerinin artırılması nominal düzeydeki artışların bir yansımasından ibaret.

Fakat bir değerin reel bazda bu denli yükselmesi için o yatırım ekosistemindeki genel gelir seviyesinin de benzer oranda yükselmiş olması gerekli. Eğer iç piyasada bir denge isteniyorsa, özellikle tapu harçlarında yapılacak olan indirimler çok daha etkili bir çözüm olacak.”