2 maddede apartman yönetim planı!

1.Yönetim planı nedir?

Apartmanda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken tapuya, yönetim planı verilmesi ve tapuda yönetim planının saklanması zorundadır. Bu belge, bütün daire, işyeri vb. alan (bağımsız bölüm) sahiplerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Özetle, yönetim planı kat mülkiyetinde, apartmanın yönetimi ile alakalı kuralların bulunduğu belgedir. 

2.Yönetim planının kapsamı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28’de yönetim planının kapsamıyla ilgili düzenlemeler mevcuttur. Yönetim planı, aşağıda ayrıntılı olarak açıklanacak olduğu üzere, apartmanın yönetim biçimini, apartmanı kullanma amaç ve biçimini, yönetici ve denetçilerin görevleri gereği alacakları ücreti ve yönetimle alakalı diğer konuları düzenler. 

a.Yönetim biçimi: 

Apartmanın ne şekilde yönetileceği, yönetim planına koyulan kurallarla belirlenir. Daire, işyeri vb. alan sahiplerinin yani kat maliklerinin kurulunun toplanması ve karar alması, kararların bütün kat maliklerine duyurulması, yönetici sayısı, yöneticinin seçim usulü, yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse ne kadar ödeneceği vb. konular yönetim planında yer alacaktır. Siz de bu gibi konularda, diğer kat malikleriyle anlaşmazlığa düşerseniz, tapudan apartmanınızın yönetim planını temin ederek, hak ve yükümlülüklerinizi öğrenebilirsiniz. 

Bu konuya dikkat! Aslında, yönetim biçimi kanunda belirlenmiş bir durumdadır, bu sebeple kanuna aykırı bir yönetim biçimi benimseyemezsiniz, kanunda bu konuda bulunan düzenlemeler emredici niteliktedir, apartmanınızın yönetim biçiminin sınırlarını kanundaki düzenlemeler oluşturur. Mesela apartmanla ilgili kararları tek bir kişinin vereceği ve diğer herkesin bu kararlara uyacağı yönünde bir yönetim biçimini, kanuna göre benimseyemezsiniz. 

Peki, kanuna aykırı yönetim biçimi belirlendi ise ne olacak? Kanuna aykırı yönetim biçiminin benimsenmesi kat malikleri açısından bağlayıcı olmaz, bu şekildeki yönetim biçimi hükümleri geçersizdir. 

b. Apartman bağımsız bölümlerinin ve ortak yerlerin kullanım amacı ve biçimi

Yine, yönetim planında apartman bağımsız bölüm ve ortak yerlerinin kullanım biçimi düzenlenirken de kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler yapılamayacaktır. Örneğin, yönetim planına, bağımsız bölüm sahiplerine ayni hak tanıyan ve apartman ana projesine aykırı yapım ve değişikliklere müsaade eden düzenlemeler konulamaz. Daire, işyeri vb. alan sahipleri bu bağımsız bölümlerini ve bağımsız bölümlerinin eklentilerini mülkiyet haklarına dayanarak diledikleri gibi kullanabilirler, ancak bu kullanımları yönetim planı ile sınırlandırılabilir. Bu sınırlandırma da kanunun emredici hükümlerine uygun olmalıdır, aksi takdirde geçersiz sayılacaktır. Örneğin, daire sahibinin dairesini kiraya veremeyeceği ile ilgili bir hükmün yönetim planına konması vb. hükümler geçersiz sayılacak hükümlerdir. 

c. Yönetici ve denetçilere verilecek ücretin saptanması:

Yönetici ve denetçilerin alacakları ücretin yönetim planında gösterilmesi zorunlu değildir. Bu konu, yönetim planının zorunlu unsurlarından sayılmaz. Ancak her ne kadar yönetim planında zorunlu olarak belirtilmesi gerekmese de, yukarıda değinildiği üzere, yöneticinin ücreti konusu kanunda açıkça düzenlenmiştir. Denetçilere ise ücret verme zorunluluğu yoktur. 

d. Yönetimle ilgili diğer konular:

Her apartman birbirinden farklıdır, doğal olarak her apartmanın yönetimi de birbirinden farklı olacaktır, bu yüzden yönetim planı her apartmanın kendisine ve ihtiyaçlarına özel bir belgedir. Yönetimle ilgili diğer durumların kapsamı bu açıdan, fazla geneldir, kat malikleri apartmanın kendisine özgü ihtiyaçları ile kendilerinin gereksinimleri doğrultusunda kanuna aykırı olmamak kaydıyla, yönetim planında düzenlemeler yapabilirler.  

Konuyla ilgili örnek Yargıtay kararı:

T.C YARGITAY
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2013/1897
Karar: 2013/3127

“Dava dilekçesinde, ortak alana müdahalenin men'i istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı dava dilekçesinde, anayapıda ortak yer olan çatı ve teras katına 2 adet kapı yaptırıp, bağımsız bölüm haline getirilerek kiraya verildiğini ileri sürerek davalı ve kiracısının çatı ve teras katına ve çatı merpenine yaptığı elatmanın önlenmesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

1- Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Buna göre yönetim planı yöntemine uygun biçimde değiştirilmiş ya da iptal edilmiş olmadıkça, bu bağlamda hükümleri yasanın buyurucu kurallarına aykırı düşmedikçe tüm kat malikleri ile onların ardıllarını bağlar. Somut olayda anataşınmaza ilişkin yönetim planının 32. maddesinde çatı katının 2 nolu mesken sahibi tarafından kullanılacağına dair hüküm olduğu anlaşılmaktadır. Bu hüküm uyarınca 2 nolu bağımsız bölüm maliki olan davalı, çatı katında değişiklik yapmadan burayı olduğu gibi kullanma hakkına sahiptir. Yönetim planında böyle bir kuralın yer almış bulunması yukarıda sözü edilen Yasa maddesinde tanımlanan yönetim planı niteliğine aykırılık oluşturmaz. Bu durumda mahkemece müdahalenin men'i davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması,

2- Dava Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklanan elatmanın önlenmesi davası olup, Kat Mülkiyeti Yasasının uygulanmasından doğan ve konusu doğrudan para alacağı olmayan bu nitelikteki davalarda, yargı harçları ile avukatlık ücretlerinin maktu tarifeler üzerinden hesaplanıp hükmedilmesi gerekirken nisbi vekalet ücretine ve nisbi harca hükmedilmesi,

Doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 05.03.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Av. Kadir Kurtuluş - Stajyer Avukat Elif Hamzaçebi

4 maddede apartman yöneticisi nasıl seçilir?