Dövizli kira sözleşmeleri genelgesi!

Dövizli kira sözleşmeleri genelgesi!

Borçlar Kanunu gereğince, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamıyor. 

Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklı olup; Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanıyor.

Dövizli kira sözleşmeleri hakkında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan genelge şu şekilde;

KARAR NO:2010/2    

GENEL MÜDÜRLÜK MAKAMINA    

Tapu ve Kadastro .. Bölge Müdürlüğünün 24/06/2009 tarih ve 2009/12 sayılı kararı ile onanan .......... Bölge Tapu Sicil Müdürlüğünün 20/04/2009 tarih 6310 yevmiye numaralı ret kararına Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili Av. Mesut .........ve Hakkı ERÇETİN tarafından 15/07/2009 tarih ve 2009/374 sayılı yazı ile itiraz edilmiştir.  

İSTEM:  ....... İli,......... İlçesi, ...... Mahallesi, 403 pafta ,2829 ada, 86 parsel sayılı  132.50 M2 miktarlı kat irtifaklı arsanın zemin kat 2 nolu depolu asma katlı dükkanın 18/100 arsa payının kaydına malik Mehmet Oğlu Sebahattin ......ile Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. tarafından imzalanan Kira Sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi talep edilmiştir.  RED NEDENİ;  .......... İli ,............İlçesi, ........ Mahallesi,403 pafta, 2829 ada, 86 parsel sayılı  132.50 M2 miktarlı kat irtifaklı arsanın zemin kat 2 nolu depolu asma katlı dükkanın 18/100 arsa payının Sebahattin .......adına kayıtlı olduğu,  Bu defa, Kuveyt Türk Katılım Bankısı A.Ş. adına vekaleten Muhammed  .........  tarafından, taşınmaz maliki Sebahattin ........ile Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. arasında imzalanan ve ............. Noterliğince onaylanan 07/04/2009 tarih ve 9693 sayılı kira sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh verilmesinin talep edildiği ve .......... Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü Kira Sözleşmesindeki bedelin döviz olarak gösterilmesinden dolayı, talebin 20/04/2009 tarih 6310 yevmiye ile ret edildiği anlaşılmıştır.  

YAPILAN İNCELEME;  ......... İli ,........ İlçesi, ..... Mahallesi,403 pafta,2829 ada, 86 parsel sayılı  132.50 M2 miktarlı kat irtifaklı arsanın zemin kat 2 nolu depolu asma katlı dükkanın 18/100 arsa payının Sebahattin ......adına kayıtlı olduğu, Bu defa, Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. adına vekaleten Muhammed..........  tarafından, taşınmaz maliki Sebahattin ..........ile Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. arasında imzalanan ve ........ Noterliğince onaylanan ve kiracıya tek taraflı olarak Tapu Siciline Şerh ettirme yetkisi verilen 07/04/2009 tarih ve 9693 sayılı kira sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh Verilmesinin talep edildiği,  İbraz edilen kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın ada numarasının hatalı olarak 1989 yazıldığı,Kira sözleşmesinde kiralanan bağımsız bölümün numarasının yazılmadığı, oysa Tapu kayıtlarında; l nolu bağımsız bölümün zemin kat asma katlı dükkan Ali ....., 2 nolu bağımsız bölümün Zemin kat depolu asma katlı dükkan Sebahattin ....... adına kayıtlı olduğu, Sözleşmede Bodrum Kat, Zemin ve asma katın tamamı şeklinde düzenlendiği,  Sözleşmenin Kira bedeli başlıklı 4. maddesinin a bendinde " Mecurun aylık net kira bedeli 5.000- USD (Y/ Beşbin Amerikan Doları ) dır." şeklinde,kira bedelinin döviz olarak gösterildiği gözlenmiştir.  

HUKUKİ SEBEPLER VE GEREKÇE :  Borçlar kanununun 83. maddesi "mevzuu para olan borç memleket parasıyla ödenir..."hükmündedir.  Yabancı para üzerinden düzenlenmiş kira sözleşmelerinin tapu kütüğüne tescil edilip edilmemesi ile ilgili olarak,daha önce Adalet Bakanlığının( Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü) 02/12/2005 tarihli ve 23688 sayılı yazısı ve Hazine Müsteşarlığımn( Banka ve Kambiyo Genel Müdürlüğü) 24/10/2005 tarihli ve 59068 sayılı yazısında yer alan görüşler ve mevzuat hükümleri doğrultusunda Merkez İnceleme Kurulunda, "...Türkiye'de yerleşik kişilerin, Türkiye'de  yerleşik kişilerle yaptıkları kira sözleşmelerinin " Yeni Türk Lirası" olarak, şayet kira sözleşmesi yabancı para üzerinden yapılmış ise kira bedelinin " ...Karşılığı YTL" olarak değiştirilmek kaydıyla sözleşmenin tapu siciline şerhinin yapılması gerektiği" şeklinde 13/02/2006 tarih 119 sayı ile karar alınmıştır.  Dolayısıyla; 15/12/2009 tarihli Makam oluru ve 16/12/2009 tarih ve 5545 sayılı yazı ile Merkez İnceleme Kurulu Bürosuna soru konusu edilen yabancı para birimi üzerinden düzenlenen kira sözleşmelerinin Tapu Siciline şerhi işlemlerinde, Merkez İnceleme Kurulu Bürosunun 15/02/2010 tarihli ve 2456 sayılı yazı ekindeki 22/02/2010 tarih ve 204 sayılı kararında konu ile ilgili yapmış olduğu değerlendirme ve görüşmeler neticesinde;  4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 840. maddesi " Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır.  Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk Parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir. Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış değilse, yıllık edimlerin yirmi katıdır.  Aksine bir hüküm yoksa, taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır."hükmünde,  Yine 1009. maddesi ise "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi,  kira,alım,önalım,gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh dilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.  Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir."hükmündedir.  818 sayılı Borçlar Kanununun 255. maddesi " Bir gayrimenkulden icarında akdin tapu siciline şerh verilmesini iki taraf mukavele edebilirler.  Bu şerh, sonraki maliklere müstecirin icar akdi dairesinde gayrimenkulden intifama müsaade etmek mecburiyetini tahmil eder. "hükmündedir,  Tapu Sicil Tüzüğünün 55/d maddesinin ise "Kira ve hasılat kirası için sözleşmesi aranır."hükmünde olduğu,  Ayrıca daha önce konu hakkında Adalet Bakanlığına (Hukuk İşleri Genel Müdürlüğüne ) soru konusu yapıldığında alman ilgi cevabi yazıda sonuç olarak, "bir kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırılabileceği, bu konuda yasal bir kısıtlama bulunmadığı, konusu yabancı para üzerinden belirlenen kira sözleşmesinin, tapu siciline şerhinin  ise; şerhin veriliş amacını belirleyen 4721 sayılı kanunun 1009. maddesinin 2. fıkrası ile 818 sayılı kanunun 255. maddesinin 2. fıkrası hükümleri gözetildiğinde; kira sözleşmesinin,yabancı para üzerinden belirtilen değerin idarece yapılacak ve para tahsilatım gerektirecek bir işleme esas  alınması halinde, işlem tarihindeki rayice göre Türk parası karşılığı olarak hesabının yapılmasının uygun olacağı sonucuna ulaşılmakta ise de; bunun bir görüş olduğu, asıl meselenin çözümünün idaremize ait bulunduğu, konunun yargıya intikali halinde ise görevli ve yetkili yargı yerince verilecek karar doğrultusunda hareket edilmesinin gerekeceği şüphesizdir. " Şeklinde  bilgi alındığı,Yine aynı konuya ilişkin Hazine Müsteşarlığının 25/11/2009 tarih ve 50606 sayılı yazılarında "Türk parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı karar'da bir kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırılmasına ve bu tür sözleşmelerin tapu siciline şerh edilmesine engel teşkil edecek bir hüküm bulunmamaktadır.  Bu çerçevede, kira sözleşmelerinin yabancı para üzerinden belirtilen değer gösterilmek suretiyle tapu siciline şerh edilmesinde kambiyo mevzuatı açısından bir sakınca görülmemekte olup, kira kontratı üzerindeki yabancı para cinsindeki değerin idarece yapılacak ve para tahsilatını gerektirecek bir işleme esas alınması halinde, işlem tarihindeki rayice göre Türk parası  karşılığı olarak hesabının yapılmasının uygun olacağı "yönünde görüş verildiği, gözlenmiştir.  Ayrıca talep konusu işlemle ilgili olarak kiralanan bağımsız bölümün numarası yazılmadığı, taşınmazın ada numarasının hatalı olduğu anlaşılmıştır.  Bu nedenle ; Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğünün konuya ilişkin hükümleri ile kurumların konuya dair alınan cevabi nitelikteki yazılarında belirtilen görüşlerin hep birlikte değerlendirilmesi sonucunda;  T.C. Merkez Bankası tarafından alımı/satımı yapılan ve her gün Resmi Gazete'de yayımlanan yabancı para birimleri üzerinden düzenlenen kira sözleşmelerinin, sözleşmedeki yabancı para üzerinden belirtilen değer gösterilmek sureti ile tapu siciline şerh verilmesinin mümkün olduğu, Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhine ilişkin tapu harcı matrahının hesabında  ise T.C. Merkez Bankası'nın işlem tarihindeki döviz alış kurunun esas alınması gerektiği kanaatine varılmıştır.  

SONUÇ;  Belirtilen nedenlerle; ......... Tapu ve Kadastro .. Bölge Müdürlüğünün 24/06/2009 tarih 2009/12 sayılı kararı ile onanan, .......... Bölge Tapu Sicil Müdürlüğünün 20/04/2009 tarih 6310 yevmiye numaralı ret kararının taşınmazın bağımsız bölüm numarasının yazılmaması ve ada parsel numaralarının hatalı olması gerekçesi yönünden "ONANMASI", kira bedelinin yabancı para cinsi üzerinden düzenlenmesi halinde tapu kütüğüne şerh edilemeyeceği  gerekçesi yönünden ise "BOZULMASI " gerektiği sonucuna varılmıştır.  Takdirlerinize arz ederim.  

Dövizli kira sözleşmelerinde damga vergisi!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com