Evini kentsel dönüşüme vermek isteyenler dikkat! Uzman isim uyarıyor! Bu detayları kaçıran yandı!

İSTOÇ Yönetim Kurulu Üyesi ve Gayrimenkul Danışmanı Şenay Araç, kentsel dönüşüm ile ilgili hayati detayları açıkladı. Araç kentsel dönüşüme adım atmak isteyen mülk sahiplerinin en sık gözden kaçırdığı ama en hayati öneme sahip başlıkları paylaştı. 

SÖZLEŞME TÜRÜ: KAT KARŞILIĞI MI, TAAHÜTLÜ MÜ?

Kentsel dönüşümde imzalanan sözleşme genellikle yanlış adlandırılıyor. Bu sözleşme yalnızca bir “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” değildir. 6306 sayılı yasa kapsamında bu işlem “Kat Karşılığı ve Taahhüt Sözleşmesi” olarak geçer. Aradaki fark çok önemlidir.

Çünkü devlet destekleri bu tür projelerde devreye girer. Özellikle 875 bin TL’ye kadar hibe, 875 bin TL faizsiz kredi ve 125 bin TL taşınma yardımı gibi destekler söz konusuysa, bu sözleşme türü hem hukuken hem mali açıdan ayrı bir denetim sürecine girer.

SÖZLEŞMEDE UZMAN DESTEĞİ ŞART MI? 

Bu süreçte en çok yapılan hata; sözleşmelerin detaylarını okumadan, incelemeden imzalamaktır. Halbuki burada üç temel uzmanlık alanı devreye girmeli:

• Avukat: Hak ve yükümlülükleri denetler, cezai şartları belirler.
• Mimar: Metrekare, malzeme kalitesi, teknik şartname gibi konularla ilgilenir.
• Değerleme Uzmanı: Arsanın ve projenin piyasa değerini doğru hesaplar.
• Bu uzmanlardan biri eksikse, malik zarar görebilir.

MÜTEAHHİT SEÇİMİNİN ÖNEMİ

Doğru müteahhit seçimi, sürecin en kritik noktasıdır. Göz önünde bulundurulması gereken bazı başlıklar şunlardır:

• Ticaret Sicil Gazetesi ve Vergi Kaydı: Firmanın merkezi nerede? İstanbul dışında olması, dava süreçlerinde zorluk yaratabilir.
• Referans Projeler: Daha önce yaptığı binaları yerinde görmeden karar verilmemelidir.
• Teminat Mektubu: 6306 sayılı yasa gereği, müteahhit inşaata başlamadan önce inşaat bedelinin %10’u kadar teminat mektubu sunmak zorundadır.
• Banka Teminatı / Teminat Senedi: Sözleşmeye eklenmeli, mali güvence sağlanmalıdır.
• Tapu Devri: Müteahhitin alacağı bağımsız bölümler tapuda ancak idarenin (belediye ya da bakanlık) onayıyla devredilebilir. Bu da malikler için büyük güvence sağlar.
• Bina Tamamlama Sigortası: Müteahhit iflas ettiğinde ya da inşaatı tamamlayamadığında, bu sigorta devreye girer ve inşaatın tamamlanmasını sağlar. Mutlaka yapılmalıdır.

Yüklenici Belge Sınıfları: G1 – G2 ve Gerçek Sıralama

Çoğu kişi müteahhitlerin belge sınıflarını yanlış yorumluyor. Aslında yüklenici sınıfları H sınıfından başlar, A’ya kadar gider. Sıralama şu şekildedir:
H → G1 → F → E → D → C → B → A (en üst seviye)

Yani G1, orta seviye bir belgedir; A ise en yüksek kapasiteye sahip yükleniciyi temsil eder. Bu belgeler, firmanın tamamladığı iş miktarı, teknik kadrosu ve mali gücüne göre verilir.

Özellikle 2200 m² üzeri projelerde, bu belgeler mutlaka incelenmeli ve doğruluğu Takasbank referans kodu ile teyit edilmelidir.

Fiyat, Otopark ve Diğer Giderler Netleşmeli

Sabit Fiyat mı? Sözleşmede fiyat sabit mi, yoksa maliyetlere göre artabilir mi? Bu mutlaka belirtilmeli.
Otopark Bedeli: İstanbul’da bir araçlık otopark bedeli yaklaşık 350.000 TL. Bu, çoğunlukla iskan alınırken karşımıza çıkar. Bu bedelin kim tarafından karşılanacağı net olmalıdır.                               

DEVLET DESTEKLERİ SÖZLEŞMEYE YAZILMALI!

875.000 TL Hibe
875.000 TL Faizsiz Kredi
125.000 TL Taşınma Yardımı
Bu desteklerin kullanılabilmesi için malik ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede bu hakların açıkça belirtilmiş olması gerekir. Aksi halde hibe hakkı yanabilir.

TESLİM TARİHİ VE CEZAİ ŞARTLAR

Sözleşmede açıkça belirtilmiş bir teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar mutlaka olmalı. Aksi takdirde teslim gecikmeleri büyük mağduriyetlere neden olabilir.Ayrıca, mülk sahipleri müteahhitin eksik ya da ayıplı iş yapması durumunda daireyi teslim almama hakkına sahiptir. Bu hakların yasal geçerliliği, yine sözleşme maddelerine bağlı.

Kentsel dönüşüm bir fırsat olduğu kadar, yanlış adımlarla bir kabusa dönüşebilir. Sözleşmelerin içeriği, müteahhidin geçmişi, belgesi, teminatı, sigortası; tüm detaylar dikkatle ele alınmalı.