02 / 07 / 2022

Gayrimenkul almalı mı?

Gayrimenkul almalı mı?

Emlak Kulisinde sorulara cevap verdiğim bölümde bana özelikle bu soru soruyor, gayrimenkul sektöründe neler oluyor, alma zamanı mı, beklemeli miyiz, ne kadar beklemeliyiz? Ben de sorulara kısa kısa ve tek tek cevap vermek yerine genel bir cevap yazmalıyım



Olayı biraz genişleterek inceleyeceğim ve sonra da sorunun özüne dönüp cevaplayacağım…


Gayrimenkul Sektöründe Neler Oluyor ?

Ülkemizde gayrimenkul yatırımı yapmak “geleneksel” bir yaklaşımdır. Bizde gayrimenkule profesyonelce yaklaşılmaz.  Bizler Türk halkı olarak  mülkiyet olgusuna profesyonel değil geleneksel hatta duygusal bir bakış açısıyla bakarız, ülkemizde yediden yetmişe herkes mülk edinme arzusu ile  büyür ve yaşar. Göçebe toplum kültürden yerleşik toplum kültürüne geçildiğinden beri tapu “bir gelecek, bir emeklilik garantisi” dir.  


Profesyonel yatırımcı bakış açısı ile yatırım yapabilenler ise satması gereken zamanda satar, mülküne duygusal olarak bağlanmaz. Geleneksel yatırımcı ise, piyasa koşulları yükselince sevinir, alıcı gelince  istedikçe daha çok ister bir türlü mülkünü satamaz.  Fırsat maliyeti, bekleme maliyeti gibi hesaplar geleneksel yatırımcıların  aklına yatmaz. Sonuç da malı mülkü gelecek nesiller yer. 


İşin özünde söylemek istediğim yatırım yapmak isteyen kişilerin bilmesi gereken ilk şeylerden birinin  mülkün yani “tapunun bir cepten çıkıp öbür cebe girmesinin” aslında maddi olduğu kadar “duygusal” bir karar olduğudur. Hal böyle olunca gayrimenkulün ülkemizde çok sağlam bir yatırım aracı olduğunu anlamak için müneccim olmaya, derin analizler falan yapmaya gerek yoktur. Herkesin bildiği ve yukarıda bahsettiğimiz basit gerçekler üzerinde biraz düşünmek   uzun vadede gayrimenkulün istisnasız olarak en  doğru,  en sağlam, en  gerçekçi  yatırım aracı olduğunu bize göstermektedir.


Ülkemizdeki geri ödenmeyen  konut kredileri dünyaya kıyasla oldukça azdır . Yukarıda anlattığımız sebeplerden ötürü halkımız yemeyip içmeyip kanının son damlasına kadar konutunun kredisini ödemeye çalışır. Eğer ödeyemiyorsa gerçekten ödeyemiyordur.  Küresel kriz yüzünden dünyada yer yerinden oynuyor, , Amerika'da evler yarı fiyatına alınıp satılıyor. Ülkemizde gayrimenkul satış fiyatlarının piyasa genelinde derin düşüşü falan yok.  Ama gayrimenkul sektöründe çok ama çok ciddi bir durağanlık var. Deyim yerinde ise aslında “yaprak kıpırdamıyor”.


Gerçek olan şu ki bu dönemde ihtiyacı olmayan mülk satmamaya çalışıyor, beklemeyi tercih ediyor. Satmak zorunda olansa mümkün olduğu kadar satış fiyatını indirmemekte direniyor. Kriz aslında dünyada 2007 sonunda başladı. Bizim anlamamız ve farkında olmamız ise bundan aylar sonra oldu. Herkes ülkemizdeki önceki krizlerdeki gibi dramatik düşüşler gerçekleşeceğini sandı, oysa öyle olmadı. Biz 2001 krizinde o dramatik düşüş tecrübesini yaşamıştık. Türkiye'nin eski tecrübeleri sayesinde olaylar  bu krizde –belki de tam farkında olmadan- daha bilinçli ve temkinli olarak gelişti diye düşünüyorum.  


Almak için Ne zaman doğru zaman ?

Piyasanın gidişi nasıl acaba fiyatlar yurtdışındaki gibi düşer mi diye soruyorsanız bence büyük düşüler beklemeyin derim. Piyasa bu şekilde durağanlık içinde devam edecek, tabiî ki biraz daha aşağı doğru gidiş görebiliriz. Özelikle geçtiğimiz dönemde yıl sonu bilançosu korkusu nedeni ile finans kurumları sorunlu kredilerini pek de sorunluymuş gibi göstermediler. Ama artık üç ay geçti, herkes birbirini sıkıştırmaya başladı. Piyasada para dönmüyor, yani ciddi bir resesyon var. Bu durumda nakde ihtiyacı olan sayısı maalesef hızla artacak. Bu kişiler mülklerini ve/veya kredi ile aldıkları konutları mecburen ellerinden çıkartacaklar.  Bu durumun konut fiyatlarına yansımasının  gerçekte bahardan sonra olabileceği varsayımında bulunuyorum. İşler Anadolu'da büyük şehirlerden çok daha kötü. Büyükşehirlerdeki üç beş düşük fiyatlı satış piyasa fiyatlarının ortalamasını aşağı çekemiyor ama küçük şehirlerdeki aynı üç beş satış piyasada derin izler bırakıyor. Ufak şehirlerdeyseniz biraz daha bekleyebilirsiniz.


Ama işin özünde benim teorim şu “oturmak için alınan konutta yanlış zaman yoktur”. O mülkün yıllar boyunca aile konutu yapmak amacı ile yatırım yaparsınız. İyi günlerinizde olacaktır, kriz dönemlerinizde. Oturmak için alınan ev uzun vadeli  yatırımdır , kısa vadede zararda bile olsanız uzun vadede fırsat maliyeti açısında hep karda olursunuz, üstelik içinde oturuyorum diye bir de mutlu olursunuz. Ben son 15 senede 3 kez oturduğum evi değiştirdim yani evimi sattım.Bu değişiklerden birini piyasanın en yüksek olduğu zamanda yaptım. Ama eski evimi de aynı zamanda sattım. Zarar mı ettim hayır, neden edeyim ki  yüksekten sattım yüksekten aldım. 


Ama eğer ilk konutunuzu alacaksanız , kredi ödemenizde bir sorun olmayacağını düşünüyorsanız , bu dönem fırsat aramak için iyi bir dönem. Ama işiniz kolay sanmayın. Niye mi?  İhtiyacı yoksa kimsenin mülk satmadığı bir dönemdeyiz.  Tek tek bina yapan müteahitler, bankalarla sıkıntısı olan ticaret erbaplarının mülkleri, sıkışıp satmak isteyen ve mülkünü sermayeye dönüştürmek isteyenlerden fırsat arayabilirsiniz.  İşiniz kolay değil ama ararsanız bir şeyler bulabileceğinizi düşünüyorum. Ama bulduğunuzda hızlı davranmalısınız çünkü birçok kişi alım için aslında arayışta. 


Piyasanın tekrar canlanmasına gelince, bence en az bir belki iki sene durum ümitsiz. Benim görüşüme göre çıkış trendi günlerine daha 1,5- 2 sene var. Şu anda gayrimenkul döngüsündeyiz aşağı doğru devam edeceğiz. Tabiî ki bu iniş-çıkış süreleri zaman içindeki piyasa dinamikleri ve hükümetin krize karşı aldığı önlemlere  göre değişebilir. 


Durum şu anda böyle ama bizde olayları takip edip zamanlamayı göreceğiz.