Gayrimenkul sertifikası dar ve orta gelirliler için avantaj mı yoksa dezavantaj mı?

Türkiye’de gayrimenkul sektöründe önemli bir dönüşüm başlatan gayrimenkul sertifikası uygulaması, klasik “tapulu mülk” anlayışını aşarak, gayrimenkulü menkul kıymet gibi işlem görebilir hale getiriyor. Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı, söz konusu modelin dar ve orta gelirliler için avanj ve dezavantajları olduğunu söyleyerek açıkladı. 

YATIRIM ANLAYIŞI KÖKTEN DEĞİŞTİ

Gayrimenkul sertifikası ile artık sadece yüksek sermayeye sahip yatırımcılar değil, orta gelir grubu da gayrimenkul piyasasında aktif rol alabilecek.

Varlı, bu yaklaşımı “Türkiye’de yatırım anlayışını kökten değiştirebilecek devrimsel bir adım” olarak nitelendirdi.

GYO'LAR VE ÖZEL GELİŞTİRİCİLER DE BU MODELİ BENİMSEMELİ

Kısa vadede büyük bir likidite devrimi beklemenin gerçekçi olmadığını belirten Varlı, “Bu uygulama, Emlak Konut ve  TOKİ  öncülüğünde başladı.

Ancak asıl etki, GYO’lar ve özel geliştiriciler de sertifika modelini benimserse ortaya çıkacak. Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul tabanlı ürünlerin artması, piyasaya ciddi bir derinlik kazandırabilir” dedi.

GAYRİMENKUL SERTİFİKASI DAR VE ORTA GELİRLİLER İÇİN AVANTAJ MI DEZAZVANTAJ MI

Varlı, bu sistemin sosyal konut politikası işlevi görebileceğini ancak bunun yatırımcı davranışına bağlı olduğunu vurguladı: “Eğer sertifikalar birikim amacıyla alınırsa, alt gelir grupları için ‘birikerek sahiplik’ mümkün olur. Aksi takdirde kısa vadeli spekülasyon aracı haline gelebilir'' dedi.

AVANTAJLAR VE RİSKLER!

Varlı, avantajları şu şekilde sıraladı:

• Yüksek likidite imkânı
• Küçük yatırımcıların piyasaya erişimi
• Şeffaf yatırım ortamı
• Projelere erken aşamada sermaye girişi

Dezavantajla ise;

• Spekülatif dalgalanmalara açık yapı
• Manipülasyon riski
• Fiziksel mülkle bağın zayıflaması

YATIRIMCILAR NEYE DİKKAT ETMELİ?

Sertifika sahiplerinin gerekli sayıya ulaşamadığı durumda, hisse senedi benzeri bir değer artışı veya ikincil piyasada satış imkanı sunulacağını belirten Varlı, “Burada kritik olan şey şeffaflık, değerleme ve geri alım mekanizmalarının güçlü tanımlanmasıdır. Aksi takdirde güven erozyonu yaşanabilir” dedi.

Varlı, kısa vadede sertifika uygulamasının talebi artırarak fiyatlarda yukarı yönlü baskı oluşturabileceğini, ancak uzun vadede alternatif finansman sağlayarak arzı artırabileceğini ifade etti.

Bu modelin geliştiriciler açısından da kritik avantajlar sağladığını belirten Varlı, “Klasik banka kredilerine kıyasla daha erken aşamada geniş bir sermaye havuzuna erişim imkânı veriyor. Bu da nakit akış yönetimi ve piyasa ilgisini ölçme konusunda önemli bir artı” dedi.

Gayrimenkul sertifikalarının, GYO’lara alternatif değil tamamlayıcı bir araç olduğunu ifade eden Varlı, ikincil piyasa risklerine karşı sermaye piyasaları kadar güçlü denetim mekanizmaları gerektiğini vurguladı: “Bu sistem, doğru regülasyon ve şeffaflıkla hayata geçirilirse, Türkiye’de gayrimenkul yatırımında yeni bir dönemin kapısını aralayabilir.” dedi. 

DÜNYA ÖRNEKLERİ!

ABD, Almanya ve Singapur gibi ülkelerde REIT ve tokenizasyon modelleri bulunduğunu hatırlatan Varlı, Türkiye’nin yaklaşımını “belirli projelere dayalı sertifikaların borsada işlem görmesi” yönüyle yenilikçi ve hibrit bir model olarak tanımladı.